경기 시흥시 대야동 개발입지 토지경매 2025타경628

사건개요

사건번호: 2025타경628

관할법원: 수원지방법원 안산지원

물건종류: 다세대주택(빌라)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 303-73 아크로힐더테라스 3동 3층 301호

감정가: 418,000,000원

최저가: 292,600,000원

매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시 30분

진행상태: 1회 유찰, 감정가의 70%

 

이번 물건은 경기도 시흥시 대야동에 자리한 아크로힐더테라스 3동 3층 301호입니다. 법원상 물건 종류는 다세대주택이며, 토지와 건물이 함께 매각되는 일괄매각 조건입니다. 감정가는 4억 1,800만 원이고 1회 유찰되어 최저입찰금액은 2억 9,260만 원으로 낮아진 상태입니다. 다만 최저가는 낙찰 예상가나 적정 거래가를 뜻하지 않으므로 주변 거래 사례와 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.

 

토지면적은 약 12.20평, 건물면적은 약 20.77평입니다. 공동주택은 전용면적과 공급면적, 대지권 비율을 혼동하기 쉬우므로 감정평가서와 집합건축물대장에 기재된 정확한 면적을 확인하는 것이 좋습니다. 제공된 원문에는 내부 방 수, 욕실 수, 향, 사용승인일, 주차 대수, 승강기 설치 여부, 난방 방식 등의 세부 정보가 나타나지 않습니다. 이러한 사항은 실제 거주 편의성과 향후 활용 판단에 직접 영향을 줄 수 있어 현장 방문과 관련 공부 확인이 필요합니다.

 

대상 토지는 인접지와 높이 차이가 크지 않은 장방형 토지이며 현재 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지 남서측으로 폭 약 16미터의 포장도로와 접한다는 내용도 확인됩니다. 도로 접면은 차량 접근과 보행 환경을 살필 때 참고할 수 있지만, 해당 호실의 주차 방식이나 출입 동선이 편리하다는 의미로 곧바로 해석해서는 안 됩니다. 현장에서 차량 진출입 여건, 도로 소음, 주차 공간, 건물 출입구 위치를 직접 살펴보는 편이 안전합니다.

 

대야동 생활권을 검토할 때에는 해당 건물에서 대중교통 정류장, 학교, 병원, 마트와 같은 생활 편의시설까지의 실제 이동 경로를 확인해야 합니다. 지도상 직선거리보다 경사와 횡단보도, 보행로 상태가 체감 생활권에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다. 원문만으로 역세권 여부나 학군 수준, 임대수요를 확정할 수 없으므로 현장 조사와 공공자료를 바탕으로 판단해야 합니다.

 

입지 확인 과정에서는 낮과 저녁 시간대를 나누어 방문하는 방법이 유용합니다. 낮에는 채광, 주변 건물과의 이격거리, 외벽 상태와 공용부 관리 상태를 확인하고, 저녁에는 주차 혼잡과 생활 소음, 골목 조도 등을 살펴볼 수 있습니다. 같은 동이라도 방향과 앞 동 배치에 따라 일조와 조망이 달라질 수 있으므로 301호의 정확한 위치도 확인해야 합니다.

 

권리관계는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 서로 대조하여 검토해야 합니다. 제공된 원문에는 건물 등기부 현황의 구체적인 권리 내용과 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 여부가 충분히 나타나지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 모든 권리가 낙찰과 함께 정리된다고 단정하기 어렵습니다.

 

우선 말소기준권리의 종류와 설정일을 확인하고, 그보다 앞선 임차권이나 가처분, 가등기, 지상권 등 인수 가능성이 있는 권리가 있는지 살펴야 합니다. 대지권 등기가 정상적으로 갖추어졌는지, 토지와 건물의 소유관계가 일치하는지, 별도등기나 토지별도등기 표시가 있는지도 확인 대상입니다. 원문에 관련 항목이 비어 있다고 해서 해당 문제가 없다는 뜻은 아닙니다.

 

점유관계 역시 중요한 확인 사항입니다. 소유자가 직접 거주하는지, 임차인이나 다른 점유자가 있는지에 따라 인도 과정과 예상 비용이 달라질 수 있습니다. 임차인이 있다면 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금과 대항력 성립 가능성을 검토해야 합니다. 현황조사서에 기재된 내용과 실제 점유 상태가 다를 수도 있으므로 전입세대확인서 등 적법하게 확인할 수 있는 자료와 현장 조사를 함께 활용해야 합니다.

 

 

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명도 난이도는 점유자의 유형과 협의 가능성, 인도명령 대상 여부를 확인하기 전에는 판단할 수 없습니다. 낙찰 후 바로 입주하거나 사용할 수 있다고 전제해서는 안 되며, 협의 기간과 이사비용, 인도명령 및 강제집행 가능성까지 일정과 비용에 반영할 필요가 있습니다. 구체적인 명도 절차와 위험은 경매 경험이 있는 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.

 

공동주택은 미납 관리비도 살펴야 합니다. 공용부분 관리비 가운데 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 항목과 전용부분 사용료를 구분하고, 관리사무소나 관리주체를 통해 체납 기간과 금액을 확인해야 합니다. 관리주체가 명확하지 않은 소규모 다세대주택이라면 공용 전기, 청소, 수선비의 운영 방식도 함께 점검하는 것이 좋습니다.

 

리스크 점검도 빠뜨릴 수 없습니다. 낙찰 이후 잔금 납부나 서류 보완 과정에서 소유권이전이 지연될 수 있으며, 매각 전 대위변제나 취하, 변제, 새로운 권리신고 등으로 권리관계가 달라질 가능성도 있습니다. 말소기준권리, 임차인과 점유자, 관리비, 명도 관련 내용은 제공된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 직전 최신 등기사항과 법원 서류를 다시 발급하거나 열람하고, 인수 권리와 배당관계를 전문가에게 검토받아 상담한 뒤 결정해야 합니다.

 

입찰 전에는 건물 외벽의 균열과 누수 흔적, 옥상 및 배수 상태, 공용계단, 우편함과 전기계량기, 주차 구획을 확인해야 합니다. 세대 내부를 보지 못했다면 내부 수리비를 정확히 산정하기 어렵다는 점도 감안해야 합니다. 불법 증축이나 공부와 현황의 차이가 있는지 건축물대장, 건축물현황도와 실제 상태를 대조하고 위반건축물 표시 여부도 확인할 필요가 있습니다.

 

입찰보증금의 정확한 액수와 납부 방식은 해당 기일의 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 입찰표에는 사건번호, 물건번호가 있는 경우 물건번호, 입찰금액을 정확하게 적어야 하며 금액 수정이 필요한 경우 새 입찰표를 사용하는 것이 안전합니다. 신분증과 도장, 대리입찰 시 위임장과 인감증명서 등 준비 서류도 관할 법원 안내에 따라 점검해야 합니다.

 

입찰가격은 최저가만 보고 정하기보다 동일 건물과 인근 다세대주택의 실거래 자료, 면적과 층·향·주차 조건, 예상 수리비, 취득 관련 비용, 명도 및 보유 비용을 함께 고려해야 합니다. 감정평가 시점과 매각기일 사이에 시장 상황이나 건물 상태가 달라질 수 있으므로 감정가를 현재 가치와 동일하게 보아서는 안 됩니다.

 

주식회사 제이옥션은 사건 서류 확인, 현장 조사와 입찰 준비에 관한 상담을 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장 등 관련 서류 및 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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