경기 화성시 동탄기흥로 상권입지 상업용건물경매 2024타경76920

사건개요

사건번호: 2024타경76920

관할법원: 수원지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 화성시 오산동 동탄아피체오피스텔 지1층 비101호

감정가: 871,000,000원

최저가: 71,729,000원

매각기일: 2026년 8월 21일 금요일 10시

진행상태: 7회 유찰 후 매각 예정

 

이번 물건은 경기도 화성시 오산동 동탄기흥로 447-30에 위치한 동탄아피체오피스텔 지하 1층 비101호 근린상가입니다. 수원지방법원에서 진행하는 사건으로, 토지와 건물이 일괄매각 대상인 것으로 기재되어 있습니다. 다만 집합건물의 대지권 표시와 실제 매각 대상 범위는 등기사항증명서와 매각물건명세서를 통해 다시 확인해야 합니다.

 

토지면적은 약 5.35평, 건물면적은 약 22.74평입니다. 감정가는 8억 7,100만 원이며 7회 유찰을 거쳐 최저입찰금액이 7,172만 9,000원으로 내려온 상태입니다. 최저가는 감정가의 약 8% 수준이지만, 유찰 횟수와 가격 하락만으로 물건의 경제성을 판단해서는 안 됩니다. 지하층 상가의 접근성, 노출 정도, 실제 사용 가능성, 관리비 부담과 임대 가능 업종을 함께 살펴야 합니다.

 

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕으로 지하 5층, 지상 13층 규모입니다. 해당 비101호의 공부상 용도는 제1종근린생활시설인 소매점입니다. 감정평가 당시에는 관계인이 없고 출입문이 닫혀 있어 공실로 추정됐습니다. 이는 조사 당시의 관찰 내용이므로 현재 공실 여부나 점유관계가 그대로 유지되고 있다고 단정할 수 없습니다. 입찰 전 내부 확인과 현장 탐문이 필요합니다.

 

건물에는 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지·소방설비, 승강기와 지하주차장시설 등이 구비된 것으로 조사됐습니다. 개별 호실에서 각 설비를 실제로 사용할 수 있는지, 장기간 공실로 인한 누수나 배관 문제는 없는지, 전기와 가스가 정상적으로 연결되는지는 별도 점검 대상입니다. 상가 내부의 마감 상태와 원상복구 범위도 인도 후 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

 

대상 토지는 대체로 인접 도로와 평탄한 정방형이며 근린생활시설과 오피스텔의 건부지로 이용되고 있습니다. 북측으로 동탄광역환승로, 서측으로 동탄감배산로와 접하고 동탄기흥로 및 동부대로와 연계되는 것으로 기재돼 있습니다. 토지이용계획상 중심상업지역인 동탄2지구에 속하며 화성동탄2 지구단위계획구역, 택지개발지구와 성장관리권역에도 해당합니다.

 

입지를 검토할 때는 도로 연결성만 보는 것보다 지하 1층 비101호까지 이어지는 실제 보행 동선을 확인해야 합니다. 건물 출입구와 계단, 승강기에서 호실까지의 거리, 외부 간판 설치 가능 위치, 지하층 안내표지의 가시성, 주차 후 접근 방식이 중요합니다. 주변 상가의 영업 상태와 공실 분포, 평일과 주말의 통행량도 서로 다른 시간대에 확인하는 편이 좋습니다.

 

해당 호실의 공부상 용도는 소매점이므로 계획하는 업종이 건축물 용도와 지구단위계획, 소방 기준에 맞는지 관할 행정기관에 확인해야 합니다. 음식점이나 학원, 사무실 등 다른 업종으로 사용할 경우 용도변경이나 추가 설비가 필요할 수 있습니다. 지하층은 환기, 채광, 피난 동선, 침수 가능성, 배수 상태도 반드시 살펴야 합니다.

 

주변 호실 조사 내용에는 다수 상가가 폐문 상태이거나 공실로 추정된다는 기록이 포함되어 있습니다. 일부 호실은 분양사무실이나 사무실로 이용된 것으로 조사됐습니다. 같은 건물 내 공실이 많다면 상권 형성 정도와 관리비 분담 구조에 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소를 통해 전체 입점 현황, 공용관리비 부과 방식, 미납관리비 유무를 확인할 필요가 있습니다.

 

 

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감정가와 최저가의 차이가 크더라도 감정평가 시점과 현재 현장 상태가 다를 수 있습니다. 감정가를 현재 거래가나 임대가로 해석해서는 안 되며, 인근 동일 건물 또는 유사한 지하층 상가의 실제 거래 사례와 임대차 조건을 별도로 조사해야 합니다. 예상 임대료를 임의로 정하거나 공실 해소 시점을 낙관적으로 가정하기보다 보수적인 비용 계획을 세우는 것이 필요합니다.

 

권리관계는 원문에 매각으로 소멸되지 않는 권리나 지상권의 구체적인 내용이 나타나 있지 않습니다. 따라서 등기사항증명서의 접수 순서와 채권최고액, 압류·가압류·근저당권·전세권 여부를 확인하고 말소기준권리를 정확히 특정해야 합니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서의 내용이 서로 일치하는지도 대조해야 합니다.

 

특히 조사 당시 폐문으로 인해 임차인이나 점유자를 만나지 못했다면 실제 점유관계가 충분히 밝혀지지 않았을 가능성이 있습니다. 전입세대열람만으로 상가 임차인을 판단할 수 없으므로 사업자등록 신청 현황, 임대차계약 관계와 배당요구 여부를 추가로 확인해야 합니다. 공실로 보이더라도 내부 집기나 잠금장치의 관리 주체가 누구인지 확인하기 전에는 명도가 쉽다고 단정하기 어렵습니다.

 

입찰 전에는 법원에 비치된 최신 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서 및 등기사항증명서를 다시 열람해야 합니다. 제시외 물건이나 내부 시설의 매각 포함 여부, 체납관리비 중 낙찰자가 부담할 수 있는 공용부분의 범위, 부가가치세 관련 사항도 확인 대상입니다. 입찰보증금과 납부 방법, 매각기일 변경 또는 취소 여부 역시 당일 법원 공고를 기준으로 점검해야 합니다.

 

경매 절차에서는 매각허가에 대한 이의나 항고 등으로 소유권이전이 지연될 수 있습니다. 입찰 전에 채무자의 대위변제나 취하, 권리변동이 발생할 수도 있습니다. 말소기준권리, 인수 가능 권리, 임차인·점유자, 관리비와 명도 문제는 제공된 원문만으로 전부 확인되지 않을 수 있으므로 경매 전문가와 법률·세무 전문가의 검토와 상담이 필요합니다.

 

현장에서는 비101호의 정확한 위치와 경계, 전용 출입구 존재 여부, 천장고, 누수 흔적, 환기와 냄새, 소방시설 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 관리규약에 따른 업종 제한과 영업시간 제한, 간판 설치 기준, 주차 등록 가능 대수도 관리사무소에 문의해야 합니다. 내부 확인이 어렵다면 감정평가서 사진과 건축물현황도를 대조하고 예상 수리비에 충분한 여유를 두어야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 물건별 서류 검토와 현장 확인 사항을 바탕으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태, 진행 여부를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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