경기 양평군 강하면 물류동선 공장경매 2024타경38108

사건개요

사건번호: 2024타경38108

관할법원: 수원지방법원 여주지원

물건종류: 주택

소재지: 경기도 양평군 강하면 항금리 577-20

감정가: 554,261,200원

최저가: 271,588,000원

매각기일: 2026년 8월 19일 수요일 10시

진행상태: 2회 유찰, 감정가의 49%

 

이번 물건은 경기도 양평군 강하면 항금리 577-20에 있는 단독주택입니다. 법원 자료상 토지와 건물을 함께 매각하며, 제시외 건물과 정원수 등 조경시설도 평가 및 매각 대상에 포함됩니다. 감정가는 554,261,200원이고 2회 유찰된 뒤 최저입찰금액이 271,588,000원으로 낮아진 상태입니다. 유찰 사실과 최저가 비율만으로 적정 입찰가를 판단하기보다는 토지와 건물의 현황, 권리관계, 점유 상태를 함께 살펴야 합니다.

 

토지면적은 219.92평이며 건물면적은 전체 91.05평으로 표시되어 있습니다. 세부 자료에는 건물 면적이 42.56평, 29.37평, 11.19평으로 나뉘어 있고 제시외 건물은 3.63평, 0.30평, 3.99평으로 기재되어 있습니다. 전체 건물면적과 세부 면적의 구성은 감정평가서, 건축물대장, 등기사항증명서를 대조해 정확히 확인할 필요가 있습니다.

 

토지는 대체로 사다리형의 완경사지이며 자체 지반을 평탄하게 조성한 단독주택 부지로 조사되었습니다. 용도지역은 계획관리지역과 보전관리지역에 걸쳐 있습니다. 감정평가 자료에서는 보전관리지역 부분의 위치와 면적을 고려해 주된 용도지역인 계획관리지역을 기준으로 평가했다고 설명합니다. 다만 각 용도지역의 실제 경계, 건축이나 증축 가능 범위, 토지이용 제한은 토지이용계획확인서와 지적도 등 관련 공부를 통해 별도로 확인해야 합니다.

 

건물은 등기부상 주택 및 주차장으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 내부 구조는 1층에 방 2개, 거실, 주방, 식당, 욕실 2개, 드레스룸, 다용도실, 창고, 현관과 계단이 있으며 2층 증축 부분은 다용도실로 기재되어 있습니다. 내부구조도는 일반건축물대장상 도면을 바탕으로 작성된 자료이므로 실제 이용 상태와 차이가 있는지 현장에서 확인해야 합니다.

 

지상에는 제시외 데크 1개, 제시외 창고 1개 동과 정원수 20주가 있는 것으로 조사되었습니다. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되고 정원수 등 조경시설도 일식으로 평가되어 매각 대상에 포함된다는 내용이 있습니다. 입찰 전에는 제시외 시설의 정확한 위치와 면적, 구조, 사용 상태를 확인하고 건축물대장 등재 여부와 위반건축물 표시 여부도 점검하는 것이 필요합니다.

 

입지 자료에 따르면 이 주택은 양평군 강하면 항금리의 항금마을 북서측 근거리에 있습니다. 차량 출입이 가능한 상태이고 인근 지방도와의 거리 및 도로 계통을 고려한 차량 이용 여건은 대체로 가능한 것으로 평가되었습니다. 다만 원문에는 접면 도로의 폭, 도로 지분, 법정도로 해당 여부와 구체적인 대중교통 여건이 충분히 나타나지 않습니다. 현장 방문을 통해 진입 구간의 폭과 경사, 교행 가능 여부, 겨울철 통행 조건을 살펴보는 편이 안전합니다.

 

전원생활 목적의 주택은 건물 상태뿐 아니라 배수와 옹벽, 축대, 토질, 일조, 주변 소음, 상하수도와 정화조 상태도 중요합니다. 토지가 완경사지에 조성된 만큼 우천 시 배수 방향과 지반 침하 흔적을 확인하고, 담장이나 조경시설이 지적 경계를 넘어 설치되었는지도 측량 자료와 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

 

권리관계에서는 먼저 등기사항증명서상 말소기준권리가 무엇인지 특정하고, 그보다 앞선 권리나 인수 대상이 있는지 검토해야 합니다. 제공된 원문에는 건물 등기부의 구체적인 권리 순위와 채권액이 나타나지 않아 소멸 여부를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서와 감정평가서를 함께 확인하고 매각기일 직전 변동 내역도 다시 조회해야 합니다.

 

 

소재지 지도

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점유관계 조사 당시 집행관이 현장을 방문했으나 소유자나 점유자를 만나지 못해 실제 점유관계는 확인되지 않았습니다. 현관문에 방문 취지와 연락처를 남겼지만 별도의 연락도 없었던 것으로 기재되어 있습니다. 전입세대확인 결과 해당 주소에는 소유자 세대가 전입된 것으로 조사되었습니다. 이는 조사 당시 자료일 뿐 현재 점유 상태나 인도 가능 시점을 확정하는 내용은 아닙니다.

 

소유자 세대가 실제 거주하는지, 별도의 임차인이나 무상점유자가 있는지는 추가 조사가 필요합니다. 전입세대확인서와 주민등록 전입 내역, 확정일자 자료, 현장 탐문을 통해 서로 일치하는지 살펴야 합니다. 점유자가 확인되지 않았다는 이유만으로 명도가 쉽다고 판단할 수 없으며, 인도 협의 가능성과 강제집행 절차에 필요한 기간 및 비용을 입찰금액에 반영해야 합니다.

 

주택의 관리 상태도 입찰 전에 확인해야 합니다. 장기간 비어 있거나 관리가 충분하지 않았다면 누수, 결로, 균열, 보일러와 배관 동파, 전기설비 이상이 있을 수 있습니다. 외벽과 지붕, 창호, 데크, 창고, 주차 공간을 확인하고 가능하다면 내부 열람 여부와 수리 범위를 파악해야 합니다. 전기·수도 사용료와 기타 체납금의 부담 주체도 관계 기관에 확인하는 것이 좋습니다.

 

경매 절차 중에는 소유권이전이 예상보다 지연될 수 있으며 채무자의 대위변제, 취하, 변경, 정지 또는 새로운 권리신고로 권리관계가 달라질 가능성도 있습니다. 말소기준권리와 매각으로 소멸하지 않는 권리, 임차인·점유자 현황, 관리비나 공과금, 명도 문제는 제공된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 법원 원본 서류와 최신 등기 내용을 바탕으로 경매 분야 전문가의 검토와 상담을 거친 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

 

입찰 당일에는 입찰보증금의 정확한 금액과 준비 방식, 신분증과 도장 등 제출 서류를 확인해야 합니다. 공동입찰이나 대리입찰이라면 위임장과 인감증명서 등 추가 서류가 필요할 수 있습니다. 최저가만 보고 접근하기보다는 취득세, 등기 비용, 명도 비용, 수리비, 제시외 시설 정비비 등을 포함한 전체 필요 자금을 계산하는 것이 중요합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 주거 목적, 전원생활 계획, 희망 지역과 예산을 기준으로 개별 조건에 맞춰 검토할 수 있습니다. 회사 소개와 상담 안내는 물건의 기본자료를 제공하기 위한 것이며 최종 입찰 판단은 현장 확인과 서류 검토를 거쳐 신중하게 진행하시기 바랍니다.

 

매각기일 전에는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지이용계획확인서를 다시 열람하고 현장 상태와 점유관계, 매각기일 변경 여부를 재확인하시기 바랍니다.

 

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