경기 시흥시 정왕동 상업용건물 근린시설경매 2025타경836

사건개요

사건번호: 2025타경836

관할법원: 수원지방법원 안산지원

물건종류: 다세대(빌라)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2771-12 2층201호

감정가: 1,785,000,000원

최저가: 874,650,000원

매각기일: 2026.08.18(화) 10:30

진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%

 

이번 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2771-12 소재 다세대주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 도시형생활주택으로 이용 중인 구분건물입니다. 감정가는 1,785,000,000원이고, 최저입찰금액은 874,650,000원으로 표시되어 있습니다. 현재 원문 기준 유찰 2회로 확인되며, 매각기일은 2026년 8월 18일 오전 10시 30분입니다.

 

소재지는 시흥시 정왕동 시화나래중학교 남동측 인근으로 기재되어 있습니다. 인근은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로 조사되어 있으며, 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 주거형 물건은 실제 거주 편의, 주변 도로 접근, 주차 여건, 학교와 생활편의시설까지 현장에서 함께 확인하는 것이 중요합니다.

 

물건의 전체 토지면적은 원문 기준 99.70평, 건물면적은 120.60평으로 표시되어 있습니다. 건물 구조는 철근콘크리트조로 기재되어 있고, 도시가스와 개별난방 내용도 확인됩니다. 법원 자료에는 여러 호실별 면적이 나뉘어 표시되어 있으므로, 단순히 총면적만 보고 판단하기보다 매각목록별 전유부분, 대지권 비율, 실제 이용상태를 감정평가서와 등기자료로 대조해야 합니다.

 

토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류 접합, 국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역 등의 내용이 확인됩니다. 또한 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약에관한허가구역 내용이 표시되어 있으므로, 입찰자 성격과 취득 목적에 따라 별도 확인이 필요합니다.

 

이 물건은 2층 201호가 소재지로 제시되어 있으나, 원문에는 전체 도시형생활주택 일괄매각 및 목록별 면적 정보가 함께 표시되어 있습니다. 특히 401호에는 약 40제곱미터 면적의 다락방이 설치되어 있고, 사용승인 당시부터 설치되어 거래도 함께 이루어지는 부분으로 보아 별도 제시외 항목이 아닌 평가 반영 사항으로 기재되어 있습니다. 입찰 전에는 이 다락방이 실제 구조, 사용상태, 공부상 내용과 어떻게 연결되는지 반드시 확인해야 합니다.

 

 

소재지 지도

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입지 확인에서는 시화나래중학교 인근이라는 점, 주변 주거지 구성, 대중교통 이용 가능성, 주차장 사용 관계, 인접도로 상태를 현장에서 보는 것이 우선입니다. 원문에는 버스정류장과 주차장 관련 키워드가 포함되어 있으나, 거리와 실제 이용 편의가 수치로 제시된 것은 아니므로 현장 답사로 보완해야 합니다. 같은 정왕동이라도 도로 폭, 소음, 일조, 주차 스트레스, 주변 공실 여부에 따라 체감 가치는 달라질 수 있습니다.

 

권리관계는 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서의 일치 여부를 기준으로 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목이 보이지만, 세부 내용이 모두 명확하게 제공된 것은 아닙니다. 따라서 말소기준권리, 배당요구 종기, 임차인 대항력, 전입세대, 확정일자, 점유자 현황은 법원 서류 원본과 최신 등기부로 다시 검토해야 합니다.

 

명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 도시형생활주택은 실제 거주자, 임차인, 공실 여부, 관리비 체납, 공용부분 사용 문제 등이 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 점유자가 누구인지, 임대차가 있다면 보증금과 대항력은 어떠한지, 낙찰 후 인도명령 대상이 되는지 등은 전문가 확인을 거쳐 판단하는 것이 바람직합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 정보는 계속 갱신될 수 있고 입력 오류나 지적물건 변경 가능성도 있으므로, 입찰 전 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 공부를 다시 확인해야 합니다. 단순 최저가만 보고 접근하기보다 권리와 점유, 실사용 가치, 취득 후 비용까지 함께 계산해야 합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 매각대상 전체 목록과 201호의 관계를 확인해야 합니다. 둘째, 대지권과 전유부분 면적이 등기 및 건축물대장과 일치하는지 살펴야 합니다. 셋째, 401호 다락방처럼 특이사항이 있는 부분은 평가 반영 여부와 실제 이용상태를 확인해야 합니다. 넷째, 주차 가능 대수와 관리비 체납 여부, 공용부분 하자, 누수, 불법 구조 변경 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.

 

본 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태이지만, 낙찰가의 적정성은 주변 거래사례, 임대수요, 건물 상태, 권리관계, 명도 비용을 종합해 판단해야 합니다. 확인되지 않은 시세나 수익률을 전제로 입찰가를 정하는 것은 위험합니다. 특히 일괄매각 물건은 개별 호실 가치만 볼 것이 아니라 전체 매각 범위와 사후 관리 부담을 함께 검토해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토 방향, 입찰 전 현장점검 포인트를 바탕으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 맞는 물건 선별과 입찰 전 검토가 필요할 때 상담을 활용할 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 공고 내용, 매각물건명세서 변경 여부, 등기부 변동, 점유관계, 관리비와 명도 가능성을 최종 점검한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 좋습니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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