경기 남양주시 와부읍 입지검토 임야경매 2025타경72181

사건개요

사건번호: 2025타경72181

관할법원: 의정부지방법원 남양주지원

물건종류: 전

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 월문리 140-1

감정가: 1,215,137,000원

최저가: 850,596,000원

매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시 30분

진행상태: 1회 유찰, 감정가의 70%

 

이번 물건은 경기도 남양주시 와부읍 월문리 140-1에 있는 전으로, 토지만 매각되는 법원경매 사건입니다. 원문에 기재된 토지면적은 1,221.19평이며 감정가는 12억 1,513만 7,000원, 1회 유찰된 최저가는 8억 5,059만 6,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 70%입니다. 입찰은 의정부지방법원 남양주지원에서 진행될 예정입니다.

 

물건 종류가 전이므로 일반적인 대지나 주거용 건물과는 확인 절차가 다릅니다. 현재의 경작 여부, 실제 이용 상태, 지목과 현황의 일치 여부, 농업진흥지역 등 토지이용 제한, 건축이나 형질변경 가능성 등을 관계기관과 관련 공부를 통해 확인해야 합니다. 원문에는 토지의 구체적인 형태, 고저, 이용 상태와 인접 도로 조건이 충분히 나타나 있지 않으므로 현장 답사와 감정평가서 원문 확인이 필요합니다.

 

토지의 정확한 위치와 면적, 인접 토지와의 경계는 제공된 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 원문에서도 육안으로 확인한 내용이므로 측량 등을 통한 별도 확인이 필요하다고 안내하고 있습니다. 현장에서는 지적도상 경계와 실제 경작 경계가 같은지, 타인의 시설물이나 수목·농작물·분묘가 있는지, 무단 점유 부분은 없는지 살펴보는 것이 좋습니다. 필요하다면 지적측량 가능 여부와 비용도 사전에 검토해야 합니다.

 

입지 확인에서는 지적도상 도로 접면과 실제 차량 진입 가능 여부를 구분해야 합니다. 토지가 도로에 접해 보이더라도 현황 통행로의 소유관계나 폭, 단차, 농기계와 차량의 진입 가능성에 따라 활용 여건이 달라질 수 있습니다. 맹지 여부, 사도 통행 문제, 구거와 하천의 존재, 진입 과정에서 타인 토지를 이용하는지 등을 현장에서 확인해야 합니다. 원문에 도로 상태가 구체적으로 기재되지 않았으므로 진입로가 양호하다고 단정해서는 안 됩니다.

 

토지이용계획확인원에서는 용도지역·용도지구·용도구역과 행위 제한을 확인해야 합니다. 농지의 전용이나 개발행위, 건축 가능 여부는 면적과 위치만으로 판단할 수 없으며 남양주시 담당 부서의 검토가 필요합니다. 전원주택부지나 기타 시설용지로 활용하려는 경우에도 계획관리지역 여부와 별개로 도로, 상하수도, 배수, 경사도, 산지·농지 규제 등 개별 조건을 함께 확인해야 합니다. 확인되지 않은 활용 가능성을 전제로 입찰가를 정하는 것은 주의가 필요합니다.

 

이 사건에서 특히 중요한 조건은 농지취득자격증명입니다. 원문에는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 기한 내 제출하지 않으면 입찰보증금이 반환되지 않을 수 있다고 명시돼 있습니다. 입찰 전 남양주시 또는 관할 행정기관에 발급 가능 여부, 신청 서류, 농업경영계획서 필요 여부와 처리 기간을 문의하는 것이 안전합니다. 개인과 법인은 취득 요건이 다를 수 있으므로 입찰자 명의에 맞춰 확인해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

권리관계는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 서로 대조해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리나 지상권의 구체적인 내용이 충분히 제시되지 않았습니다. 따라서 아무런 인수 권리가 없다고 단정할 수 없으며 말소기준권리, 압류·가압류·근저당권의 순위, 지상권과 지역권, 가처분, 예고되지 않은 점유관계 등을 최신 서류로 확인해야 합니다.

 

농지에는 등기부상 권리 외에도 실제 경작자와의 관계가 문제될 수 있습니다. 소유자가 직접 경작하는지, 임대차 또는 사용대차로 제3자가 이용하는지, 농작물의 수확 시기와 귀속은 어떻게 되는지 확인할 필요가 있습니다. 비닐하우스, 관정, 농막, 컨테이너, 울타리 등 현장 시설물이 있다면 매각 포함 여부와 소유자를 조사해야 합니다. 이러한 사항은 인도와 명도 과정, 추가 비용에 영향을 줄 수 있으므로 자료 확인 전 명도 난이도를 단정하기 어렵습니다.

 

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리스크 점검도 필요합니다. 매각허가 이후에도 이해관계인의 항고나 절차상 사유로 소유권이전이 지연될 수 있으며, 매각기일 전에 대위변제나 채권 정리로 권리관계가 바뀌거나 경매 절차가 변경될 가능성도 있습니다. 말소기준권리와 인수 권리 판단뿐 아니라 임차인·점유자·관리비·명도 문제도 공개된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 토지는 일반적으로 공동주택 관리비가 없지만 현장 시설물의 전기료, 용수료, 농업시설 이용료나 원상회복 비용이 있는지는 별도로 살펴봐야 합니다. 입찰 전 경매 전문가와 법률·행정 분야 전문가의 검토와 상담이 필요합니다.

 

입찰자는 최저가 외의 비용도 계산해야 합니다. 취득세와 등기비용, 농지취득자격증명 관련 비용, 측량비, 경계 정리비, 점유자 협의 비용, 폐기물 처리비, 토지 정비비 등이 발생할 수 있습니다. 자금조달 계획을 세울 때에는 낙찰대금 지급기한과 농지 담보대출 가능 여부를 금융기관에 개별 확인하는 것이 좋습니다. 감정가나 최저가만으로 적정 입찰가를 결정하지 말고 토지의 실제 상태와 제한사항을 반영해야 합니다.

 

입찰 당일에는 법원과 사건번호, 입찰법정, 입찰 마감시간을 다시 확인해야 합니다. 개인 입찰과 대리입찰, 법인 입찰은 준비서류가 다르므로 신분증, 도장, 입찰보증금과 위임 관련 서류를 빠짐없이 준비해야 합니다. 보증금 액수와 제공 방식은 매각공고 원문을 기준으로 확인하고, 사건이 취하·변경·연기되지 않았는지도 입찰 직전에 법원 정보를 통해 점검해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 사건 자료와 의뢰인의 희망 지역, 예산, 이용 목적을 토대로 검토와 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 다만 최종 판단은 최신 법원 서류와 현장 조사 결과를 바탕으로 내려야 합니다.

 

매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인원과 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 다시 확인하시기 바랍니다. 토지 경계, 진입로, 점유 및 경작 상태 등 현장 상황도 매각기일 전에 재확인해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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