경기 포천시 어룡동 개발입지 토지경매 2025타경72703

사건개요

사건번호: 2025타경72703

관할법원: 의정부지방법원

물건종류: 전 및 토지지분

소재지: 경기도 포천시 어룡동 309-13

감정가: 452,413,340원

최저가: 108,624,000원

매각기일: 2026년 8월 19일 수요일 10시 30분

진행상태: 4회 유찰, 최저가 감정가의 약 24퍼센트

 

이번 물건은 경기도 포천시 어룡동 309-13 일원의 토지와 제시외 건물을 일괄매각하는 의정부지방법원 경매 사건입니다. 원문상 토지면적은 합계 387.20평, 제시외 건물면적은 2.42평으로 기재되어 있습니다. 다만 전체 토지 가운데 목록 1·2·3·8은 지분매각이므로, 표시된 총면적만 보고 단독으로 온전한 토지 전체를 취득하는 것으로 이해해서는 안 됩니다.

 

감정가는 452,413,340원이고 4회 유찰을 거쳐 최저입찰금액은 108,624,000원으로 내려간 상태입니다. 최저가는 감정가의 약 24퍼센트 수준이지만, 낮아진 가격만으로 물건의 적정성을 판단하기는 어렵습니다. 지분매각 범위, 선순위지상권, 토지의 실제 경계와 이용 상태 등 별도로 확인해야 할 사안이 많기 때문입니다.

 

감정평가 내용에 따르면 목록 1부터 3까지는 세장형 평지로 현황이 도로이며, 목록 8도 부정형 평지의 도로로 조사되었습니다. 목록 4부터 7까지는 부정형 완경사 토지로 잡초가 무성하고 일부 구간에는 건축자재 등이 적치된 상태입니다. 목록 5 지상에는 제시외 건물이 소재하며 감정평가에서는 구조와 규모, 용도 등에 비춰 토지에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단했습니다. 해당 제시외 건물은 이번 일괄매각에 포함된다는 내용도 확인됩니다.

 

현황조사 자료에는 토지가 농지로 사용되지 않고 지적경계를 따라 울타리가 설치되어 있으며, 주택 관련 부지로 조성된 것으로 보인다는 관찰 내용이 있습니다. 그러나 이는 현장 육안관찰을 바탕으로 한 표현일 뿐 적법한 대지 조성이나 건축 가능성을 의미하지 않습니다. 실제 활용을 검토하려면 지목, 용도지역, 농지 관련 규제, 건축허가 가능 여부, 도로 조건과 기반시설을 관할 행정기관에서 따로 확인해야 합니다.

 

특히 원문은 본건 토지의 지적경계가 불명확하므로 정확한 위치와 경계, 면적을 측량감정 등으로 별도 확인해야 한다고 반복해서 안내합니다. 울타리나 현황도로가 곧 공부상 경계라고 단정할 수 없으며, 인접 토지와의 경계 침범이나 통행 관계도 조사 대상입니다. 입찰 전 지적도와 임야도, 토지대장, 토지이용계획확인서를 대조하고 필요하면 현황측량 가능 여부와 비용까지 살펴보는 것이 좋습니다.

 

입지 확인에서는 어룡동이라는 주소만으로 토지 활용성을 평가하기보다 현장에서 각 목록의 연결 관계를 확인해야 합니다. 차량이 실제로 들어갈 수 있는지, 도로로 조사된 목록의 법적 성격이 무엇인지, 도로 폭과 포장 상태는 어떠한지, 외부 공로까지 통행이 가능한지를 살펴봐야 합니다. 상하수도와 전기 등 기반시설의 인입 가능 여부와 추가 비용도 토지 이용계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

 

 

소재지 지도

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본건은 여러 필지를 함께 매각하면서 일부 목록만 지분매각으로 진행됩니다. 지분을 낙찰받으면 다른 공유자와 사용·수익 방법을 협의해야 할 수 있으며, 협의가 되지 않을 경우 공유물분할 등 별도 법률 절차가 문제될 수 있습니다. 각 목록별 지분 비율과 공유자 현황, 지분이 실제 어느 부분에 대응하는지 여부는 등기사항전부증명서와 매각대상 목록을 통해 정확히 대조해야 합니다.

 

원문에는 선순위지상권이 표시되어 있습니다. 선순위지상권은 낙찰 후 토지 사용과 처분에 영향을 줄 수 있는 중요한 권리이므로 설정 목적, 범위, 존속기간, 지료 약정, 실제 행사 여부를 등기부와 관련 서류에서 확인해야 합니다. 매각으로 소멸하지 않는 권리와 지상권의 구체적인 내용은 제공된 요약 자료만으로 확정하기 어려우므로 최신 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 기준으로 전문가의 검토를 받는 것이 필요합니다.

 

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또한 제시외 건물이 매각에 포함된다고 기재되어 있더라도 소유관계와 공부 등재 여부, 구조와 현재 사용 상태를 확인해야 합니다. 이동식 간이화장실과 적치된 건축자재가 누구의 소유인지, 매각 후 철거나 반출 책임이 누구에게 있는지도 현장과 관계인 조사를 통해 살펴볼 사항입니다. 잡초가 무성한 토지는 현장 접근과 경계 확인이 어려울 수 있으므로 안전하게 답사하고 계절에 따른 배수 상태도 확인하는 편이 좋습니다.

 

권리관계에서는 말소기준권리와 각 권리의 접수 순위, 배당요구 여부를 먼저 정리해야 합니다. 매각물건명세서에 기재된 매각으로 소멸하지 않는 권리뿐 아니라 지상권, 가처분, 가등기, 지역권 등 사용을 제한할 수 있는 사항이 있는지도 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다. 농지에 해당하는 목록이 있다면 농지취득자격증명 제출 필요 여부와 미제출 시 입찰보증금 처리도 담당 경매계 및 관할 행정기관에 확인해야 합니다.

 

경매 절차 중에는 채무 변제나 대위변제, 취하, 변경, 정지 등으로 권리관계나 매각 일정이 달라질 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성과 매각 이후의 권리변동도 배제할 수 없습니다. 임차인·점유자·공유자 관계, 미납 관리비나 공과금, 적치물 처리, 인도 및 명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 직전 사건기록과 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서, 등기부를 다시 열람하고 경매 및 법률 전문가와 상담해야 합니다.

 

입찰금액을 정할 때는 최저가 외에도 취득세와 등기비용, 측량비, 경계 정리비, 적치물 처리비, 토지 정비비, 기반시설 설치비 등 예상 비용을 함께 계산해야 합니다. 지분매각 물건은 공유자와의 협의 또는 법적 절차에 시간과 비용이 발생할 가능성도 반영해야 합니다. 감정 시점과 입찰 시점 사이의 현장 변화가 있을 수 있으므로 감정가를 현재 가치와 동일하게 보아서는 안 됩니다.

 

입찰 당일에는 법원과 입찰 장소, 입찰 마감 시각, 보증금 액수와 준비 방법을 확인해야 합니다. 사건번호와 물건번호가 별도로 존재하는지 확인하고 입찰표에는 법원 서류에 표시된 내용을 정확하게 작성해야 합니다. 대리입찰이나 공동입찰을 계획한다면 위임장, 인감증명서 등 추가 서류를 담당 경매계에 미리 문의하는 것이 안전합니다.

 

주식회사 제이옥션은 물건의 권리관계와 현장 확인사항을 바탕으로 입찰 검토와 상담을 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 등 관련 서류를 재열람하고, 토지 경계와 점유·적치 상태 등 현장 상태도 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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