광주 광산구 북문대로583번길 대지활용 토지경매 2024타경71993

사건개요

사건번호: 2024타경71993

관할법원: 광주지방법원

물건종류: 다세대주택(빌라)

소재지: 광주광역시 광산구 수완동 디프리마수완 제105호

감정가: 2,820,000,000원

최저가: 1,263,360,000원

매각기일: 2026년 8월 21일 금요일 09시 55분

진행상태: 재진행, 3회 유찰, 감정가의 45%

 

이번 물건은 광주광역시 광산구 북문대로583번길 35, 디프리마수완 제1동 제1·2·지하1층 제105호에 있는 다세대주택입니다. 법원 파싱 자료에는 토지 173.61평, 건물 82.08평으로 표시되어 있으며 토지와 건물이 일괄 매각되는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 집합건물의 토지 면적은 전체 대지와 대지권 지분이 다르게 표시될 수 있으므로, 입찰자는 등기사항증명서와 집합건축물대장, 감정평가서의 면적 표기를 서로 대조해야 합니다.

 

감정가는 28억2,000만 원이고 최저입찰금액은 12억6,336만 원입니다. 원문에는 3회 유찰 후 감정가의 45% 수준에서 재진행되는 일정으로 표시돼 있습니다. 유찰 횟수와 가격 하락만으로 적정성을 판단하기보다는 물건의 규모, 실제 이용 상태, 수선 비용, 점유관계와 권리관계를 함께 검토하는 것이 필요합니다. 재진행 사건은 연기나 변경 이력과 현재 매각기일 유지 여부도 법원 공고에서 다시 확인해야 합니다.

 

건물은 등기상 지하 1층과 지상 1·2층에 걸친 제105호입니다. 감정평가서에 따르면 지하 1층은 접면도로를 통해 출입할 수 있어 현황상 1층과 같은 구조로 이용되는 것으로 파악됩니다. 이런 구조는 서류상 층수와 현장에서 체감하는 층수가 다를 수 있으므로 각 층의 내부 연결 방식, 독립 출입구, 채광, 환기, 방수 상태와 실제 용도를 직접 살펴봐야 합니다. 건축물대장상 용도와 현황이 일치하는지, 무단 증축이나 용도 변경 부분이 있는지도 확인 대상입니다.

 

토지는 사다리형 평지이며 연립주택 건부지로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 원문에는 인접 도로의 폭과 차량 진입 조건, 주차 가능 대수, 토지이용계획의 구체적인 제한 내용이 충분히 제시되지 않았습니다. 현장에서는 북문대로583번길에서 건물까지의 접근 동선과 도로 상태, 지하층 출입구의 차량 접근성, 주차 구획, 경사도, 배수 여건을 확인할 필요가 있습니다. 생활 편의시설과 대중교통 이용 조건도 지도만으로 판단하지 말고 실제 이동 동선을 기준으로 점검하는 편이 안전합니다.

 

소재지 지도

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이 물건에서 특히 살펴볼 부분은 누수 관련 기록입니다. 2026년 3월 11일과 4월 10일 감정인의 사실조회 회신에는 채무자가 제기한 누수 의견에 대해 마감재 노후, 환기 불량 또는 부분적인 누수 등에 따른 현상으로 보이며 건물 주요 구조부의 구조적 안정성에 중대한 하자로서 감정평가액에 영향을 미치는 정도는 아닌 것으로 판단했다는 취지가 담겨 있습니다. 해당 내용은 2026년 4월 13일 정정·변경된 것으로 기재돼 있습니다.

 

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그러나 감정인의 회신이 현재 누수나 결로가 전혀 없다는 의미는 아닙니다. 지하층과 외벽 접합부, 창호 주변, 욕실과 배관, 옥상 및 테라스 방수 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 벽지 들뜸, 곰팡이, 마감재 변색, 누수 흔적과 냄새를 살펴보고 가능하다면 관리주체나 인근 관계자를 통해 보수 이력도 확인하는 것이 좋습니다. 수리가 필요하다면 방수 공사와 내부 마감 복구 범위에 따라 비용 차이가 커질 수 있으므로 전문 업체의 현장 의견과 견적을 받아 입찰금액에 반영해야 합니다.

 

권리관계는 제공된 원문만으로 말소기준권리, 선순위 임차인, 배당요구 여부와 인수되는 권리의 존재를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서의 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리 및 지상권 항목도 최신 원문을 직접 열람해 확인해야 합니다. 등기사항증명서에서 접수일자와 순위번호를 기준으로 근저당권, 압류, 가압류, 전세권 등 각 권리의 선후관계를 정리하고 현황조사서, 임대차 정보와 배당요구 종기 내역을 함께 대조해야 합니다.

 

점유자와 실제 사용 관계도 중요한 확인 사항입니다. 채무자 겸 소유자의 점유인지, 임차인 또는 제3자가 사용하는지에 따라 인도 과정과 비용이 달라질 수 있습니다. 전입세대확인서, 주민등록 전입 내역, 사업자등록 여부, 확정일자와 임대차계약 자료를 확인하고 현장 방문을 통해 각 층의 점유 형태를 살펴봐야 합니다. 명도 난이도는 자료 확인 전에 단정할 수 없으며 점유 근거와 협의 가능성, 인도명령 대상 여부를 전문가와 검토해야 합니다.

 

원문에는 2026년 2월 24일 채무자 겸 소유자의 매각기일 연기신청서 제출 이력이 표시돼 있습니다. 현재는 재진행으로 안내되지만 매각기일의 변경, 정지 또는 취소 가능성이 있으므로 입찰 직전 법원 경매정보와 담당 경매계에서 진행 여부를 확인해야 합니다. 입찰보증금의 액수와 납부 방식도 최신 매각 공고를 기준으로 준비해야 하며, 최저가만 보고 통상적인 보증금 비율을 임의로 적용해서는 안 됩니다.

 

경매 절차에서는 낙찰 이후에도 소유권이전이 지연되거나 대위변제와 취하, 채권관계 변화 등으로 권리가 변동될 수 있습니다. 말소기준권리 판단, 임차인 대항력과 우선변제권, 점유자 현황, 체납 관리비 중 인수 가능 범위, 명도 절차는 공개된 요약 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서 및 관련 공부를 최신 발급본으로 다시 검토하고 경매 전문가와 법률 전문가의 상담을 거쳐 판단하시기 바랍니다.

 

입찰 전에는 건물 전체와 제105호의 경계를 확인하고 토지 173.61평 및 건물 82.08평이 각각 전체 면적인지 전유부분과 대지권에 해당하는 면적인지 검증해야 합니다. 집합건축물대장의 전유부와 공용부 면적, 대지권 비율, 위반건축물 표시, 건축물 현황도도 함께 확인할 필요가 있습니다. 세대별 계량기, 공용시설, 주차장 사용 기준과 관리비 부과 방식도 실제 부담액 판단에 필요한 사항입니다.

 

주식회사 제이옥션은 사건 자료와 현장 조건을 토대로 입찰 전 확인 항목을 정리하고 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전에는 법원에 비치된 관련 서류와 최신 등기 내용, 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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