광주 북구 삼각동 상업용건물 근린시설경매 2025타경32315

사건개요

사건번호: 2025타경32315

관할법원: 광주지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 광주광역시 북구 삼각동 835 일곡엘리체프라임 115동 지하1층 비102호

감정가: 424,000,000원

최저가: 77,805,000원

매각기일: 2026.08.20.(목) 09:55

진행상태: 7회 유찰, 입찰 예정

 

이번 물건은 광주광역시 북구 삼각동에 있는 일곡엘리체프라임 115동 지하 1층 비102호 근린상가입니다. 광주지방법원에서 진행하는 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다. 원문상 토지 대지권 면적은 28.18평, 건물 전유면적은 22.14평으로 기재되어 있습니다.

 

감정가는 4억 2,400만 원이며 7회 유찰을 거쳐 최저입찰금액은 7,780만 5,000원으로 낮아진 상태입니다. 최저가는 감정가의 약 18% 수준이지만, 유찰 횟수와 가격 차이만으로 물건의 가치를 판단해서는 안 됩니다. 반복 유찰의 원인이 상가 위치, 내부 상태, 이용 가능성, 공실, 점유관계, 관리비, 권리관계 가운데 어디에 있는지 관련 서류와 현장조사를 통해 확인해야 합니다. 입찰보증금과 정확한 입찰 조건도 최신 매각공고를 기준으로 다시 확인할 필요가 있습니다.

 

이 물건에서 눈여겨볼 부분은 공부상 층수와 실제 도로에서 보이는 상태가 다를 수 있다는 점입니다. 원문에는 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 지하 1층으로 등재되어 있지만, 남측 도로와 동측 도로를 기준으로 보면 1층인 상태라고 적혀 있습니다. 도로와 출입구의 높이 차이로 일부 방향에서는 지상층처럼 보이는 구조일 가능성이 있으므로, 실제 출입 동선과 전면 노출 정도를 현장에서 확인해야 합니다.

 

상가는 같은 건물 안에서도 출입구 방향, 보행 동선, 주차장 연결 여부, 계단과 경사로의 위치에 따라 이용 편의성이 크게 달라집니다. 비102호의 정확한 위치와 출입구, 점포 전면 폭, 간판 설치 가능 구역, 창호 상태, 채광과 환기, 내부 누수 여부를 확인해야 합니다. 공부상 지하층이라는 표기가 금융기관의 담보평가나 향후 매도 과정, 임차인 모집에 어떤 영향을 줄 수 있는지도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

 

주변 입지는 지도만으로 단정하기보다 현장 기준으로 점검해야 합니다. 단지 내부 세대의 이동 경로와 외부 방문객 접근성, 인접 점포의 영업 여부, 공실 비율, 주중과 주말의 보행량, 차량 진입과 주차 편의 등을 시간대를 달리해 확인하는 방식이 실용적입니다. 원문에는 현재 업종, 임대차 조건, 월 임대료, 실제 매출이나 상권 범위가 제시되지 않았으므로 임대수익을 임의로 계산하거나 특정 업종의 영업 가능성을 단정하기 어렵습니다.

 

권리관계는 등기사항전부증명서의 접수 순서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 서로 대조해야 합니다. 특히 말소기준권리가 무엇인지, 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지, 인수할 임차보증금이나 법정지상권 관련 문제가 있는지 확인해야 합니다. 제공된 원문에는 관련 항목의 제목만 있고 구체적인 권리 내용이 충분히 표시되지 않아 현재 자료만으로 인수 여부를 판단할 수 없습니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

상가의 임차인과 점유자도 중요한 확인 대상입니다. 사업자등록 현황, 전입세대 열람 가능 여부, 임대차계약서 제출 내역, 배당요구 여부와 대항력 성립 시점을 조사해야 합니다. 점포가 비어 보이더라도 내부에 물품이 남아 있거나 관리 주체가 별도로 점유하고 있을 수 있습니다. 반대로 영업 중이라면 임차인의 점유 권원과 보증금, 배당관계를 확인한 뒤 명도 협의에 필요한 시간과 비용을 보수적으로 예상해야 합니다.

 

관리비는 집합상가 입찰에서 빠뜨리기 쉬운 항목입니다. 관리사무소 또는 관리단을 통해 체납 총액과 발생 기간, 전용부분과 공용부분의 구분, 전기·수도 등 별도 사용료를 확인해야 합니다. 낙찰자가 부담할 수 있는 범위는 구체적인 사실관계와 판례 적용에 따라 달라질 수 있으므로 관리비 내역서를 받아 전문가에게 검토받는 편이 안전합니다. 관리규약상 업종 제한, 간판 규정, 영업시간 제한, 주차 배정 기준도 함께 확인해야 합니다.

 

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건축물대장에서는 해당 호실의 용도와 면적, 위반건축물 표시, 공용부분 구조를 살펴봐야 합니다. 현황이 공부와 다르게 분할되었거나 인접 호실과 통합 사용된 흔적이 있는지, 별도 출입문이나 내부 시설이 적법하게 설치되었는지도 점검 대상입니다. 업종에 따라 소방시설, 환기시설, 배수, 전력 용량, 화장실 이용 조건이 달라질 수 있으므로 예정 업종이 있다면 관할 행정기관과 관리 주체에 허가 또는 신고 가능 여부를 문의해야 합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 낙찰 이후에도 매각허가에 대한 이의나 항고 등으로 소유권이전이 지연될 가능성이 있고, 매각기일 전 대위변제나 채권관계 변경으로 권리 상태가 달라질 수 있습니다. 말소기준권리, 임차인·점유자, 체납 관리비와 명도 문제는 제공된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 최신 등기사항전부증명서와 법원 서류를 다시 발급해 대조하고, 권리분석 및 명도 난이도는 경매 전문가나 법률 전문가의 검토와 상담을 거쳐 판단해야 합니다.

 

입찰 전에는 건물 외부와 점포 내부를 직접 확인하고 사진과 메모로 남기는 것이 좋습니다. 비102호의 실제 경계, 잠금 상태, 점유 흔적, 시설물 파손, 누수와 결로, 천장 높이, 냄새, 소음, 배수 상태를 살펴보십시오. 남측·동측 도로에서 각각 접근해 공부상 지하층이 실제로 어떻게 연결되는지 확인하고, 비상구와 소방 통로를 포함한 공용시설의 관리 상태도 점검해야 합니다.

 

입찰가격은 감정가 대비 비율만 보고 결정하기보다 취득세와 등기비용, 법무비용, 체납 관리비 검토액, 명도비용, 수리비와 공실 기간 등을 포함해 산정해야 합니다. 감정평가 시점과 현재 현황 사이에 차이가 있을 수 있으므로 감정평가서의 가격 산정 근거와 평가 시점도 확인하십시오. 본 원고는 제공된 경매정보를 정리한 것으로 입찰이나 수익을 보장하는 자료가 아닙니다.

 

주식회사 제이옥션은 개별 조건과 예산, 희망 지역에 맞춘 경매 물건 검토와 상담을 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 건축물대장을 다시 확인하고 현장 상태 및 기일 변경 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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