전남 여수시 충무동 1층상가 상업용건물경매 2025타경625

사건개요

사건번호: 2025타경625

관할법원: 광주지방법원 순천지원

물건종류: 근린상가

소재지: 전라남도 여수시 충무동 615

감정가: 781,063,750원

최저가: 349,917,000원

매각기일: 2026.08.18 화요일 10:00

진행상태: 3회 유찰, 최저가 45%

 

이번 물건은 전라남도 여수시 충무동 615 소재 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지와 건물을 일괄매각하는 사건으로 확인되며, 토지면적은 84.10평, 건물면적은 80.45평입니다. 감정가는 781,063,750원이고, 3회 유찰 후 최저입찰금액은 349,917,000원으로 표시되어 있습니다.

 

입지는 전라남도 여수시 서교동 소재 여수서시장 남동측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변은 상업용 건물과 업무용 건물이 함께 소재하는 시장 주변 상가지대로, 감정평가 자료에서는 주위환경을 보통으로 판단하고 있습니다. 시장 인근 상권은 실제 유동인구, 점포 운영 여부, 공실률, 업종 구성, 차량 접근성에 따라 체감 가치가 크게 달라질 수 있으므로 현장 확인이 특히 중요합니다.

 

토지는 여러 필지로 구성된 것으로 보이며, 일부는 세장형 평지의 상업용 건부지, 일부는 정방형 평지의 상업용 건부지, 일부는 도로 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 특히 본건 8은 본건 6 토지와 인접한 토지로 시장 진입로라고 표시되어 있어, 실제 도로 이용 관계와 통행 현황, 지적도상 접도 상태, 인접 토지와의 경계 관계를 함께 살펴야 합니다.

 

건물은 목조 함석지붕 단층 건물, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 등으로 구성되어 있습니다. 외벽은 판넬, 치장벽돌, 몰탈 위 페인팅, 강화유리 마감 등이 기재되어 있고, 창호는 새시창호로 표시되어 있습니다. 단일 건물 하나만 보는 물건이 아니라 여러 건물과 토지 이용 상태를 함께 검토해야 하는 사건이므로, 단순히 총 면적과 최저가만 보고 판단하기보다 각 건물의 구조, 층별 이용 가능성, 보수 범위를 나누어 확인하는 방식이 필요합니다.

 

이용 상태와 관련해서는 영업중단 및 폐문 상태라는 내용이 확인됩니다. 일부 유리창 등은 파손된 상태로 기재되어 있어, 내부 마감 상태와 누수, 전기·수도·가스 설비, 화장실 상태, 구조적 균열 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 제시외건물로 조적조 강판지붕 단층 숙소 등이 약 40.0㎡ 존재한다는 내용도 있으므로, 매각 포함 여부와 법정지상권, 철거 가능성, 사용상 제한 여부를 감정평가서와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.

 

 

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건물 사용승인일도 확인 포인트입니다. 자료에는 일부 건물이 1950년 사용승인 후 1972년에 증축된 것으로 표시되어 있고, 다른 건물은 1977년 사용승인 후 2011년 전체 증·개축된 것으로 기재되어 있습니다. 오래된 건물일수록 실제 사용 가능 면적, 위반건축물 여부, 소방·전기 안전, 누수 및 보수비 부담이 입찰가 산정에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 낙찰 후 바로 임대나 영업이 가능하다고 단정하기보다는 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.

 

권리분석 측면에서는 매각물건명세서와 등기부등본 확인이 우선입니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 가압류·근저당·압류의 순위, 임차인 대항력 여부, 배당요구 여부, 점유자 현황은 반드시 최신 서류로 확인해야 합니다.

 

임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 상가 경매에서 임대관계 미상은 중요한 신호입니다. 실제 영업 중단 상태라고 해도 임차인의 사업자등록, 확정일자, 점유 여부, 시설물 소유권, 유치권 주장 가능성은 별도로 살펴야 합니다. 명도 난이도 역시 자료만으로 확정할 수 없으므로, 현장 방문과 전입·사업자등록 관련 확인, 법원 기록 열람 후 전문가 판단을 받는 것이 좋습니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 이해관계인의 이의, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 물건은 미납 관리비, 원상복구 비용, 내부 시설물 소유관계, 영업허가 승계 가능성 등이 낙찰 후 부담으로 이어질 수 있으므로 입찰 전 서류 검토와 현장 상담을 병행해야 합니다.

 

입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도 및 임야도, 위반건축물 여부를 순서대로 확인하는 것이 좋습니다. 여수서시장 인근 상권이라는 입지적 장점이 있더라도, 실제 점포 가시성, 출입 동선, 주차 여건, 도로 폭, 인접 점포 운영 상태, 야간 유동성은 현장에서만 확인되는 부분이 많습니다.

 

최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라는 점은 눈에 띄지만, 이것만으로 좋은 물건이라고 판단하기는 어렵습니다. 유찰 횟수가 있는 물건일수록 권리관계, 물리적 하자, 점유 문제, 수리비, 활용성 제한 같은 이유가 숨어 있을 수 있습니다. 입찰가는 낙찰 후 추가 비용까지 합산해 보수적으로 계산해야 하며, 예상 임대료나 매도차익은 확인된 자료와 주변 사례를 바탕으로 별도 검토가 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 자료 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향, 입찰 전 검토 절차에 대해 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 맞는 상가·토지·주거형 경매 물건을 함께 비교해볼 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 자료는 진행 중 변동될 수 있고, 권리관계나 점유 현황도 매각기일 전후로 달라질 수 있으므로 최종 입찰 전 재확인은 필수입니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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