전남 나주시 배멧2길 상업용건물 근린시설경매 2025타경31008

사건개요

사건번호: 2025타경31008

관할법원: 광주지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 전라남도 나주시 배멧2길 25, 1층114호

감정가: 468,000,000원

최저가: 54,964,000원

매각기일: 2026.08.19 09:55

진행상태: 9회 유찰

 

이번 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 스페이스코웍 1층 114호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 토지면적은 17.83평, 건물면적은 18.04평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 468,000,000원이고 최저입찰금액은 54,964,000원으로 확인됩니다. 유찰 횟수는 원문상 9회로 표시되어 있어 최초 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 상태입니다.

 

물건의 주소는 전라남도 나주시 배멧2길 25, 1층114호입니다. 원문에는 빛가람동, 스페이스코웍으로 표시되어 있으며 용도는 근린상가입니다. 감정평가현황에는 기호 1부터 기호 6까지 구분상가로 기재되어 있고, 토지는 사다리형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이라고 되어 있습니다. 이번 호실이 실제로 어떤 방향에 접해 있는지, 전면 노출 여부와 출입 동선, 주변 상가의 영업 상태는 현장에서 직접 확인해야 합니다.

 

상가 물건은 같은 건물 안에서도 층, 호수, 전면성, 접근성, 공실 여부에 따라 입찰 판단이 달라집니다. 이 물건은 1층 상가라는 점이 눈에 띄지만, 1층이라는 사실만으로 임대 가능성이나 매출 동선을 단정할 수는 없습니다. 주변 점포의 공실률, 주차 접근성, 보행 동선, 간판 설치 가능 여부, 건물 관리 상태를 함께 봐야 합니다. 특히 상가 경매는 건물 외관보다 실제 임차 수요와 관리비 구조가 더 중요하게 작용하는 경우가 많습니다.

 

원문상 매각물건명세서에는 현장 방문 당시 채무자 및 점유자를 만나지 못해 점유 여부와 임대차관계 여부를 알 수 없다고 기재되어 있습니다. 또한 현재 공실상태로 표시되어 있고, 상가임대차현황서 및 주민등록 등재 여부 열람 결과 전입자는 없는 것으로 확인됩니다. 다만 이 내용은 조사 시점 기준의 자료이므로 매각기일 전까지 점유 상태가 바뀌었는지, 임대차 신고나 별도 사용 관계가 있는지 재확인이 필요합니다.

 

권리관계 측면에서는 등기부상 말소기준권리와 그 이후 권리, 매각으로 소멸되지 않는 권리의 유무를 반드시 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 세부 내용이 충분히 드러나 있지는 않습니다. 따라서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.

 

 

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나주시 빛가람동은 상업시설과 업무시설이 혼재할 수 있는 지역이므로, 상가의 실제 활용 가능성은 주변 배후수요와 동선 확인이 핵심입니다. 단순히 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다는, 현재 공실 상태에서 새 임차인을 구할 수 있는 업종, 예상 수리비, 관리비 체납 가능성, 건물 내 동일 면적 상가의 임대 사례 등을 비교해야 합니다. 원문에는 인근 매각통계 항목이 있으나 구체적인 평균 낙찰가나 유찰횟수 수치가 제공되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.

 

입찰 전에는 법원 경매계에 비치된 서류와 최신 등기부를 기준으로 자료를 다시 점검해야 합니다. 특히 상가임대차의 경우 실제 사업자등록, 확정일자, 점유 상태, 보증금 반환 문제 등이 명도와 인수 부담에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 공실로 기재되어 있더라도 내부 집기, 폐업 여부, 관리단과의 분쟁, 미납 관리비가 남아 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차 중 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있고, 소유권이전이 예상보다 지연될 수도 있습니다. 말소기준권리 판단, 임차인이나 점유자 존재 여부, 관리비 체납, 명도 진행 가능성은 공개 자료만으로 전부 확인되지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 전문가 검토와 상담을 통해 인수 위험, 추가 비용, 절차상 변수를 확인하는 것이 필요합니다.

 

상가 물건은 낙찰 후 바로 사용할 계획인지, 임대를 목표로 할 것인지에 따라 검토 기준이 달라집니다. 실사용 목적이라면 내부 면적과 구조, 업종 제한, 주차 및 물류 동선, 간판 노출을 확인해야 합니다. 임대 목적이라면 주변 상권의 공실 흐름, 적정 임대료, 업종 수요, 관리비 부담, 건물 전체의 활성화 정도를 따져봐야 합니다. 이번 물건은 1층 근린상가라는 기본 조건은 확인되지만, 실제 활용성은 현장 답사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

 

입찰금액을 정할 때는 감정가와 최저가만 비교하지 말고 취득세, 법무비용, 명도비용, 체납 관리비 가능성, 수리비, 공실 기간까지 반영해야 합니다. 특히 여러 차례 유찰된 물건은 가격 매력만 볼 것이 아니라 유찰 사유가 무엇인지 확인하는 과정이 중요합니다. 위치, 구조, 임대 수요, 권리관계 중 어느 부분에서 시장 참여자들이 보수적으로 판단했는지 살펴볼 필요가 있습니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 최종 입찰 여부는 최신 자료를 기준으로 판단해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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