광주 남구 봉선동 주거입지 다가구주택경매 2025타경33785

사건개요

사건번호: 2025타경33785

관할법원: 광주지방법원

물건종류: 근린주택

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 503

감정가: 1,741,143,760원

최저가: 975,041,000원

매각기일: 2026.08.18 09:55

진행상태: 유찰 2회, 최저가 56%

 

이번 물건은 광주광역시 남구 봉선동 503 소재 근린주택 경매입니다. 광주지방법원에서 진행되는 2025타경33785 사건이며, 매각기일은 2026년 8월 18일 화요일 오전 9시 55분으로 확인됩니다. 감정가는 1,741,143,760원이고, 2회 유찰 후 최저입찰금액은 975,041,000원으로 공고되어 있습니다.

 

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다. 원문 기준 토지면적은 54.75평, 건물면적은 68.88평으로 표시되어 있으며, 제시외 건물도 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 건물 세부 면적은 31.89평, 31.30평으로 구분되어 있고, 제시외 건물은 3.18평과 2.51평이 별도로 확인됩니다. 제시외 건물 포함 여부는 실제 인수 범위와 향후 사용 계획에 영향을 줄 수 있으므로 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서의 기재가 서로 일치하는지 확인해야 합니다.

 

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 근린주택은 주거와 상업적 이용 가능성이 함께 검토되는 유형이므로, 단순히 건물 면적만 볼 것이 아니라 현재 이용 형태, 임대차 구성, 출입 동선, 주차 여건, 주변 상권 흐름을 함께 봐야 합니다. 원문에는 인접 도로 상태와 토지이용계획 관련 세부 내용이 충분히 드러나지 않으므로, 입찰 전 토지이용계획확인원과 현장 접근성을 별도로 점검하는 것이 필요합니다.

 

건물은 철골조 스라브지붕 지상 2층 건물로 기재되어 있습니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 몰탈 마감과 벽지 붙임 등, 바닥은 콘크리트 마감 등, 창호는 새시창호 등으로 확인됩니다. 건축물의 실제 노후도, 누수 흔적, 외벽 균열, 설비 상태, 전기와 급배수 상태는 사진 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 특히 근린주택은 층별 사용 목적과 임대차 현황에 따라 수선비 부담과 명도 절차가 달라질 수 있어 현장 확인의 비중이 큽니다.

 

입지 측면에서는 광주 남구 봉선동이라는 구체적인 생활권을 기준으로 주변 도로 접근, 배후 주거지, 인근 상가 구성, 공실 가능성, 실사용 적합성을 확인해야 합니다. 원문만으로 역세권, 대로변, 특정 개발 호재 같은 내용을 확인할 수 없으므로 이를 전제로 판단해서는 안 됩니다. 현장에서는 건물 전면 노출, 보행 접근성, 차량 진입, 주변 임차 업종, 동일 권역 내 유사 건물의 이용 흐름을 직접 살펴보는 것이 좋습니다.

 

 

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임대차 관련 사항은 더 세밀한 확인이 필요합니다. 상가건물임대차현황서상 임차인으로 유한회사 비손 조유진이 1층 33㎡ 부분에 등재되어 있고, 사업자등록신청일은 2025년 6월 25일로 표시되어 있습니다. 또 다른 임차인 박승원은 2층 103.48㎡ 부분에 등재되어 있으며, 사업자등록 신청일은 2023년 8월 28일, 임대차기간은 2023년 7월 10일부터 2025년 7월 9일까지로 기재되어 있습니다.

 

다만 현황조사 보고 내용에는 현장 방문 당시 채무자 및 점유자를 만나지 못해 점유 여부와 임대차관계 여부를 알 수 없다고 되어 있습니다. 또한 상가건물임대차현황서에 등재된 비손전력 주식회사, 유한회사 비손, 박승원의 실제 점유 여부도 알 수 없다고 적혀 있습니다. 따라서 임차인의 대항력, 배당요구 여부, 보증금 규모, 실제 점유 상태, 사업자등록 유지 여부는 반드시 법원 기록과 현장 조사를 통해 다시 확인해야 합니다.

 

권리관계는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 별도로 보이지만, 원문에 구체적인 권리 내용은 충분히 제공되어 있지 않습니다. 말소기준권리, 선순위 임차권, 가처분, 가압류, 근저당, 압류, 지상권 등은 낙찰자의 인수 부담과 직접 연결될 수 있습니다. 현재 자료만으로 핵심 권리분석이나 명도 난이도를 단정하기 어렵고, 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최신 내용을 기준으로 전문가 확인이 필요합니다.

 

입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 사실만 보고 접근하기보다, 실제 인수 비용과 사후 정리 비용을 함께 계산해야 합니다. 제시외 건물 포함 여부, 위반건축물 가능성, 건축물대장과 현황의 차이, 임차인 협의 가능성, 미납 관리비 또는 공과금, 점유자 확인, 건물 수선 비용은 모두 입찰가 산정에 반영해야 할 항목입니다. 특히 근린주택은 향후 직접 사용, 일부 임대, 전체 임대 등 활용 방식에 따라 적정 입찰가가 달라질 수 있습니다.

 

리스크 점검도 중요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비와 공과금 정산, 명도 협의 과정이 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 자료는 계속 변동될 수 있고 입력 오류나 지적물건 변경 가능성도 있으므로, 입찰 전 담당 경매계 확인과 공부 재열람, 현장 답사, 전문가 상담을 통해 실제 부담 범위를 검토해야 합니다.

 

이 물건은 광주 남구 봉선동 근린주택으로 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함된다는 점, 2회 유찰 후 최저가가 조정되었다는 점, 임대차와 점유관계가 추가 확인 대상이라는 점을 중심으로 살펴볼 필요가 있습니다. 수익형부동산으로 검토할 수 있는 요소가 있지만, 임대수익이나 향후 가치 상승은 확인 자료 없이 단정할 수 없습니다. 입찰자는 공고 내용과 현장 상태의 차이를 줄이는 데 초점을 맞춰야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 서류 검토 방향, 현장 점검 포인트, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞는 후보군을 비교해 검토할 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원과 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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