광주 광산구 도천동 입지검토 토지경매 2025타경33349

사건개요

사건번호: 2025타경33349

관할법원: 광주지방법원

물건종류: 다세대(빌라)

소재지: 광주광역시 광산구 도천동 121-3 제104동 제101호

감정가: 923,000,000원

최저가: 413,504,000원

매각기일: 2026.08.18(화) 09:55

진행상태: 3회 유찰

 

이번 물건은 광주광역시 광산구 도천동 121-3, 윤슬의아침수완5차더시그니처 제104동 제1층, 2층, 3층, 4층 제101호로 확인되는 다세대주택 경매입니다. 광주지방법원에서 진행되며, 사건번호는 2025타경33349입니다. 원문 기준 매각기일은 2026년 8월 18일 화요일 오전 9시 55분으로 표시되어 있습니다.

 

감정가는 923,000,000원, 최저입찰금액은 413,504,000원입니다. 원문에는 유찰 3회, 감정가 대비 45% 수준으로 기재되어 있습니다. 다만 경매 진행 중에는 기일 변경, 취하, 정지, 권리변동이 생길 수 있으므로 입찰 전 법원 경매정보와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 확인해야 합니다.

 

확인된 물건 정보부터 보면, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각으로 표시되어 있습니다. 토지면적은 96.61평, 건물면적은 52.21평입니다. 원문상 토지는 평지대 내 부정형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물의 구체적인 구조, 내부 이용상태, 인접 도로상태 등은 원문에 세부 내용이 충분히 드러나 있지 않아 감정평가서와 현장 확인이 필요합니다.

 

주소상으로는 광주 광산구 도천동 소재 다세대주택이며, 윤슬의아침수완5차더시그니처 단지명과 동·호수가 특정되어 있습니다. 주거형 경매에서는 단순히 최저가만 볼 것이 아니라 실제 주거 편의, 주변 도로 접근, 주차 여건, 관리 상태, 인근 생활시설 접근성, 소음이나 일조 상태까지 함께 확인하는 것이 중요합니다. 특히 1층부터 4층까지가 한 호수로 표시되어 있는 물건이므로 일반적인 단층형 빌라와 구조가 다를 수 있습니다.

 

입지 확인 포인트는 생활권과 현장 상태입니다. 광산구 도천동 일대의 구체적인 생활 편의시설, 대중교통 접근성, 학교·상권·업무지 접근성은 원문만으로 단정하기 어렵습니다. 현장 답사 시에는 실제 진입로 폭, 차량 통행, 주차 가능 여부, 주변 건축물과의 거리, 건물 외관 관리 상태, 공용부 관리 상태를 확인해야 합니다. 사진이나 주소 정보만으로는 실사용 만족도와 향후 처분 가능성을 충분히 판단하기 어렵습니다.

 

 

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권리분석에서는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 봐야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이나 구체적인 내용은 제공된 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 또한 류선민이 이 사건 경매신청권자라고 표시되어 있으므로 신청채권의 성격과 등기 순위, 말소기준권리, 배당 관계를 서류로 확인해야 합니다.

 

주거형 물건에서는 임차인과 점유자 확인이 특히 중요합니다. 원문에 임차인 현황이나 실제 점유 상태가 충분히 제시되어 있지 않다면, 대항력 있는 임차인 여부, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 인수 가능성, 전입세대열람 결과를 반드시 확인해야 합니다. 명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정할 수 없습니다. 점유자가 누구인지, 협의 가능성이 있는지, 인도명령 대상인지에 따라 입찰 후 시간과 비용이 달라질 수 있습니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 사실만으로 판단하지 않아야 합니다. 3회 유찰은 가격 측면에서 관심을 끌 수 있지만, 유찰 사유가 단순 가격 부담인지, 권리관계나 물건 상태 때문인지 확인이 필요합니다. 둘째, 건물 내부 구조와 실제 사용 가능 면적을 확인해야 합니다. 셋째, 체납 관리비나 공용부 보수비, 하자 보수 필요 여부를 점검해야 합니다.

 

이 물건은 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 경매는 낙찰가만으로 끝나는 절차가 아니며, 잔금 납부 후 인도와 소유권 정리까지 이어지는 과정입니다. 따라서 입찰 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료를 종합 검토하고 전문가 상담을 통해 인수 위험을 확인하는 것이 필요합니다.

 

현재 제공된 원문에는 인근 매각통계 항목이 있으나 평균감정가, 평균낙찰가 등 구체 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 주변 시세나 예상 수익률을 임의로 판단하기보다는 실거래 자료, 인근 유사 물건 낙찰 사례, 현장 중개 의견을 별도로 확인하는 방식이 적절합니다. 특히 다세대주택은 개별 동·호수의 구조와 관리 상태에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.

 

입찰을 검토한다면 본인의 목적부터 정리해야 합니다. 실거주 목적이라면 내부 구조, 채광, 층별 동선, 주차와 생활 편의가 우선입니다. 임대 목적이라면 주변 임대 수요, 수리비, 공실 가능성, 임차인 선호도를 봐야 합니다. 단기적인 가격 차이만 보고 접근하기보다 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 보유비용까지 포함한 총투입금 기준으로 판단하는 것이 좋습니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 권리관계 확인, 입찰 전 현장 점검 방향을 상담합니다. 본 물건은 자료상 확인되는 정보와 법원 공고 내용을 기초로 정리한 것이며, 최종 입찰 여부는 최신 법원 서류와 현장 확인 후 결정해야 합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 지역·예산·용도에 맞춰 검토 범위를 넓혀볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 기일 변경이나 권리관계 변동 여부도 반드시 재확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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