경남 함안군 가야읍 통건물매각 수익형주택경매 2025타경20983

사건개요

사건번호: 2025타경20983

관할법원: 창원지방법원 마산지원

물건종류: 임야·전 토지 일괄매각

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 묘사리 530-1 일원

감정가: 2,383,138,000원

최저가: 1,167,738,000원

매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시

진행상태: 2회 유찰, 감정가의 49%

 

이번 물건은 경상남도 함안군 가야읍 묘사리 530-1 일원에 있는 토지 31개 목록을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 전체 토지면적은 2,642.64평으로 제시됐으며 건물은 매각 대상에 표시되지 않았습니다. 공부상 지목은 임야와 전이지만, 일부는 주택 부지와 내부도로 조성을 위한 토목공사가 진행된 상태로 조사됐습니다. 단순한 자연 상태의 임야가 아니라 각 필지의 이용 현황과 인허가 관계를 함께 살펴야 하는 토지입니다.

 

감정가는 23억8,313만8,000원이고 두 차례 유찰된 뒤 최저입찰금액은 11억6,773만8,000원으로 낮아졌습니다. 최저가는 감정가의 49% 수준이지만, 가격 하락만으로 물건의 적정성을 판단해서는 안 됩니다. 일괄매각 범위와 유치권 주장, 농지취득자격증명, 공사 진행 상태, 신축신고의 효력과 승계 여부를 확인한 뒤 입찰금액을 검토해야 합니다.

 

감정평가 내용에 따르면 목록 1, 3번부터 15번, 17번부터 24번은 북동측 하향 완경사 토지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로, 신축신고를 받은 뒤 조성 중인 주택 부지로 조사됐습니다. 목록 2는 사다리형 완경사의 토지임야이며 대부분 자연림 상태로 기재돼 있습니다. 지상의 자연생 수목은 별도의 경제적 가치가 크지 않은 것으로 보아 토지가격에 포함해 평가했습니다.

 

목록 16, 25, 31은 현황 도로로 이용되고 있습니다. 함안군 확인 내용상 건축법에 따른 도로로 조사됐고, 목록 31을 통해 동측 왕복 2차선 포장도로와 접하는 것으로 평가됐습니다. 목록 16과 25는 폭 약 5미터의 내부도로입니다. 다만 실제 통행 상태, 도로 폭, 차량 진입 여건과 각 필지의 도로 접면은 현장에서 다시 확인해야 합니다.

 

목록 26번부터 30번은 신축신고를 받은 부지이지만 현재 법면 부분으로 조사됐습니다. 경사와 고저차, 추가 토목공사 범위, 배수 상태, 옹벽이나 석축의 안전성에 따라 활용 조건과 비용이 달라질 수 있습니다. 감정가에는 법면 현황이 반영됐다고 기재돼 있으나 현재 상태가 감정기준시점과 같은지는 별도 확인이 필요합니다.

 

이 사건의 중요한 확인 대상은 주택 신축신고입니다. 원문에는 2022년 12월 26일 함안군으로부터 단독주택 또는 다가구주택 신축신고 16건을 받은 내용이 나옵니다. 또한 목록 1과 3번부터 31번에는 2025년 1월 6일 단독주택 신축신고 10건을 추가로 받은 것으로 확인됐습니다. 두 신고 사이의 대상 필지와 건축계획이 중복되는지, 변경신고가 완료됐는지, 신고 효력이 현재까지 유지되는지는 원문만으로 확정하기 어렵습니다.

 

입찰 전에는 함안군 담당 부서에서 신축신고의 변경승인 여부, 유효기간, 연장 가능 여부, 낙찰자 승계 가능 여부를 서면 자료를 바탕으로 확인하는 것이 필요합니다. 농지전용 관련 신고도 2022년 신규 신고, 2024년 지번과 면적 변경, 단독주택 건립 관련 신규 절차가 기재돼 있으므로 대상 필지와 면적이 현재 토지목록에 정확히 대응하는지 대조해야 합니다.

 

목록 17번부터 31번은 농지취득자격증명이 필요한 것으로 매각 조건에 적혀 있습니다. 가야읍의 사실조회 회신에는 해당 목록이 현황 농지가 아니고 형질변경된 상태이며 농지전용 협의를 거친 것으로 기재돼 있습니다. 그럼에도 취득할 때 농지취득자격증명이 필요하다고 명시됐습니다. 정해진 기간 안에 증명을 제출하지 않으면 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로 발급 가능 여부와 신청 서류, 처리 기간을 입찰 전에 관할 행정기관에 확인해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

경매사건 상담 바로가기

 

현황조사에서는 목록 31 도로 부분에 컨테이너와 현수막이 설치되고 공사대금 미지급을 이유로 유치권이 행사 중인 정황이 확인됐습니다. 마사토 평탄작업, 배수로공사, 석축공사와 자재비 등을 주장하는 복수의 관계인이 언급돼 있습니다. 이 가운데 이현호는 토목공사대금 잔금 10,382,191원, 하재철은 전원주택 부지조성공사 잔금 9,990,000원을 주장하며 각각 유치권신고서를 제출한 것으로 기재됐습니다.

 

그러나 유치권신고가 접수됐다는 사실만으로 법적 성립이 확정되는 것은 아닙니다. 공사계약과 채권의 존재, 변제기, 채권과 목적물의 관련성, 공사 범위, 점유의 개시 시점과 계속성, 점유 방법을 자료와 현장에서 검토해야 합니다. 컨테이너가 놓인 도로 부분의 점유만으로 전체 31개 토지에 관한 유치권이 인정되는지도 법률 검토가 필요한 사안입니다. 유치권의 성립 여부와 인도 가능성을 단정하지 말고 관련 신고서, 세금계산서, 공사계약서, 현황조사서 및 점유 상태를 전문가와 확인해야 합니다.

 

목록 2는 자연림 상태로 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성을 배제하기 어렵습니다. 현장 답사 때 수목이 우거진 구역까지 확인하고 인근 주민 탐문, 항공사진, 분묘기지권 성립 가능성 등을 살펴볼 필요가 있습니다. 전체 토지는 인접 토지와 경계가 불분명한 것으로 조사됐으므로 지적도만 보고 현황 경계를 판단하기 어렵습니다. 필요하다면 지적측량을 통해 도로, 법면, 조성 부지와 인접 토지의 정확한 경계를 확인해야 합니다.

 

권리관계에서는 최신 등기사항증명서를 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 다시 분석해야 합니다. 매각물건명세서의 점유관계, 유치권 신고 내용, 법정지상권이나 분묘기지권 가능성도 함께 검토해야 합니다. 현재 제공된 자료만으로 핵심 권리분석이나 명도 난이도를 확정할 수 없으며 법률·경매 전문가의 확인이 필요합니다.

 

소유권이전이 예상보다 지연될 가능성, 대위변제 또는 채권 변제로 인한 권리변동, 매각기일까지의 등기 변동도 점검 대상입니다. 원문에 임차인·점유자·관리비·명도 관련 내용이 모두 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 공사 관계인의 점유가 계속되는지, 컨테이너와 공사 자재의 처리 주체가 누구인지, 체납된 공사비나 공과금이 있는지 확인해야 합니다. 말소기준권리, 배당요구, 점유 이전 시점과 명도 절차는 사건기록과 현장을 토대로 전문가 상담을 거쳐 판단하는 것이 안전합니다.

 

입찰 전에는 31개 목록의 등기부, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서와 농지전용 및 신축신고 서류를 서로 대조해야 합니다. 감정평가서의 기준시점 이후 토목공사가 중단되거나 시설 상태가 달라졌을 수 있으므로 배수로, 석축, 절토·성토면, 진입로와 경계표지의 현재 상태도 확인해야 합니다. 취득세와 측량비, 추가 토목비, 인허가 보완비용 등은 확인된 자료를 토대로 별도로 산정해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 사건자료 검토와 현장 확인을 바탕으로 상담을 안내하며, 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 최신 매각물건명세서, 등기사항증명서, 감정평가서와 관할 행정기관의 인허가 내용을 다시 확인하고 현장 상태도 재점검하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

함안군경매 #가야읍경매 #묘사리토지 #함안토지경매 #임야경매 #전원주택부지 #토지일괄매각 #2회유찰 #마산지원경매 #농지취득자격증명 #농지전용 #신축신고 #유치권확인 #토지현장점검 #지적측량 #분묘확인 #법면토지 #경매서류점검

 

경매 자료·사건번호 바로가기: https://link.factorypro.co.kr/

 

경매상담 010-6899-1601

 

무료경매사이트 바로가기

 

관련 경매 물건

제주 서귀포시 표선면 개발입지 토지경매 2025타경8723

경남 거제시 능포동 상권접근성 수익형주택경매 2025타경21835

경기 파주시 탄현면 산업시설 창고경매 2025타경6338