경남 창원시 마산회원구 1층상가 상업용건물경매 2024타경105061

사건개요

사건번호: 2024타경105061

관할법원: 창원지방법원 마산지원

물건종류: 근린상가

소재지: 창원시 마산회원구 내서읍 중리상곡로 90, 태산프라자 3층 301호

감정가: 1,684,000,000원

최저가: 207,016,000원

매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시

진행상태: 재매각, 7회 유찰

 

이번 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍에 있는 태산프라자 3층 근린상가입니다. 법원 자료상 토지 대지권 면적은 59.25평, 건물면적은 224.44평이며 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 감정가는 16억8,400만원이고 7회 유찰을 거쳐 최저입찰금액이 2억701만6,000원까지 낮아진 상태입니다. 최저가는 감정가의 약 12% 수준이지만, 가격이 낮아졌다는 사실만으로 이용 가능성이나 경제성이 확보되는 것은 아닙니다.

 

건물 부분은 자료에 표시된 세 개 목록으로 구성된 것으로 보입니다. 세부 면적은 건물 173.30평, 30.04평, 21.10평으로 제시되어 있으며 이를 합산하면 전체 건물면적 224.44평과 일치합니다. 각 목록의 대지권 면적은 44.18평, 8.85평, 6.22평으로 기재되어 있습니다. 입찰자는 등기사항전부증명서와 집합건축물대장을 통해 각 목록의 전유부분, 대지권 비율, 공용부분 관계를 다시 대조해야 합니다.

 

감정평가 내용에 따르면 목록 중 한 부분은 목욕탕으로 이용된 시설이고, 나머지 두 부분은 벽체 구분 없이 하나의 헬스장으로 이용된 상태입니다. 헬스장 부분은 외부 복도를 통해 출입할 수 있고 목욕탕 내부계단을 통한 출입도 가능한 구조로 조사되었습니다. 위생설비와 급배수설비, 소방설비, 승강기설비가 있으며 목욕탕 부분에는 목욕탕 관련 설비가 설치된 것으로 기재되어 있습니다.

 

목욕탕과 헬스장은 일반적인 사무실이나 소규모 점포와 달리 설비 비중이 큰 용도입니다. 특히 지하수와 보일러 등 용도상 불가분 관계에 있는 기계설비는 평가에 포함된 것으로 적혀 있습니다. 다만 목욕탕은 장기간 영업하지 않은 상태여서 설비의 정상 작동 여부가 불분명합니다. 보일러, 배관, 급배수, 전기 용량, 환기, 소방시설을 실제로 가동할 수 있는지 확인하고 수리 또는 철거 비용도 별도로 산정할 필요가 있습니다.

 

토지는 장방형의 평지이며 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 그러나 원문에는 구체적인 도로 폭, 차량 진입 조건, 주차 가능 대수, 대중교통 접근성, 주변 유동인구가 충분히 나타나 있지 않습니다. 현장에서는 건물 출입 동선과 주차장 운영 상태, 승강기 위치, 간판 노출도, 같은 건물의 영업 현황과 공실 여부를 살펴보는 것이 좋습니다. 대형 목욕탕이나 헬스장 용도로 다시 사용할 계획이라면 인근 경쟁 시설과 실제 이용 수요도 조사해야 합니다.

 

현재 용도가 건축물대장상 용도와 일치하는지 확인하는 절차도 중요합니다. 재사용이나 업종 변경을 검토한다면 관할 행정기관을 통해 용도변경 가능 여부, 주차장 기준, 소방시설 보완 사항, 위생 관련 인허가 조건을 확인해야 합니다. 내부 공간이 벽체 없이 연결되어 있어도 법률상 전유부분은 별개의 목록일 수 있으므로, 각 공간의 독립 출입과 설비 분리 가능성도 점검 대상입니다.

 

이 사건은 재매각 물건입니다. 재매각 사유와 이전 최고가매수신고인의 대금 미납 여부, 특별매각조건, 입찰보증금 비율은 최신 매각물건명세서와 법원 공고를 통해 확인해야 합니다. 재매각 사건은 일반적인 입찰보증금과 다른 조건이 적용될 수 있으므로 통상적인 기준만 믿고 보증금을 준비해서는 안 됩니다. 입찰표 작성 방식과 보증금 액수도 담당 경매계에 재확인하는 편이 안전합니다.

 

점유 상태에 관해서는 약 2년 전부터 채권자가 의뢰한 경비업체 대신AMC 주식회사가 관리하고 있는 것으로 조사되었습니다. 다만 이러한 기재만으로 현재의 실제 점유자나 인도 책임자를 확정할 수는 없습니다. 현황조사 이후 점유관계가 바뀌었을 가능성이 있으므로 현장 방문, 관리사무소 탐문, 전입세대 확인이 가능한 범위의 조사와 사업자등록 관련 확인 등을 종합해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

관리사무소 탐문 내용에는 2024년 8월분까지 약 4,800만원의 관리비가 미납된 것으로 기재되어 있습니다. 이 금액은 조사 시점의 자료이므로 현재 미납액과 다를 수 있습니다. 관리사무소에서 최신 미납 내역을 발급받아 전유부분 관리비와 공용부분 관리비, 연체료, 수도·전기·난방 요금을 구분해 확인해야 합니다. 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 범위는 관리규약과 관련 판례, 구체적인 부과 내역을 토대로 전문가의 검토를 받는 것이 필요합니다.

 

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권리관계는 제공된 원문만으로 말소기준권리와 인수권리의 세부 내용을 확정하기 어렵습니다. 최신 등기사항전부증명서에서 근저당권, 압류, 가압류, 전세권, 임차권등기와 기타 제한물권의 접수 순서를 확인해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리나 지상권이 있는지도 최신 매각물건명세서 원문을 기준으로 판단해야 하며, 단순 요약 정보만으로 인수 여부를 단정해서는 안 됩니다.

 

특히 대금 납부 전후로 대위변제나 채권 변제, 취하, 변경 결정 등 권리변동이 발생하면 매각 절차나 인수 판단이 달라질 수 있습니다. 이해관계인의 항고나 송달 문제로 소유권이전이 지연될 가능성도 살펴야 합니다. 말소기준권리, 임차인의 대항력과 우선변제권, 배당요구 여부, 점유자의 권원은 법원 기록과 관련 서류를 바탕으로 전문가 확인이 필요합니다.

 

명도 난이도 역시 현재 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 경비업체가 관리하고 있다는 조사 내용과 실제 인도 협의 상대방이 일치하는지 확인해야 하며, 목욕탕과 헬스장 내부에 남은 집기나 폐기물의 소유관계도 조사해야 합니다. 시설물 철거와 잔존물 처리, 출입문과 열쇠 인계, 공용시설 이용 문제까지 예상 비용과 기간에 반영하는 것이 좋습니다.

 

입찰 전에는 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 서로 대조해야 합니다. 건축물의 위반건축물 표시, 체납 공과금, 소방검사 이력, 승강기 검사 상태도 확인 대상입니다. 목욕탕 설비가 감정평가에 포함되었다고 하더라도 모든 동산과 집기가 매각 대상에 포함된다고 단정할 수 없으므로 매각 대상의 범위를 목록별로 구분해야 합니다.

 

현장에서는 누수와 결로, 배관 동파, 보일러 부식, 전기설비 훼손, 악취, 방수 상태를 확인해야 합니다. 장기간 운영하지 않은 목욕탕은 눈으로 확인하기 어려운 배관과 기계실 하자가 있을 수 있습니다. 가능하다면 설비업체와 함께 방문해 정상화 비용을 견적받고, 기존 용도를 유지할 경우와 다른 용도로 전환할 경우를 나누어 비용을 계산하는 것이 현실적입니다.

 

최저입찰금액 외에도 취득세와 등기비용, 법무 비용, 명도 및 잔존물 처리비, 체납 관리비 검토액, 설비 보수비가 발생할 수 있습니다. 입찰 상한액은 감정가 대비 할인 폭만으로 정하기보다 실제 사용계획과 예상 공사비, 공실 기간을 반영해 보수적으로 결정해야 합니다. 임대료나 매매 시세는 이 자료에 확인된 수치가 없으므로 주변 중개업소의 실제 거래 사례와 국토교통부 공개 자료 등을 별도로 조사해야 합니다.

 

이 물건은 넓은 면적과 기존 목욕탕·헬스장 설비가 특징이지만, 장기 미영업 상태와 설비 작동 여부, 상당한 미납 관리비 조사 내용, 재매각 조건을 함께 검토해야 하는 사건입니다. 핵심 권리관계와 명도 가능성은 공개된 요약만으로 판단하지 말고 경매 분야 전문가와 상담한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션은 이 물건 외에도 의뢰인의 지역, 예산, 용도 등 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전에는 법원에 비치된 관련 서류와 최신 등기 내용, 관리비 및 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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