경북 울진군 후포면 개발입지 토지경매 2024타경1253

사건개요

사건번호: 2024타경1253

관할법원: 대구지방법원 영덕지원

물건종류: 전

소재지: 경상북도 울진군 후포면 삼율리 529

감정가: 585,444,000원

최저가: 286,868,000원

매각기일: 2026.08.21. 10:00

진행상태: 2회 유찰, 감정가의 49%

 

이번 물건은 경상북도 울진군 후포면 삼율리 529에 소재한 토지 경매입니다. 법원 자료상 지목은 전이며, 전체 토지면적은 약 656.12평입니다. 건물은 매각 대상에 포함된 것으로 표시되지 않았고 토지매각 및 일괄매각 조건으로 안내되어 있습니다.

 

감정가는 5억 8,544만 4,000원이며, 두 차례 유찰을 거쳐 최저입찰금액은 2억 8,686만 8,000원으로 낮아진 상태입니다. 최저가는 감정가의 49% 수준이지만, 유찰 횟수와 가격 하락만으로 토지의 적정성을 판단해서는 안 됩니다. 토지의 법적 이용 가능성, 공사 진행 상태, 추가 부담 비용과 권리관계를 함께 살펴야 합니다.

 

원문에는 여러 필지로 보이는 면적이 각각 기재되어 있으며, 전체가 일괄매각되는 조건입니다. 따라서 입찰자는 매각 대상이 되는 정확한 필지번호, 필지별 지목과 면적, 공유지분 유무 및 경계를 매각물건명세서와 등기사항증명서, 토지대장, 지적도를 통해 대조해야 합니다. 제공된 면적 수치에는 반올림이나 입력 과정에 따른 차이가 있을 수 있으므로 법원 서류를 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.

 

감정평가 자료에는 주용도가 공동주택으로 기재되어 있고, 대지면적 1,710㎡와 건축면적 551.73㎡가 제시되어 있습니다. 또한 건축허가를 받은 뒤 대지조성 작업이 진행 중인 상태이며, 감정평가 과정에서 공사 진행률 등을 고려한 것으로 안내되어 있습니다. 이는 일반적인 농지 상태의 전과는 확인 항목이 다른 물건이라는 의미입니다.

 

다만 건축허가를 받았다는 사실만으로 현재도 허가가 유효하거나 기존 계획대로 공동주택을 건축할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 건축허가의 명의, 허가일, 착공신고 여부, 공사 중단 기간, 설계변경 사항, 허가 승계 가능성, 관계기관의 보완 요구 및 취소 가능성을 울진군 담당 부서에서 확인해야 합니다. 대지면적 1,710㎡와 전체 매각면적 사이에 차이가 있는 이유도 허가도면과 매각 대상 필지를 비교해 살펴볼 필요가 있습니다.

 

현장에는 컨테이너 2동이 있는 것으로 기재되어 있으나 해당 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 매각제외 물건은 낙찰 후에도 자동으로 소유권을 취득하는 대상이 아니므로 소유자와 사용 관계, 철거 책임, 이동 비용, 토지 인도 과정에서의 분쟁 가능성을 확인해야 합니다. 컨테이너 외에 공사용 자재, 시설물, 옹벽, 배수시설 또는 미완성 구조물이 있는지도 현장답사를 통해 점검하는 편이 좋습니다.

 

입지 확인에서는 도로와의 접면 상태와 실제 차량 진입 가능 여부가 중요합니다. 원문에 인접 도로의 구체적인 폭과 포장 상태가 충분히 제시되지 않았으므로 지적도상 도로와 현황도로가 일치하는지, 건축허가 당시 확보한 진입로가 현재도 유효한지 확인해야 합니다. 도로에 포함된 타인 소유 토지가 있다면 통행권이나 사용승낙의 승계 여부도 별도 검토 대상입니다.

 

토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역과 지구, 건폐율과 용적률, 높이 제한, 주차장 기준, 재해 관련 제한 및 각종 행위 제한을 확인해야 합니다. 지목이 전이므로 농지전용 절차의 완료 여부와 부담금 납부 상태도 점검할 필요가 있습니다. 대지조성 과정에서 개발행위허가, 산지 또는 농지 관련 협의가 수반되었다면 해당 허가의 유효성과 준공 조건까지 관계기관 자료로 확인해야 합니다.

 

 

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현장 상태에서는 성토와 절토 범위, 지반 높이, 경사, 배수 방향, 인접 토지와의 단차, 옹벽의 시공 상태를 살펴야 합니다. 공사가 중단된 토지는 우천 시 토사 유출이나 침수 가능성이 있을 수 있고, 기존 공사를 이어가기 위해 보강공사가 필요할 수도 있습니다. 전기와 상하수도, 오수처리, 도시가스 등 기반시설의 인입 가능 여부와 예상 비용도 확인해야 하며, 원문만으로는 이를 판단할 수 없습니다.

 

권리분석은 등기사항증명서에 설정된 권리의 접수일과 채권액을 기준으로 말소기준권리를 먼저 특정하는 과정이 필요합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권의 구체적인 내용이 충분히 나타나지 않습니다. 따라서 인수되는 권리가 없다고 단정해서는 안 되며, 매각물건명세서와 현황조사서, 등기사항증명서를 서로 대조해야 합니다.

 

2025년 12월 8일 채권자의 매각기일연기신청이 제출된 이력도 확인됩니다. 과거 연기신청이 현재 절차에 어떤 영향을 주었는지, 이후 기일이 적법하게 지정되었는지는 최신 사건내역을 기준으로 확인해야 합니다. 매각기일 전 취하, 변경, 연기 또는 정지될 가능성도 있으므로 입찰 직전 법원 사건정보를 다시 조회하는 것이 필요합니다.

 

소유권이전이 예상보다 지연될 가능성과 채무 변제, 대위변제에 따른 권리변동도 점검해야 합니다. 말소기준권리의 변경 여부, 임차인이나 점유자, 공사관계자의 유치권 주장 가능성, 미납 관리비 또는 공과금, 토지 인도와 명도 문제는 제공된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 공사 중인 토지는 시공업체의 점유 및 공사대금 분쟁 여부가 중요하므로 관련 신고와 현장 점유 상태를 확인하고 경매 전문가와 법률 전문가의 검토와 상담을 받는 것이 필요합니다. 핵심 권리관계와 명도 난이도는 최신 서류와 현장을 확인하기 전에는 단정할 수 없습니다.

 

입찰 전에는 최저입찰금액 외에도 취득세와 등기비용, 농지 관련 비용, 기존 시설 철거비, 토목공사비, 허가 변경 및 설계비, 기반시설 인입비 등을 반영해 총투입금액을 계산해야 합니다. 법원 경매는 매수인이 물건 상태와 공법상 제한을 직접 확인하는 절차이므로 감정평가액이나 최저가가 실제 활용가치와 같다고 볼 수 없습니다.

 

입찰보증금의 정확한 금액과 납부 방식, 입찰표 작성사항, 대리입찰 시 필요한 위임장과 인감증명서도 관할법원 기준으로 준비해야 합니다. 농지취득자격증명 제출 대상인지, 미제출 시 매수보증금 반환에 불이익이 있는지도 매각물건명세서와 담당 경매계를 통해 확인하시기 바랍니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 관련 공부를 다시 열람하고 현장 상태 및 법원 기일 변경 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

 

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