대구지방법원 상권입지 상업용건물경매 2025타경1016

사건개요

사건번호: 2025타경1016

관할법원: 대구지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 2237 지하1층 엘107호

감정가: 430,000,000원

최저가: 147,490,000원

매각기일: 2026.08.14 금요일 10:00

진행상태: 유찰 3회

 

이번 물건은 대구광역시 수성구 범어동 2237, 범어숲화성파크드림에스 지하 1층 범어1번가 엘107호로 확인되는 근린상가 경매 물건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 토지면적은 약 3.98평, 건물면적은 약 22.82평입니다. 감정가는 430,000,000원이고 최저입찰금액은 147,490,000원으로 표시되어 있으며, 원문 기준 유찰 3회 후 매각기일이 잡힌 상태입니다.

 

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 감정평가 관련 내용에는 내부 벽체와 내부 인테리어 등 마감이 언급되어 있으나, 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 현황과 상태를 충분히 확인하지 못한 취지의 문구가 포함되어 있습니다. 따라서 실제 내부 구조, 마감 노후도, 영업 가능 상태, 설비 작동 여부, 누수나 습기 여부 등은 현장 확인이 반드시 필요합니다.

 

이 물건은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 함께 있는 집합건물 내 상가로 보이며, 지하 1층이라는 위치 특성이 있습니다. 지하층 상가는 외부 노출도, 보행 동선, 간판 설치 가능 여부, 출입구 접근성, 엘리베이터와 계단 연결성, 주변 점포의 실제 영업 상태에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있습니다. 단순히 면적과 최저가만 보고 판단하기보다, 현장에서 유동 동선과 점포 시인성을 직접 확인하는 과정이 중요합니다.

 

입지 확인은 범어동이라는 행정구역명만으로 단정하기 어렵습니다. 같은 범어동 안에서도 대로변 여부, 단지 내 상가인지 외부 고객 유입이 가능한 상가인지, 주변 상권의 업종 구성, 공실률, 관리 상태에 따라 가치 판단이 달라집니다. 특히 지하 1층 상가는 음식점, 사무실, 창고형 사용, 서비스업 등 가능한 업종이 건축물 용도와 관리규약, 소방 기준, 환기 시설에 부합하는지 따로 살펴봐야 합니다.

 

원문에는 본건 상가 위치 확인이 건축물현황도 평면도에 의거해 이루어졌다는 내용이 있습니다. 집합상가의 경우 호실 위치, 전용 부분 경계, 공용 부분 사용 가능 범위, 출입 동선이 실제 가치 판단에 직접 연결됩니다. 입찰 전에는 건축물대장, 등기사항증명서, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 평면도 자료를 함께 맞춰 보며 실제 엘107호의 위치가 현장에서 명확히 특정되는지 확인해야 합니다.

 

권리관계 측면에서는 매각물건명세서상 전입세대 확인 결과 목적물 주소지에 주민등록상 전입자가 없고, 상가건물임대차 현황서 열람 결과 제공 대상 임차인이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 상가 경매에서는 사업자등록, 실제 점유, 무단 점유, 임대차 계약의 존재 여부, 보증금 주장 가능성 등을 별도로 확인해야 합니다. 자료상 임차인이 없다고 표시되어도 현장 점유 상태와 영업 흔적은 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

소재지 지도

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관리비 부분은 특히 주의가 필요합니다. 원문에는 2025.10.13.까지 공용부분에 대한 관리비 9,500,610원이 미납된 상태라고 기재되어 있습니다. 집합상가 관리비는 낙찰 후 인수 여부와 범위에 관해 분쟁이 생길 수 있으므로, 관리사무소를 통해 미납 내역의 성격, 공용부분과 전용부분 구분, 연체료 포함 여부, 낙찰자에게 청구될 가능성을 확인해야 합니다. 이 금액은 입찰가 판단에서 별도 비용처럼 검토하는 것이 현실적입니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인 또는 점유자 문제, 관리비 승계 주장, 명도 협의 지연 등이 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 물건은 실제 점유자와 영업 설비, 내부 원상회복 비용, 공용관리규약 문제가 함께 얽힐 수 있으므로 등기부와 법원 서류만으로 단정하지 말고 전문가 검토와 상담을 통해 확인하는 절차가 필요합니다.

 

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입찰 전 점검사항으로는 먼저 매각물건명세서의 최종 변경 여부를 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보는 법원 자료 기준으로 계속 업데이트될 수 있으며, 권리 변경, 기재 오류, 지적이나 물건 변경 가능성이 있습니다. 매각기일 직전에는 대법원 경매정보와 담당 경매계에 비치된 서류를 다시 열람하여 최저가, 매각 조건, 특별매각조건, 취하나 변경 여부를 확인해야 합니다.

 

현장에서는 상가 내부 출입 가능 여부, 전기와 수도 등 기본 설비 상태, 냉난방 시설, 소방 시설, 환기 시설, 화장실 접근성, 층별 동선, 주변 공실 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 지하층 상가는 습기, 배수, 환기, 냄새, 방재 설비 상태가 사용성에 영향을 줄 수 있으므로 외관만 보고 판단하기 어렵습니다. 관리사무소 또는 인근 점포를 통해 실제 관리 상태와 공용시설 운영 상황도 확인할 필요가 있습니다.

 

가격 판단에서는 감정가 대비 최저가만으로 접근하지 말고, 실제 사용 가능 업종과 예상 보유비용을 함께 계산해야 합니다. 관리비 미납분, 취득세 등 취득 비용, 명도 비용, 내부 보수비, 영업 인허가 가능성, 공실 기간을 감안하면 체감 투자금은 최저입찰금액보다 커질 수 있습니다. 상가 물건은 매입 후 바로 사용하거나 임대하기 어려운 경우도 있으므로 보수적 검토가 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토 방향, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 본 물건처럼 집합상가와 관리비 이슈가 함께 있는 경우에는 서류와 현장을 나누어 보지 말고 하나의 비용 구조로 연결해 검토하는 것이 중요합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 목적, 예산, 지역, 물건 종류를 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다.

 

매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 변동사항이 있는지 법원 자료와 담당 경매계를 통해 재확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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