다가구주택 상권접근성 다가구경매 2025타경544

사건개요

사건번호: 2025타경544

관할법원: 대구지방법원 김천지원

물건종류: 다가구주택

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 181-2

감정가: 765,999,200원

최저가: 536,200,000원

매각기일: 2026.08.14(금) 10:00

진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%

 

이번 물건은 경상북도 구미시 형곡동 181-2에 소재한 다가구주택 경매 건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물이 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 73.27평, 건물면적은 135.27평으로 확인됩니다. 감정가는 765,999,200원이고, 1회 유찰 후 최저입찰금액은 536,200,000원으로 표시되어 있습니다.

 

감정평가 내용에 따르면 본건은 구미시 형곡동 소재 형곡초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 함께 형성된 주거지역으로 조사되어 있습니다. 주거용 임대 목적이나 실거주 검토가 가능한 유형이지만, 실제 임대관계와 내부 상태가 명확히 확인되지 않은 부분이 있어 단순히 외형 정보만으로 판단하기보다는 현장 확인이 필요합니다.

 

토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 건물 세부 면적은 일부 층별로 43.70평씩 표시되어 있고, 별도 4.17평 부분도 확인됩니다. 다만 원문상 건물 구조와 층별 이용상태는 후첨 지적 및 건물개황도를 참조하라는 형태로 되어 있어, 입찰 전 감정평가서와 건축물대장, 등기사항전부증명서, 현황도면을 함께 대조해야 합니다.

 

입지 측면에서는 형곡초등학교 인근이라는 점, 주변에 학교와 관공서, 근린생활시설이 혼재한다는 점이 확인됩니다. 다가구주택은 실제 거주 편의와 임차 수요를 검토할 때 도보 생활권, 주차 여건, 도로 접면, 층별 출입 동선, 주변 노후도, 소음 여부가 중요합니다. 원문만으로는 인접 도로상태와 토지이용계획 제한사항이 충분히 드러나지 않으므로, 현장에서는 차량 진출입, 주차 가능 대수, 건물 외벽과 옥상 방수 상태, 공용계단 및 설비 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

권리분석에서는 임차인과 점유관계 확인이 핵심입니다. 매각물건명세서 내용상 202호, 301호, 302호, 503호는 임차인이 사용하는 것으로 기재되어 있고, 그 외 부분은 현장에서 점유사용자를 만나지 못했으며 안내문을 남겨도 연락이 오지 않은 상태로 전입자가 있어 기타점유로 표시된 내용이 있습니다. 즉 전체 호실의 점유자, 임대차계약 내용, 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부를 정확히 확인해야 합니다.

 

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특히 다가구주택은 한 건물 안에 여러 세대가 거주할 수 있어 임차인별 권리관계가 서로 다를 수 있습니다. 일부 호실만 확인하고 전체 명도 난이도를 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 여부, 보증금 인수 가능성, 배당순위, 점유자 연락 가능 여부, 실제 거주 여부를 법원 문건과 주민센터 전입세대열람, 현장 탐문을 통해 교차 확인해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵고, 전문가 검토가 필요한 부분입니다.

 

입찰 전에는 내부 상태 확인 제한도 중요한 변수입니다. 원문에는 거주인의 폐문 부재 등으로 각 호별 내부 현황 확인이 곤란했고, 개략적인 목측과 탐문, 건축물현황도 등을 기준으로 평가했다는 내용이 있습니다. 설비 정상작동 여부, 내부 마감상태, 하자 유무는 확인하지 못했다고 기재되어 있으므로, 낙찰 후 수리비가 예상보다 커질 가능성을 염두에 두어야 합니다. 보일러, 전기, 수도, 누수, 균열, 방수, 배관 상태는 다가구주택에서 비용 차이를 크게 만들 수 있는 항목입니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 자료에는 모든 변동사항이 즉시 반영되지 않을 수 있고, 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비 또는 공과금, 명도 협의 문제 등이 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부, 지상권 관련 표시, 제시외 건물 포함 범위, 실제 건물 현황과 공부상 표시의 차이는 입찰 전 법원 기록과 현장을 함께 확인해야 합니다.

 

이번 사건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 다가구주택은 임대차 구조와 점유관계가 수익성 및 인도 기간에 직접적인 영향을 줍니다. 따라서 예상 입찰가를 산정할 때는 단순 면적과 감정가뿐 아니라 보증금 인수 가능성, 수리비, 명도비용, 공실 기간, 취득세와 기타 부대비용까지 반영해야 합니다. 확인되지 않은 임대수익이나 시세를 임의로 전제하는 방식은 피해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 점유관계, 현장 확인 포인트를 중심으로 상담을 진행합니다. 본 건처럼 일부 호실 임차 사용과 기타 점유 표시가 함께 있는 다가구주택은 서류 검토와 현장 조사를 분리해서 보기보다 한 번에 연결해 판단하는 과정이 필요합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 지역과 예산, 물건 종류, 실거주 또는 임대 목적을 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 전입세대열람, 건축물대장 등 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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