근린시설 수익형부동산 상업용건물경매 2025타경102136

사건개요

사건번호: 2025타경102136

관할법원: 부산지방법원 부산서부지원

물건종류: 근린시설

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 946-5

감정가: 3,832,009,640원

최저가: 2,682,406,000원

매각기일: 2026년 8월 19일 수요일 10시

진행상태: 1회 유찰, 감정가의 70%

 

이번 물건은 부산광역시 사하구 괴정동 946-5에 있는 근린시설로, 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 38억 3,200만 9,640원이며, 1회 유찰된 뒤 최저입찰금액은 26억 8,240만 6,000원으로 정해졌습니다. 입찰은 부산지방법원 부산서부지원에서 진행될 예정입니다.

 

토지면적은 98.62평이며 건물면적은 전체 108.10평으로 기재되어 있습니다. 원문상 건물 면적 항목에는 55.16평과 24.50평이 구분되어 있고, 제시외 건물은 0.91평, 2.63평, 7.26평, 1.30평, 7.26평, 9.08평으로 제시되어 있습니다. 면적의 구성과 각 층별 현황은 감정평가서의 평가명세표 및 건물개황도를 통해 다시 대조해야 합니다.

 

매각 조건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물 2-1부터 2-6까지도 매각 대상에 포함됩니다. 따라서 입찰가를 검토할 때는 등기된 건물만 보는 것이 아니라 제시외 건물의 구조, 이용 상태, 평가액, 소유관계 및 향후 유지 가능성까지 함께 확인할 필요가 있습니다. 제시외 건물이 포함된다는 사실만으로 사용상 문제가 없다고 단정할 수는 없습니다.

 

대상 토지는 인접지 및 인접도로와 대체로 높이가 비슷한 부정형 토지로 조사됐으며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 블록조 슬래브 및 샌드위치패널 지붕의 지상 2층 구조입니다. 외벽은 외장타일과 모르타르 위 도장 마감, 바닥은 화강석과 타일류, 창호는 알루미늄 창호로 조사됐습니다.

 

건물의 사용승인일은 1978년 12월 29일입니다. 이후 2014년 5월 15일과 2014년 6월 24일에 증축이 이뤄진 것으로 기재되어 있습니다. 건축연도가 오래된 만큼 외관만으로 상태를 판단하기보다 지붕 누수, 균열, 배관과 전기설비, 방수, 냉난방설비, 내부 마감, 구조 변경 여부를 현장에서 점검하는 것이 중요합니다. 수선비가 예상된다면 입찰금액을 정하기 전에 구체적인 공사 범위와 비용을 별도로 산출해야 합니다.

 

일반건축물대장상 1층에는 제2종근린생활시설인 일반음식점 37.44제곱미터가 2014년 5월 15일 증축됐고, 2층에는 같은 용도의 일반음식점 81제곱미터가 2014년 6월 24일 증축된 것으로 확인됩니다. 실제 사용 현황이 건축물대장상 용도와 일치하는지, 증축 부분이 허가 및 사용승인 내용과 부합하는지, 위반건축물 표시는 없는지 관할 행정기관 자료를 통해 확인해야 합니다.

 

대상 토지와 건물은 인근의 괴정동 947-3, 947-6, 948-1, 948-2 부동산과 하나의 사업 부지처럼 묶여 부산광역시 사하구청장으로부터 건축허가를 받은 상태라고 기재되어 있습니다. 다만 이번 매각 대상은 괴정동 946-5이므로 인근 필지의 소유관계, 건축허가의 범위, 허가 명의, 허가의 유효 여부와 변경 가능성을 별도로 살펴야 합니다. 인근 필지를 함께 확보하지 못할 경우 기존 건축계획을 그대로 실행할 수 있는지도 확인 대상입니다.

 

입지 확인에서는 지적도와 현황도로를 대조해 차량 진입 조건, 도로 폭, 접도 형태, 건축선, 주차 공간을 확인해야 합니다. 상업용 건부지는 영업 목적에 따라 필요한 주차 대수와 진출입 여건이 달라질 수 있습니다. 토지의 부정형 형상이 건물 배치나 증축, 신축 계획에 어떤 제약을 주는지도 건축 전문가와 함께 검토하는 편이 안전합니다.

 

 

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토지이용계획 및 제한사항의 구체적인 내용은 제공된 원문에서 확인되지 않습니다. 용도지역과 지구, 건폐율, 용적률, 도로계획, 정비사업 관련 사항, 높이 제한과 각종 행위 제한은 토지이용계획확인서와 관할 구청 자료를 기준으로 재확인해야 합니다. 건축허가를 받은 이력이 있더라도 현재의 법령과 현장 조건에 따라 허가 변경이나 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

 

권리관계에서는 최신 등기사항전부증명서를 발급받아 말소기준권리의 종류와 설정일, 압류·가압류·근저당권·전세권 등 등기 순서를 확인해야 합니다. 제공된 자료에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부상 권리나 지상권의 구체적인 내용이 충분히 나타나지 않으므로, 없다고 단정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서를 서로 대조한 뒤 인수 가능성이 있는 권리가 있는지 전문가 확인이 필요합니다.

 

임대관계는 감정평가 자료에서 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사보고서에 첨부된 상가건물임대차현황서에는 김태경이라는 사람이 등재되어 있으나 권리신고가 없다고 적혀 있습니다. 이 내용만으로 실제 점유 여부, 임대차계약의 존부, 사업자등록일, 보증금, 차임, 대항력과 우선변제권을 판단할 수 없습니다. 현장 방문과 점유자 면담, 상가건물임대차현황서 및 권리신고 내역의 최신 자료 확인이 필요합니다.

 

명도 난이도 역시 현재 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 실제 영업 중인지, 점유자가 소유자인지 임차인인지, 여러 공간을 나누어 사용하는지 확인해야 합니다. 음식점 설비나 집기, 간판, 냉장시설 등이 있다면 소유 주체와 철거 책임도 점검해야 합니다. 체납 관리비와 공과금, 원상복구 범위, 폐기물 처리 가능성도 인도 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

 

리스크 점검에서는 낙찰 이후 소유권이전이 지연될 가능성, 매각기일까지 발생할 수 있는 대위변제나 권리변동, 말소기준권리의 판단, 임차인과 점유자의 대항 여부를 함께 살펴야 합니다. 관리비와 공과금, 명도 협의 및 집행 비용처럼 공개 자료에 전부 드러나지 않는 항목도 있습니다. 입찰 직전 최신 등기와 법원 서류를 다시 발급받고 경매 및 법률 전문가의 검토와 상담을 거쳐야 합니다.

 

입찰 전에는 입찰보증금과 제출서류, 대리입찰 시 위임장과 인감증명서 요건을 확인해야 합니다. 최저가만 기준으로 접근하기보다 취득세와 등기비용, 명도비용, 수선비, 제시외 건물 관리비용, 건축계획 검토비용까지 포함해 자금계획을 세워야 합니다. 법인의 입찰 여부와 자금조달 방식에 따라 필요한 서류가 달라질 수 있으므로 담당 경매계에 미리 확인하는 것이 좋습니다.

 

주식회사 제이옥션은 공개된 법원 자료와 현장 확인사항을 토대로 상담을 진행하며, 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장과 토지이용계획확인서를 다시 확인하고 현장 상태도 재점검하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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