부산 서구 충무대로 배후수요 상업용건물경매 2025타경20009

사건개요

사건번호: 2025타경20009

관할법원: 부산지방법원 부산서부지원

물건종류: 근린상가

소재지: 부산광역시 서구 충무대로 262, 1층101호

감정가: 502,000,000원

최저가: 245,980,000원

매각기일: 2026.08.19 10:00

진행상태: 유찰 2회

 

이번 물건은 부산광역시 서구 충무동1가 명성오션 건물 내 1층 101호로 표시된 근린상가 경매입니다. 제공 자료 기준 토지 1.33평, 건물 14.85평 규모이며 토지와 건물이 일괄 매각되는 구조입니다. 감정가는 502,000,000원, 최저입찰금액은 245,980,000원으로 확인됩니다.

 

원문 상단에는 유찰 2회와 49% 수준의 최저가가 표시되어 있습니다. 다만 상세 정보 구간에는 유찰 문구가 반복적으로 다수 기재되어 있어 파싱 과정의 중복 표기 가능성이 있습니다. 실제 입찰 판단은 매각물건명세서, 사건기록, 법원 경매정보의 기일내역을 기준으로 다시 확인해야 합니다.

 

소재지는 부산 서구 충무대로 262, 충무동1가 명성오션입니다. 공부상 또는 감정평가 자료에는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 1층 지상 15층 건물 내 구분상가로 기재되어 있습니다. 원문에는 지1층 비101호라는 표현도 함께 보이므로, 실제 매각 대상 표시가 1층 101호인지 지하층 비101호인지 등기부, 집합건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

 

물건 규모는 상가 단독으로는 비교적 작게 접근할 수 있는 면적입니다. 건물면적 14.85평은 업종에 따라 사무실, 소매점, 서비스업, 소규모 영업장 등으로 활용 가능성을 검토할 수 있으나, 실제 용도 적합성은 건물 관리규약, 전용·공용 면적 구조, 출입 동선, 간판 설치 가능 여부, 내부 설비 상태에 따라 달라집니다. 특히 상가는 같은 건물 안에서도 층, 전면 노출, 출입구 접근성, 주차장 이용 조건에 따라 체감 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

 

토지 이용계획 관련 원문에는 일반상업지역과 방화지구 내용이 확인됩니다. 일반상업지역이라는 점은 상업 기능이 전제된 용도지역으로 볼 수 있으나, 개별 호실의 영업 가능 업종은 건축물 용도, 소방 기준, 위생·허가 요건, 관리단 규정에 따라 제한될 수 있습니다. 입찰 전에는 해당 호실의 실제 사용 가능 업종과 기존 시설물의 적법성 여부를 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

 

입지 확인에서는 충무대로 도로 접근성, 주변 상권의 흐름, 인근 점포 구성, 유동인구의 시간대별 차이, 배후 주거와 업무 수요를 현장에서 확인해야 합니다. 단순히 주소가 대로명에 접해 있다는 사실만으로 전면 상가나 유동인구 우수 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 실제 호실이 도로에서 보이는지, 보행자 동선에 노출되는지, 건물 내부 동선상 접근성이 있는지, 주변 공실과 임대료 수준은 어떤지 확인하는 과정이 필요합니다.

 

상가 경매는 낙찰가만 낮게 보아서는 안 됩니다. 취득 이후 공용관리비, 체납관리비 승계 가능 범위, 원상복구 비용, 인테리어 비용, 공실 기간, 임차인 인도 협의 기간까지 함께 계산해야 합니다. 특히 집합건물 상가는 관리단 운영 방식과 공용부분 부담이 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소 확인이 중요합니다.

 

권리관계 확인 포인트도 분명합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 선순위 권리, 압류·가압류, 근저당, 임차권 등기 여부는 등기부등본 원본과 법원 문건으로 확인해야 합니다. 상가 경매에서는 임차인의 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 현황이 낙찰자 부담 판단에 직접 연결될 수 있습니다.

 

 

소재지 지도

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제공 자료에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 내용이 확인됩니다. 현장에는 주차장 사무실로 이용되는 제시외 건물이 있었고, 임차인 조순임이 상가건물 임대차현황서에 호수 표시 없이 등재되어 있다는 내용도 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 세무서 발행 상가건물임대차 현황서 열람 결과 해당 사항 없음이라는 문구도 함께 보입니다. 이처럼 자료 간 표현이 엇갈리거나 범위가 불명확한 경우에는 실제 점유 위치와 매각 대상과의 관련성을 반드시 따져야 합니다.

 

또한 목록 30번 703호 관련 전입세대 내용이 원문에 함께 기재되어 있습니다. 해당 내용이 이번 101호 물건과 직접 관련된 사항인지, 같은 사건 내 다른 목록에 관한 참고사항인지 확인이 필요합니다. 경매 자료는 여러 목록이 함께 진행될 때 다른 호실 정보가 섞여 보일 수 있으므로, 입찰하려는 정확한 목록번호와 호실을 기준으로 서류를 분리해 검토해야 합니다.

 

명도 난이도는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 임차인 또는 점유자가 실제로 존재하는지, 점유자가 매각 대상 호실을 사용하는지, 주차장 사무실이나 제시외 건물이 낙찰자에게 어떤 부담으로 이어지는지 확인해야 합니다. 상가 명도는 영업 중단, 시설물 철거, 보증금 주장, 관리비 정산 문제가 함께 발생할 수 있어 사전 상담이 필요합니다.

 

리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 진행 중에는 대위변제, 취하, 변경, 연기, 권리변동이 발생할 수 있고, 낙찰 이후에도 소유권이전 지연이나 인도 협의 문제가 생길 수 있습니다. 말소기준권리와 소멸되지 않는 권리, 임차인·점유자·관리비·명도 관련 사항은 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 등기부, 감정평가서, 현황조사보고서, 매각물건명세서, 건축물대장, 관리비 내역을 전문가와 함께 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.

 

입찰 전에는 매각 대상 호실의 정확한 위치, 전용 출입 여부, 내부 상태, 누수나 하자, 전기·수도·소방 설비, 공실 여부, 기존 임차인의 영업 여부를 현장에서 점검해야 합니다. 사진이나 파싱 자료만으로는 실제 영업 환경을 판단하기 어렵습니다. 특히 1층 표시와 지하층 표시가 함께 보이는 자료는 실제 호실 확인이 더욱 중요합니다.

 

감정가와 최저가의 차이가 크더라도 바로 저가 매수 기회로 단정해서는 안 됩니다. 상가의 가치는 임대수요, 실제 사용 가능성, 관리비 부담, 공실 리스크, 권리관계 정리 가능성에 따라 달라집니다. 입찰가는 단순 할인율보다 예상 보유비용과 출구 전략을 함께 계산해 정하는 것이 현실적입니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 권리관계 검토 방향, 입찰 전 체크사항 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실사용 또는 임대 목적을 기준으로 상담해 볼 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 기일 변경, 취하, 권리변동, 점유 상황 변화가 있을 수 있으므로 최종 입찰 전 재확인이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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