사건개요
사건번호: 2025타경5377
관할법원: 부산지방법원 부산동부지원
물건종류: 근린상가
소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 11층 1103호
감정가: 580,000,000원
최저가: 406,000,000원
매각기일: 2026.08.03 10:00
진행상태: 1회 유찰, 최저가 70%
이번 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 11층 1103호로 확인되는 구분상가 경매입니다. 법원 자료상 용도는 근린상가이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 사건입니다. 감정가는 580,000,000원, 최저입찰금액은 406,000,000원으로 기재되어 있고, 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 다음 매각기일이 진행되는 구조입니다.
물건의 면적은 토지 3.08평, 건물 18.34평으로 제시되어 있습니다. 원문에는 스타테라스 11층 1103호가 도로변에 위치하는 구분건물 상가로 표시되어 있으며, 건물 구조는 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 지상 11층 건물 중 11층으로 기재되어 있습니다. 전용 호실의 위치와 면적은 건물 원벽체 및 건축물현황도 도면 등에 의해 특정할 수 있다는 취지의 감정평가 관련 문구가 확인됩니다.
토지는 인접지와 등고 평탄하게 조성된 정방형 토지로, 근린생활시설 건부지로 이용 중인 것으로 나타납니다. 상가 물건은 실제 이용 상태, 출입 동선, 공용부 관리 상태, 승강기 접근성, 주차 여건, 같은 층의 영업 현황이 입찰 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 11층 상가라는 점은 업종 적합성과 고객 유입 방식이 중요하므로 단순 면적과 최저가만으로 판단하기보다 실제 현장에서 동선과 영업 환경을 함께 확인해야 합니다.
입지 확인에서는 기장읍 시랑리 일대의 상권 흐름, 주변 건물의 공실 여부, 영업 중인 업종 구성, 도로 접근성, 주차 편의, 건물 내 안내 체계 등을 살펴보는 것이 좋습니다. 원문에 역세권, 특정 관광 수요, 조망권, 개발 호재 같은 내용은 명확히 확인되지 않으므로 이를 전제로 한 판단은 피해야 합니다. 상가 경매는 입지의 이름값보다 실제 임대 가능성, 관리비 수준, 공용면적 부담, 업종 제한 여부가 더 현실적인 검토 대상입니다.
법원 자료에는 위 호실 대표 박미란이 상가건물임차인으로 등록했다고 주장하였다는 내용이 있습니다. 다만 2025년 5월 27일 발급된 상가건물임대차현황서에 등록된 사람은 없었다는 내용도 함께 기재되어 있습니다. 현장에서는 종업원을 통해 대표와 통화가 이루어졌고, 해당 식당에서 약 10개 정도의 호실을 함께 사용하고 있다는 진술 취지의 내용이 확인됩니다. 이 부분은 실제 점유 범위와 임대차관계, 영업시설 귀속, 점유 이전 가능성까지 연결될 수 있어 중요합니다.
소재지 지도
권리관계는 단정하기보다 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목이 보이나, 구체적인 권리 내용은 본문 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 말소기준권리의 종류와 설정일, 그보다 앞서는 임차권이나 대항력 있는 점유자가 있는지, 배당요구 여부와 보증금 범위는 반드시 별도 확인이 필요합니다.
상가 임차인은 주택과 다른 기준으로 검토해야 하며, 사업자등록, 확정일자, 환산보증금, 대항력, 우선변제 가능성 등이 쟁점이 될 수 있습니다. 원문상 임차인 등록 주장과 임대차현황서상 등록자 없음이 함께 나타나므로, 이를 단순히 임차인 없음으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 사업자등록 내역, 세무서 확인 자료, 법원 기록, 현장 점유 상태를 함께 확인해야 하며, 점유자와 영업 중인 시설이 있다면 명도 협의 가능성도 입찰 전 검토해야 합니다.
입찰 전에는 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다. 집합건물 상가는 전용면적 외에도 공용관리비 부담이 발생할 수 있고, 체납관리비 중 공용부분에 해당하는 금액은 낙찰자에게 부담 문제가 생길 수 있습니다. 관리사무소 확인, 최근 고지서, 연체 내역, 공용부 수선 계획, 승강기와 주차장 관리 상태를 살펴보는 것이 필요합니다. 특히 여러 호실을 함께 사용하는 영업 형태라면 해당 호실 단독 사용이 가능한 구조인지도 현장 확인이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차 중 대위변제나 권리변동이 발생하면 진행 상태가 달라질 수 있고, 말소기준권리 판단이나 임차인·점유자 관계가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연, 인도명령 가능 여부, 유치권 주장 가능성, 관리비와 시설물 철거 문제, 영업권 관련 분쟁은 자료만 보고 확정하기 어렵습니다. 따라서 입찰 전에는 법원 비치 서류와 최신 등기, 현장 점유 상태를 재확인하고 전문가 상담을 통해 권리와 명도 난이도를 검토하는 것이 좋습니다.
가격 판단에서는 감정가와 최저가의 차이만 볼 것이 아니라 해당 호실의 실제 임대 가능성, 유사 상가의 공실 상태, 업종 수요, 관리비 부담, 내부 시설의 활용 가능성을 함께 보아야 합니다. 1회 유찰 물건이라 하더라도 적정 입찰가는 권리관계와 명도 비용, 보유 기간, 향후 사용 계획에 따라 달라집니다. 실사용 목적이라면 필요한 인테리어와 설비 변경 가능성을 확인하고, 임대 목적이라면 예상 임차 수요와 임대 조건을 보수적으로 검토해야 합니다.
이 물건은 부산 기장군 기장읍 시랑리 스타테라스 내 근린상가로, 수익형부동산 관점에서 접근할 수 있는 구분상가입니다. 다만 현재 자료에는 임차인 주장, 실제 영업 사용, 여러 호실 공동 사용 가능성 등이 함께 나타나므로 단순한 공실 상가로 보고 접근하기에는 확인할 항목이 많습니다. 입찰을 검토한다면 매각물건명세서의 최종 변경 여부, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 건축물대장, 관리비 내역, 현장 점유자를 순서대로 확인하는 것이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞춰 상가, 주거형, 토지, 공장 등 여러 유형을 비교해 볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 자료는 절차 진행 중 변경될 수 있으므로 최신 등기부등본, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 관리비와 점유 상태를 재확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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