부산동부지원 대지활용 토지경매 2025타경579

사건개요

사건번호: 2025타경579

관할법원: 부산지방법원 부산동부지원

물건종류: 답 (토지)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 874

감정가: 705,663,000원

최저가: 242,043,000원

매각기일: 2026년 08월 10일

진행상태: 유찰 3회

 

부산광역시 기장군 정관읍 용수리 874번에 위치한 토지 경매 물건을 상세히 안내해 드립니다. 본 매물은 지목이 답으로 지정된 농지 형태의 토지로서 전체 토지 면적이 441.95평에 달하는 소중형 규모의 매물입니다. 최초 감정가는 7억 5,663,000원으로 평가되어 매각 절차가 진행되었으나, 현재 3회 연속 유찰을 거치면서 최저입찰가가 감정가 대비 34% 수준인 2억 42,043,000원까지 큰 폭으로 하향 조정되었습니다. 이번 매각기일은 2026년 8월 10일 오전 10시 부산지방법원 부산동부지원 경매법정에서 진행될 예정이며, 반값 이하로 하락한 가격 메리트 덕분에 실수요자 및 토지 재테크 투자자들의 관심이 집중되고 있는 사건입니다.

 

본 경매 물건의 입지적 환경과 지형적 특성을 살펴보면, 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 일대에 형성된 부정형의 토지입니다. 인근 필지와 비교했을 때 동하향의 완경사 지대 내에 위치하고 있어 전반적인 일조 및 개방감이 양호한 구조를 보여줍니다. 공간적 크기가 441.95평으로 비교적 넉넉한 편이므로 향후 농경 작업, 주말농장 운영, 과수원 활용 등 다각도의 토지 활용 방안을 고려해 볼 수 있는 매물입니다. 지목은 공부상 답으로 되어 있지만 실제 이용상태는 전 및 과수원으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

 

토지 내부의 현황과 지상물 조건을 세부적으로 살펴보면 몇 가지 주의 깊게 확인해야 할 요소들이 확인됩니다. 우선 본건 토지 지상에는 면적 약 4.54평 규모의 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있습니다. 해당 제시외건물은 이번 법원 매각 대상에서 제외되었으므로, 향후 소유권 취득 이후 토지 소유자와 제시외건물 소유자 간의 권리 조정, 지상권 성립 여부, 명도 문제 등에 대해 사전에 정밀한 법률적 검토를 거쳐야 합니다. 아울러 토지 내부에는 감나무를 비롯한 다수의 제시외 수목이 식재되어 있습니다. 이 수목들의 소유권이 토지에 부합되는지 혹은 매각 범위에 포함되는지 여부에 대해서도 감정평가현황 및 법원 서류를 통해 명확한 사실 확인이 필요합니다.

 

법원의 현황조사서 및 매각물건명세서에 기록된 현장 상태를 검토해 보면, 이 사건 부동산의 경계 부근에는 사진과 같이 펜스 등이 둘러쳐져 있는 상태입니다. 현장 조사 당시 출입이 금지되어 있어 외부 조망을 통하여 사진 촬영 및 현황 조사가 이루어졌습니다. 목측으로 살펴본 바로는 목적물 내부 및 주변에 잡초와 잡목 등이 무성하게 자라 있는 것으로 확인되었습니다. 또한 본건 토지의 정확한 경계선은 육안으로 명확히 구분하기 어렵기 때문에, 경매 낙찰 후 소유권을 이전받고 경계 침범 여부를 확인하거나 토지를 실제로 개간하고 이용하기 위해서는 정밀 경계측량이 필수적으로 수행되어야 할 것입니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

권리관계 및 점유 현황 측면에서는 해당 부동산 소재지상 전입신고된 세대주나 외국인 체류 등록자는 확인되지 않았습니다. 따라서 주택이나 상가와 같은 주거용, 영업용 임차인으로 인한 보증금 대항력 인수 리스크는 발생하지 않는 것으로 판단됩니다. 그러나 지상에 소재한 제시외건물의 실점유 관계나 무단 점유자 유무, 수목 관리 관계 등 점유 현황에 대한 현장 서류점검과 현장실사는 입찰 전 반드시 거쳐야 할 핵심 과제입니다.

 

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본 경매 물건과 같은 지목 답(농지)에 입찰을 고려할 때 가장 결정적인 행정적 요구사항은 농지취득자격증명(농취증)의 제출입니다. 낙찰자는 매각 결정기일 전까지 관할 지자체(정관읍사무소 등)에서 농지취득자격증명을 발급받아 담당 경매계에 제출해야 합니다. 만약 농취증을 기한 내에 제출하지 못할 경우 법원에서는 매각불허가 결정을 내리게 되며, 입찰 시 납부했던 입찰보증금(최저가의 10%)은 몰수되어 반환받지 못하게 됩니다. 본건 토지는 현 현황이 전 및 과수원으로 이용되고 있고 제시외건물 및 잡목 등이 존재하는 부정형 완경사지이므로, 농취증 발급 가능 여부 및 발급 조건에 대해 입찰 전 관할 관청 농지 담당자와 미리 구체적으로 확인해 두어야 합니다.

 

부동산 경매 입찰 과정에서는 공개된 법원 공부 자료 외에도 예기치 못한 다양한 위험 요소가 존재할 수 있습니다. 예를 들어 등기부상 말소기준권리 이후에 설정되는 각종 권리의 소멸 여부, 소유권이전 등기 지연 가능성, 대위변제로 인한 우선순위 변동 및 권리관계 변동 리스크 등이 발생할 수 있습니다. 아울러 제시외건물로 인한 법정지상권 성립 여부, 인근 도로와의 실제 진입로 확보 상태, 토지이용계획 및 건축 제한사항, 관리비 및 현장 점유자와의 명도 난이도 등은 법원 자료만으로 완벽히 파악하기 어려운 경우가 많습니다. 따라서 입찰 금액을 결정하기 전 반드시 전문가의 검토와 다각적인 권리분석을 거치는 것이 안전한 투자 전략입니다.

 

저희 주식회사 제이옥션은 10년 이상의 풍부한 경매 경험과 전문성을 바탕으로 토지, 상가, 주거용 부동산 등 전국의 다양한 경매 물건을 정밀 분석해 드리고 있습니다. 사전 공부 서류 검토부터 현장 조사, 권리분석, 농취증 발급 관련 현장 자문, 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 절차까지 고객의 자산을 안전하게 지키고 최선의 결과를 이끌어낼 수 있도록 종합적인 맞춤형 서비스를 제공하고 있습니다.

 

이 물건 외에도 고객님의 다양한 투자 조건과 예산, 목적에 맞는 알짜 경매 물건을 다양하게 추천해 드릴 수 있으니 언제든지 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

 

경매 물건의 특성상 매각기일 전에 사건이 취하되거나 기일 변경, 권리 변동 등이 일어날 수 있으므로, 입찰에 참여하기 전에 반드시 대법원 경매정보 사이트나 해당 관할 법원에 비치된 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본 등의 관련 공부 서류를 재확인하고 현장 상태를 다시 점검하신 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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