부산 사하구 하단동 통건물매각 수익형주택경매 2025타경102081

사건개요

사건번호: 2025타경102081

관할법원: 부산지방법원 부산서부지원

물건종류: 주택

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 784-5

감정가: 505,567,600원

최저가: 173,410,000원

매각기일: 2026.07.28 화요일 10:00

진행상태: 유찰 3회

 

이번 물건은 부산광역시 사하구 하단동에 있는 주택 경매 사건입니다. 원문상 토지 및 건물 일괄매각으로 표시되어 있으며, 토지면적은 66.55평, 건물면적은 34.06평으로 기재되어 있습니다. 감정가 505,567,600원에서 최저가 173,410,000원까지 낮아진 상태이고, 유찰 3회로 확인됩니다.

 

대상지는 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 감정평가서에 나타납니다. 건물은 블록조 스라브지붕 지상 1층 구조로 확인되며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 등으로 기재되어 있습니다. 외관상 주택으로 이용되었던 것으로 보이나, 일부 호실은 폐문부재 또는 장기간 공실로 추정된다는 내용이 있어 실제 사용 상태 확인이 중요합니다.

 

원문에는 건물 입구에 승학원룸이라는 간판이 있었고, 본건 건물은 다가구 원룸으로 보인다는 조사 내용이 있습니다. 다만 건물 전체가 공실로 보였고 현장에서 점유자 등을 만나지 못해 점유 및 임대차 관계는 알 수 없었다고 되어 있습니다. 따라서 단순히 공실로 단정하기보다는 전입세대열람, 주민등록 전입 여부, 확정일자 자료, 현장 재방문을 통해 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.

 

이 물건의 핵심 확인 포인트는 제시외 건물과 공부상 면적 차이입니다. 제시외 건물 중 일부는 매각대상에 포함되고, 제시외 건물 2-2로 표시된 블록조 스라브지붕 1층 주택 약 20㎡는 매각에서 제외된 것으로 기재되어 있습니다. 매각에서 제외되는 건물에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 문구가 있으므로, 토지 소유권 취득 후 사용과 처분에 제한이 생길 수 있는지 별도 검토가 필요합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

공부상 건물 면적은 1층 76.63㎡로 등재되어 있으나 현장조사 시 개략 측정 면적은 약 111.4㎡로 나타나 공부상 면적과 현황 면적의 차이가 큽니다. 또한 일반건축물대장상 호수, 가구수, 세대수는 0호, 1가구, 0세대로 등재되어 있으나 현황은 101호부터 106호까지 존재하는 것으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 무허가 확장, 원상회복 가능성, 향후 임대 활용 가능성, 행정상 제재 여부와 연결될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

 

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입지 확인은 생활권 중심으로 접근하는 것이 적절합니다. 하단동이라는 구체적 위치는 확인되지만, 원문만으로 역세권, 대로변, 학군인근, 유동인구 등 세부 입지 장점을 단정할 수는 없습니다. 현장에서는 골목 진입 여건, 차량 접근성, 주변 주거 밀집도, 노후도, 공실 원인, 주변 임대 수요의 실제 수준을 직접 점검해야 합니다. 특히 다가구 원룸 형태로 보이는 물건은 주변 원룸 공실률과 관리 상태 차이에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있습니다.

 

권리관계 확인에서는 말소기준권리, 인수되는 권리 여부, 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 매각에서 제외되는 제시외 건물의 법정지상권 가능성을 함께 보아야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목과 법정지상권 성립 여부 불분명 문구가 제시되어 있으므로, 등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 서로 대조해야 합니다. 핵심 권리분석은 자료 확인 전 단정하기 어렵고, 실제 입찰 여부는 전문가 검토 후 판단하는 것이 안전합니다.

 

명도 난이도 역시 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 현장 조사에서는 전체 공실로 보인다고 되어 있으나, 폐문부재 호실이 있고 점유자나 임차인을 만나지 못했다는 점이 함께 기재되어 있습니다. 공실처럼 보이는 물건이라도 유치물, 기존 임차인의 주장, 관리비 체납, 무단점유, 잔존 물건 처리 문제가 나올 수 있습니다. 낙찰 후 인도명령 가능성, 점유 이전 상황, 실제 열쇠 확보 가능성까지 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있고, 말소기준권리 판단에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 임차인, 점유자, 관리비, 명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있으며, 소유권이전 지연 사유가 있는지도 확인해야 합니다. 특히 매각 제외 제시외 건물과 법정지상권 성립 여부가 불분명한 사건은 낙찰가만 보고 접근하기보다 권리와 현황을 함께 검토해야 합니다.

 

입찰 전에는 매각물건명세서 최신본, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 감정평가서, 현황조사서, 사진자료를 다시 확인해야 합니다. 법원 경매계에 비치된 자료와 온라인 자료가 다를 수 있고, 변경, 정정, 취하, 연기 가능성도 있으므로 매각기일 직전 재확인이 필요합니다. 현장에서는 매각 제외 건물 위치, 출입구 상태, 각 호실 점유 흔적, 누수와 파손, 전기와 수도 사용 흔적, 주변 민원 가능성을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

 

주식회사 제이옥션은 경매 사건의 권리관계, 현장 확인, 입찰 전 점검, 낙찰 후 절차 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞춰 주거형, 수익형, 토지 등 여러 유형을 비교해 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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