부산 강서구 천성동 개발입지 토지경매 2025타경2706

사건개요

사건번호: 2025타경2706

관할법원: 부산지방법원 부산서부지원

물건종류: 주택

소재지: 부산광역시 강서구 천성동 943

감정가: 884,376,200원

최저가: 433,344,000원

매각기일: 2026.07.21 화요일 10:00

진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%

 

이번 물건은 부산광역시 강서구 천성동 943 소재 주택 경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄매각되는 구조이며, 제시외 건물이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 884,376,200원, 최저입찰금액은 433,344,000원으로 원문 기준 유찰 2회, 감정가 대비 49% 수준에서 매각기일이 예정되어 있습니다.

 

확인된 물건 정보부터 보면 토지면적은 159.72평, 건물면적은 36.51평으로 기재되어 있습니다. 세부 면적에는 건물 28.19평, 제시외건물 5.60평과 2.72평이 별도로 표시되어 있어 실제 이용 상태와 공부상 면적의 차이를 함께 확인해야 합니다. 원문에는 토지 및 건물 일괄매각, 제시외 건물 포함이라는 문구가 반복되어 있으므로 입찰 전 매각대상에 포함되는 범위를 감정평가서와 매각물건명세서로 다시 대조하는 절차가 필요합니다.

 

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로, 단독주택 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 용도지역과 관련해서는 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 내용이 기재되어 있습니다. 원문에는 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2021.2.15부터 2026.2.14까지로 표시되어 있으나, 현재 효력 여부와 후속 지정 여부는 관할 관청 및 최신 토지이용계획확인원을 통해 재확인해야 합니다.

 

건물은 철근콘크리트조 현황 기와지붕 단층 건물로 기재되어 있습니다. 다만 건축물대장상 지붕은 철근콘크리트로 표시되어 있으나 현황상 기와지붕이라는 차이가 명시되어 있습니다. 이 부분은 단순 표기 차이인지, 증축이나 개량, 사용승인 이후 변경이 있었는지에 따라 향후 보수비, 원상회복, 인허가 확인 사항으로 이어질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

 

입지 확인 포인트는 강서구 천성동이라는 지역 특성과 실제 접근성입니다. 원문에는 시내버스정류장 관련 문구가 확인되지만, 정류장까지의 거리나 배차 간격, 생활편의시설 접근성은 구체적으로 제시되어 있지 않습니다. 주거용 물건은 도로 접면, 차량 진입, 주차 가능 여부, 주변 주거환경, 소음, 배수 상태, 인근 하천 및 지형 조건을 현장에서 직접 확인해야 합니다.

 

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특히 본건 토지 남측 일부는 현황이 하천으로 추정되며 이를 감안하여 평가했다는 내용이 있습니다. 이는 단순한 주변 환경 설명으로만 볼 수 없고, 실제 이용 가능한 면적, 경계, 지적도와 현황의 일치 여부, 향후 사용 제한 가능성까지 함께 검토해야 하는 항목입니다. 경계가 불명확하거나 일부 토지가 사실상 다른 용도로 사용되는 경우 낙찰 후 활용계획에 영향을 줄 수 있습니다.

 

권리분석 측면에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 임대차현황, 점유관계를 반드시 함께 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체적인 권리 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 인수되는 권리, 배당요구 여부, 대항력 있는 임차인 존재 여부는 최신 서류 기준으로 전문가 검토가 필요합니다.

 

명도 난이도 역시 자료만으로 확정할 수 없습니다. 단독주택은 실제 거주자, 임차인, 가족 점유, 무상 점유, 제시외 건물 사용 관계가 함께 얽혀 있을 수 있습니다. 점유자가 누구인지, 임대차계약이 있는지, 전입세대 열람과 확정일자 내역이 어떤지에 따라 인도 절차와 기간, 비용이 달라질 수 있으므로 입찰 전에 현장 방문과 서류 확인을 병행해야 합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 취하 또는 변경 가능성, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 제시외 건물과 현황 하천 추정 부분은 낙찰 후 실제 사용 가능성과 비용에 직접 영향을 줄 수 있으므로 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원을 함께 검토하는 것이 좋습니다.

 

입찰 전 점검사항은 비교적 분명합니다. 첫째, 법원에 비치된 최신 매각물건명세서와 사건기록을 확인해야 합니다. 둘째, 건축물대장상 내용과 현황 지붕, 제시외 건물의 실제 구조 및 면적을 비교해야 합니다. 셋째, 남측 일부 하천 추정 부분의 경계와 사용 가능성을 확인해야 합니다. 넷째, 점유자 면담 가능 여부와 명도 예상 난이도를 따져야 합니다. 다섯째, 최저가만 보고 판단하지 말고 보수비, 인도비용, 세금, 취득 후 활용계획까지 포함해 입찰가를 산정해야 합니다.

 

이 물건은 부산 강서구 천성동 소재 단독주택으로, 넓은 토지면적과 일괄매각 구조가 확인되는 반면 현황 하천 추정, 공부와 현황의 차이, 제시외 건물 포함 여부 등 세밀한 검토가 필요한 사건입니다. 단독주택 경매는 겉으로 보이는 금액보다 실제 점유관계와 현장 상태가 더 큰 변수가 될 수 있으므로 서류와 현장을 함께 보는 방식으로 접근하는 것이 현실적입니다.

 

주식회사 제이옥션은 경매 사건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 검토 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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