서울 서초구 양재동 상업용건물 근린시설경매 2025타경102910

사건개요

사건번호: 2025타경102910

관할법원: 서울중앙지방법원

물건종류: 오피스텔

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 324-1 3층 301호

감정가: 6,350,000,000원

최저가: 4,064,000,000원

매각기일: 2026년 8월 19일 수요일 10시

진행상태: 2회 유찰, 감정가의 64%

 

이번 물건은 서울특별시 서초구 양재동 324-1에 있는 집합건물로, 원문상 물건 종류는 오피스텔로 분류되어 있습니다. 감정가는 63억5,000만 원이며 두 차례 유찰된 뒤 최저입찰금액은 40억6,400만 원으로 낮아졌습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건으로 안내되어 있으므로 입찰보증금, 제출 서류와 입찰 시간을 사전에 정확히 준비해야 합니다.

 

원문에는 토지면적 66.25평, 건물면적 156.47평으로 표시되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트 라멘조 평슬래브지붕 9층 건물이며, 업무시설 및 근린생활시설로 사용되는 통칭 베델회관의 일부입니다. 건물 구조 항목에는 제3층 301호뿐 아니라 제4층 401호와 제5층 501호도 함께 기재되어 있습니다. 반면 소재지 표시는 3층 301호로 되어 있어 실제 매각 대상 호수와 각 층별 면적, 대지권 범위는 매각물건명세서와 감정평가서 원문으로 대조해야 합니다.

 

특히 원문에 기재된 건물면적과 매각물건명세서의 ‘3층 336평’이라는 표현 사이에도 차이가 보입니다. 이는 파싱 과정의 표기 오류이거나 전유부분, 공용부분 또는 점유 범위를 서로 다르게 표시한 결과일 수 있습니다. 제공된 숫자만으로 매각 범위를 단정하지 말고 건축물대장, 집합건축물대장, 등기사항증명서와 감정평가서의 호별 명세를 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.

 

토지는 평탄한 세장형이며 업무시설과 근린생활시설의 건부지로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 토지이용계획에는 도시지역, 제2종일반주거지역, 주구중심 관련 용도지구, 양재택지 제1종지구단위계획구역 및 지구단위계획구역이 기재되어 있습니다. 도로 접합 여부도 표시되어 있으나 구체적인 도로 폭, 차량 진입 조건, 주차 방식은 현장과 지적도에서 별도로 살펴봐야 합니다.

 

교육환경 관련 상대보호구역과 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한도 확인됩니다. 지구단위계획의 세부 내용은 관할 행정기관에 별도 확인이 필요합니다. 원문에 적힌 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025년 9월 30일까지이므로 현재 매각기일을 기준으로 효력이 연장되었는지, 해당 오피스텔 및 업무시설 취득에 허가가 필요한지는 최신 토지이용계획확인서와 관할 구청 안내를 통해 다시 확인해야 합니다.

 

입지 점검에서는 양재동 생활권이라는 지역명만 보고 이용 수요를 단정해서는 안 됩니다. 가까운 지하철역과 버스정류장까지의 실제 도보 동선, 주요 도로 접근 방식, 주변 업무시설과 근린생활시설의 구성, 주차 여건을 직접 확인할 필요가 있습니다. 원문에는 지하철과 노선버스정류장이라는 항목이 있으나 역명이나 거리가 구체적으로 제시되지 않았으므로 역세권 여부는 현장 조사 전 확정하기 어렵습니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

오피스텔로 분류된 물건이지만 감정평가 현황에는 업무시설 및 근린생활시설이라는 설명이 함께 나옵니다. 현재 건축물대장상 용도, 실제 사용 상태, 위반건축물 등재 여부, 내부 구획과 호별 출입 구조를 확인해야 합니다. 사무실이나 상가 용도로 사용 중이라면 업종 제한, 부가가치세 처리, 관리규약, 관리비 부과 기준도 입찰가 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

 

점유 관계는 신중히 살펴야 합니다. 상가건물임대차현황서에 1명이 등재되어 있고, 현황조사 당시 주식회사 한국연창의 직원을 만나지 못해 사무실에 안내문을 비치한 것으로 기재되어 있습니다. 조사기관은 상가건물임대차현황서에 있는 점유자를 일응 임차인으로 보고했지만, 실제 점유자와 임대차계약의 내용이 모두 확인됐다는 의미는 아닙니다.

 

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따라서 임차인의 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자, 보증금과 차임, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 법인 점유라면 법인명과 현장 간판, 우편물 수령 상태, 실제 영업 여부도 함께 조사하는 편이 좋습니다. 대항력이나 우선변제권의 성립 여부는 말소기준권리와 날짜를 비교해야 하므로 자료를 갖춘 전문가의 검토가 필요합니다. 명도 난이도 역시 현황조사서만으로 단정할 수 없습니다.

 

권리분석에서는 등기사항증명서의 접수 순서와 채권최고액, 말소기준권리 후보, 가압류와 압류, 전세권 및 임차권등기 여부를 검토해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권의 구체적인 내용이 나타나지 않습니다. 기재가 비어 있다는 이유만으로 인수 권리가 없다고 판단해서는 안 되며, 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.

 

매각허가 이후에도 이해관계인의 항고나 절차상 사유로 소유권이전이 지연될 수 있습니다. 매각기일 전 대위변제 또는 채권 양도, 취하, 변경 등으로 권리관계가 달라질 가능성도 점검해야 합니다. 말소기준권리, 임차인과 실제 점유자, 미납 관리비, 공용부분 관리비의 승계 범위, 인도 협의와 명도 비용은 제공된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 낙찰자가 부담할 권리나 비용이 있는지 반드시 전문가 검토와 상담을 거쳐 판단하시기 바랍니다.

 

현장에서는 각 호실의 실제 이용 상태와 출입 가능 여부, 내부 시설의 노후도, 누수와 균열, 냉난방 설비, 승강기, 소방시설, 주차대수와 기계식 주차장 작동 상태를 확인할 필요가 있습니다. 관리사무소가 있다면 관리비 체납액과 장기수선 관련 비용, 공용시설 수리 계획도 문의하는 것이 좋습니다. 점유자와 접촉할 때는 무단 출입이나 영업 방해가 발생하지 않도록 적법한 방법으로 조사해야 합니다.

 

입찰 전에는 법원 경매계에 비치된 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서와 문건 처리 내역을 다시 열람해야 합니다. 최저가만 기준으로 판단하지 말고 취득세 등 취득 비용, 명도 및 수리 비용, 체납 관리비 가능성, 자금 조달 일정까지 포함해 입찰 상한액을 정해야 합니다. 매각기일이나 최저가가 변경될 수 있으므로 법원 공고도 당일 전까지 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션은 의뢰인의 희망 지역, 예산, 물건 종류와 이용 목적에 맞춰 검토와 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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