서울 동작구 상도동 개발입지 토지경매 2025타경103484

사건개요

사건번호: 2025타경103484

관할법원: 서울중앙지방법원

물건종류: 다세대(빌라)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 7-19 벨라루체 6층603호

감정가: 440,000,000원

최저가: 352,000,000원

매각기일: 2026.08.19 10:00

진행상태: 유찰 1회, 감정가 대비 80%

 

이번 물건은 서울특별시 동작구 상도동 7-19 벨라루체 6층 603호로 확인되는 다세대주택 경매입니다. 서울중앙지방법원에서 진행되며, 매각기일은 2026년 8월 19일 수요일 오전 10시입니다. 감정가는 4억 4,000만 원, 최저입찰금액은 3억 5,200만 원으로 표시되어 있고, 원문 기준 1회 유찰 후 감정가의 80% 수준에서 진행되는 물건입니다.

 

물건의 기본 스펙을 보면 토지면적은 6.48평, 건물면적은 10.64평으로 기재되어 있습니다. 매각 방식은 토지 및 건물 일괄 매각입니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며, 지하 1층에서 지상 6층 규모의 건물 중 6층 603호가 대상입니다. 다세대주택 특성상 실제 전용 공간, 공용 부분 관리 상태, 주차 가능 여부, 승강기 여부, 층별 접근성 등은 현장 확인이 중요합니다.

 

토지는 남측 하향 완경사지를 평탄하게 정지한 2필 일단의 부정형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 경사지에 위치한 주거지는 실제 진입 동선, 도로 폭, 차량 회전, 배수 상태, 인접 건물과의 거리 등을 함께 확인해야 합니다. 특히 소형 주거 물건은 도면상 면적만으로 생활 편의성을 판단하기 어렵기 때문에 실내 구조와 채광, 통풍, 누수 흔적, 소음 여부까지 확인하는 것이 필요합니다.

 

입지 측면에서는 동작구 상도동 소재의 다세대주택이라는 점이 핵심입니다. 다만 원문에는 역세권, 대로변, 학군, 상권 규모 같은 세부 입지 조건이 구체적으로 확인되지 않습니다. 따라서 주변 교통 접근성, 생활 편의시설, 학교와 관공서 거리, 골목 진입 조건, 야간 보행 환경은 별도 지도 확인과 현장 답사를 통해 판단해야 합니다. 같은 동네라도 도로 접면, 경사, 건물 연식, 관리 상태에 따라 체감 가치는 달라질 수 있습니다.

 

권리관계에서 눈에 띄는 부분은 임차권등기 관련 내용입니다. 원문에는 등기사항전부증명서상 2024년 1월 2일자로 서울중앙지방법원의 임차권등기명령이 기재되어 있고, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각이라는 취지의 문구가 확인됩니다. 또한 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 되어 있습니다.

 

 

소재지 지도

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이 내용은 입찰자가 반드시 꼼꼼히 확인해야 할 부분입니다. 임차권등기가 있다고 해서 반드시 위험하다고 단정할 수는 없지만, 실제 배당 구조와 말소 여부, 보증금 반환채권 처리, 특별매각조건의 정확한 효력은 매각물건명세서와 등기부, 관련 사건 기록을 함께 검토해야 판단할 수 있습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 일부만으로 단정하기 어렵고, 입찰 전 전문가 검토가 필요합니다.

 

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입찰 전에는 감정평가서와 매각물건명세서를 기준으로 점유관계부터 확인해야 합니다. 원문에는 상세 이용상황은 후첨 건물이용 및 임대현황도를 참조하라는 내용이 있으므로, 실제 점유자가 누구인지, 전입세대 열람과 확정일자, 임대차 관계, 보증금 규모, 배당요구 여부가 어떻게 정리되어 있는지 확인해야 합니다. 다세대주택은 실거주 목적과 임대 목적이 모두 가능한 유형이지만, 점유 상태와 명도 일정에 따라 입찰 후 비용과 시간이 달라질 수 있습니다.

 

리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 자료에는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의 난이도 등이 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 임차권등기와 보증기관 관련 조건이 표시된 사건은 문구를 단순히 읽는 수준에서 끝내기보다, 법원 비치 서류와 등기 변동 내역, 배당 관계를 함께 확인해야 합니다. 입찰 직전까지 권리관계가 달라질 수 있으므로 전문가 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

 

가격 측면에서는 감정가 4억 4,000만 원 대비 최저가 3억 5,200만 원으로 진행되는 점이 확인됩니다. 다만 이 금액이 주변 시세보다 유리한지 여부는 원문 자료만으로 단정할 수 없습니다. 최근 실거래, 유사 면적의 다세대 매물, 건물 연식, 층수, 내부 상태, 임차권등기 조건, 명도 비용 가능성 등을 모두 반영해 입찰가를 산정해야 합니다. 단순히 유찰 횟수나 최저가만 보고 접근하는 방식은 피하는 것이 좋습니다.

 

현장점검에서는 건물 외관 균열, 공용 계단 관리 상태, 옥상 방수, 우편함과 출입문 상태, 관리비 체납 가능성, 실제 호수 표시, 주변 주차 환경을 확인하는 것이 좋습니다. 내부 확인이 어렵다면 최소한 외부에서 확인 가능한 노후도와 관리 수준을 살피고, 인근 중개업소를 통해 같은 건물 또는 주변 유사 빌라의 거래 분위기도 참고할 수 있습니다. 다만 구두 정보는 참고자료일 뿐이며, 최종 판단은 법원 서류와 공부 확인을 기준으로 해야 합니다.

 

입찰 준비 단계에서는 신분증, 도장, 입찰보증금, 입찰표 작성 내용을 사전에 점검해야 합니다. 법원 경매는 작은 오기나 보증금 부족으로 입찰이 무효가 될 수 있으므로 사건번호, 물건번호, 입찰금액, 보증금액을 정확히 확인해야 합니다. 이 물건은 서울중앙지방법원 2025타경103484 사건으로 진행되며, 관련사건으로 서울중앙지방법원 2025차전55022 지급명령이 표시되어 있으므로 관련 기록의 의미도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

 

주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이번 상도동 벨라루체 다세대 물건은 임차권등기와 특별매각조건이 함께 확인되는 만큼, 입찰 전 서류 검토의 비중이 큰 사건으로 볼 수 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 예산과 목적에 맞춰 비교 검토하는 과정이 필요합니다.

 

매각기일 전에는 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 전입세대 관련 자료, 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 정보는 진행 중 변동될 수 있고, 권리관계나 점유 상태도 입찰 전후로 달라질 수 있습니다.

 

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