서울 서초구 서초동 배후수요 상업용건물경매 2025타경103271

사건개요

사건번호: 2025타경103271

관할법원: 서울중앙지방법원

물건종류: 다세대(빌라)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 4층401호

감정가: 934,000,000원

최저가: 597,760,000원

매각기일: 2026.08.04

진행상태: 유찰 2회

 

서울특별시 서초구 서초동에 위치한 다세대주택(빌라) 경매 물건의 상세 내역과 현장 확인 포인트를 객관적인 사실 기반으로 소개해 드립니다. 본 물건은 서울중앙지방법원 본원 경매계에서 담당하는 사건으로 사건번호는 2025타경103271입니다. 대상 물건의 정확한 소재지는 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 4층 401호이며, 대지권 면적은 40.0제곱미터(약 12.10평), 건물 전용면적은 97.28제곱미터(약 29.43평) 규모의 주거용 부동산입니다.

 

본 다세대 빌라의 최초 감정평가액은 9억 3,400만원으로 산정되었습니다. 이후 법원 경매 진행 과정에서 2회 유찰을 거치면서 최저입찰가격이 감정가 대비 64퍼센트 수준인 5억 9,776만원으로 조정되었습니다. 매각기일은 2026년 8월 4일 화요일 오전 10시 서울중앙지방법원 매각법원에서 입찰이 진행될 예정입니다. 입찰 참여를 희망하시는 분들은 해당 입찰기일에 맞추어 사전에 구체적인 권리 분석과 현장 실사를 완료하셔야 합니다.

 

건물 구조 및 물리적 현황을 살펴보면, 성심빌딩은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 규모의 공동주택 및 근린생활시설 건물로 조성되어 있습니다. 본 경매 물건은 이 건물 내 제4층 제401호로서 최상층에 위치해 있습니다. 난방 방식은 도시가스에 의한 개별난방 방식을 채택하고 있으며, 토지의 형상은 인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 대상 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 지하철역 및 노선버스 정류장이 두루 위치하여 입지적 접근성과 대중교통 이용 여건이 훌륭한 편입니다.

 

입지 환경과 관련 공부상 제한사항을 종합적으로 살펴볼 필요가 있습니다. 서울 서초구 서초동 일대는 뛰어난 주거 인프라와 교육 환경을 선호하는 실수요층이 두텁게 형성된 전통적인 우수 주거 지역입니다. 공법상 제반 사항을 확인해보면, 본 부지는 도시지역이자 제2종일반주거지역(7층이하)에 속해 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 유해시설 입점이 제한되며 주변 교육 주거 환경이 비교적 정돈되어 있습니다.

 

 

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이와 함께 대공방어협조구역과 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 여부 등 법적 행정적 제한사항이 수반됩니다. 경매 취득 시 토지거래허가구역의 실거주 의무 적용 여부나 관할 지자체의 세부 행정 기준을 사전에 철저히 체크해야 합니다. 서초동 인근의 다세대주택 거래 사례와 임대차 수요, 전월세 시세 수준을 종합적으로 참작하여 합리적인 입찰가격을 책정하는 전략이 필요합니다.

 

법원 경매 매물을 분석할 때는 등기부 현황을 기반으로 한 권리관계 확인과 실제 점유 현황 파악이 핵심적인 과제입니다. 본 매물의 권리분석 시에는 등기부상 말소기준권리를 명확히 식별하고, 해당 권리 설정일보다 우선하는 선순위 권리나 인수 대상 권리가 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 선순위 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 경우에는 낙찰자가 보증금을 추가 인수해야 할 가능성이 있으므로 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 대조 분석해야 합니다. 핵심 권리분석 및 명도 난이도는 자료 확인 전에 함부로 단정짓지 말고 반드시 전문가의 정밀 검토를 거쳐야 합니다.

 

부동산 경매 입찰에는 다양한 잠재적 리스크 요인이 존재할 수 있습니다. 당초 공부 서류나 인터넷 정보에 나타나지 않는 소유권 이전 지연 문제, 선순위 채권의 대위변제나 예기치 않은 권리변동, 임차인 및 점유자의 명도 난이도, 공용부분 미납 관리비 승계 문제 등이 발생할 수 있습니다. 서류에 기재된 내용과 실제 현장 점유 상태가 불일치하는 경우도 적지 않으므로, 입찰을 결행하기 전 등기부등본과 관련 공적 장부를 최근 기준으로 다시 발급받아 변동 사항을 확인하고 전문가 전문 상담을 거쳐 입찰 전략을 마련하시기 바랍니다.

 

성공적인 경매 입찰을 위해서는 매각기일 전 반드시 현장 실사를 진행하는 것이 필수적입니다. 대상 물건을 직접 방문하여 건물의 외관 및 구조적 안전성, 공용 공간의 관리 상태, 도로 접함 상태 및 진입로 여건, 실제 거주 점유자의 상태, 관리사무소나 관할 동주민센터를 통한 미납 관리비 및 주민등록 전입 세대 열람 내역 등을 정밀하게 조사해야 서류 조사의 한계를 보완할 수 있습니다.

 

주식회사 제이옥션은 본 서초동 다세대주택 물건 외에도 서울 및 수도권 주요 지역의 고객 맞춤형 경매 물건을 다수 안내해 드리고 있습니다. 법원 경매의 특성상 입찰 당일까지 사건의 연기, 취하, 유찰, 진행조건 변경 등 변동사항이 생길 수 있으므로, 입찰에 참여하기 전 관련 공부 서류와 현황을 반드시 최종 재확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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