서울 관악구 신림동 개발입지 토지경매 2025타경102278

사건개요

사건번호: 2025타경102278

관할법원: 서울중앙지방법원

물건종류: 주택

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 75-58

감정가: 1,774,904,000원

최저가: 727,000,000원

매각기일: 2026.07.28 화요일 10:00

진행상태: 4회 유찰

 

이번 물건은 서울특별시 관악구 신림동 75-58 소재 주택 경매 건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 1,774,904,000원, 최저입찰금액은 727,000,000원으로 표시되어 있고, 진행 자료상 4회 유찰 후 매각기일이 지정된 상태입니다.

 

확인된 물건 정보부터 보면 토지면적은 41.14평, 건물면적은 74.54평입니다. 건물 면적 항목에는 19.71평, 18.48평, 19.71평 등으로 구분된 면적이 기재되어 있으며, 제시외건물로 3.03평, 3.63평, 1.82평, 4.54평, 0.91평, 2.72평이 별도 표시되어 있습니다. 제시외건물 포함 여부는 낙찰 후 사용 범위와 철거 가능성, 위반건축물 여부, 대출 심사에 영향을 줄 수 있으므로 감정평가서와 현황조사서 확인이 필요합니다.

 

주택 물건은 단순히 감정가와 최저가만으로 판단하기보다 실제 건물 구조, 사용 상태, 도로 접면, 주차 가능 여부, 내부 점유 상태를 함께 봐야 합니다. 특히 신림동 일대 주택은 골목 폭, 차량 진입, 경사도, 인접 건물과의 간격에 따라 실사용 편의성이 달라질 수 있습니다. 원문에는 세부 도로 조건이나 내부 상태가 충분히 드러나 있지 않으므로 현장 방문을 통해 출입 동선, 주변 생활시설, 소음, 채광, 누수 흔적 등을 직접 확인하는 과정이 중요합니다.

 

입지 확인 포인트는 생활권 중심으로 보는 것이 적절합니다. 관악구 신림동은 주거 밀집도가 높은 지역이 많아 임차 수요나 실거주 수요를 함께 검토할 수 있지만, 이 물건의 정확한 임대 가능성이나 시세 수준은 별도 조사 전 단정할 수 없습니다. 인근 거래 사례, 전월세 사례, 건축물대장상 용도, 실제 사용 형태를 대조해야 하며, 공부상 내용과 현황이 다를 경우 입찰가 산정에 보수적으로 반영해야 합니다.

 

 

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권리관계는 반드시 별도 확인이 필요합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공된 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 선순위 임차인, 배당요구 여부, 대항력과 우선변제권, 점유자의 실제 거주 여부는 매각물건명세서와 등기사항증명서, 전입세대열람, 현황조사서를 함께 확인해야 합니다.

 

명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 주택 경매에서는 소유자 점유인지, 임차인 점유인지, 무단점유가 있는지에 따라 인도 절차와 소요 기간이 달라질 수 있습니다. 관리비나 공과금 체납, 내부 수리 범위, 제시외건물 사용관계도 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있으므로 입찰 전 예상 비용을 별도로 계산해야 합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 취하, 변경, 연기, 정정 공고가 발생할 수 있으므로 법원 문건과 최신 등기 변동을 다시 확인해야 합니다. 권리분석과 명도 판단은 전문가 검토와 상담을 거쳐 진행하는 것이 바람직합니다.

 

입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 순서대로 대조해야 합니다. 제시외건물 포함 일괄매각이라는 점은 이 물건의 핵심 확인 사항입니다. 건축물대장에 등재되지 않은 부분이 있는지, 실제 면적과 공부상 면적이 일치하는지, 향후 수선이나 철거 부담이 있는지까지 확인해야 입찰가를 현실적으로 잡을 수 있습니다.

 

최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라고 해도 곧바로 저가 매수로 판단해서는 안 됩니다. 4회 유찰된 배경에는 권리관계, 점유, 건물 상태, 자금 조달, 시장 수요 등 여러 요인이 있을 수 있습니다. 현장 확인 없이 숫자만 보고 접근하면 예상하지 못한 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰보증금 준비 전까지 서류와 현장을 모두 점검하는 절차가 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 점검 방향 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 지역, 예산, 용도에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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