서울 서초구 서초동 상업용건물 근린시설경매 2025타경102192

사건개요

사건번호: 2025타경102192

관할법원: 서울중앙지방법원

물건종류: 다세대빌라

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 2층203호

감정가: 550,000,000원

최저가: 440,000,000원

매각기일: 2026.07.21 화요일 10:00

진행상태: 유찰 1회

 

이번 물건은 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 소재 다세대빌라 2층 203호입니다. 관할은 서울중앙지방법원이며 사건번호는 2025타경102192입니다. 원문 기준 감정가는 550,000,000원, 최저가는 440,000,000원으로 표시되어 있고, 감정가 대비 80% 수준의 최저가가 제시되어 있습니다. 진행상태는 유찰 1회로 확인됩니다.

 

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 5.79평, 건물면적은 8.88평입니다. 소형 주거용 구분건물에 해당하므로 실사용 목적, 임대 가능성, 향후 처분 가능성 등을 함께 검토할 필요가 있습니다. 다만 현재 자료만으로 실제 내부 상태, 수리 필요 범위, 점유 형태를 단정할 수 없으므로 현장 확인이 중요합니다.

 

감정평가현황에 따르면 본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 서울교육대학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 기재되어 있습니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있으며, 서초동 생활권 안의 소형 주거 물건이라는 점에서 주변 주거 수요와 생활 편의시설 접근성을 함께 살펴볼 만합니다.

 

건물 구조는 철근콘크리트구조 경사붕 지상 4층 건물로 기재되어 있습니다. 원문에는 제1층 제103호 외 5개호라는 감정평가 문구가 함께 보이지만, 이번 매각 대상 주소는 2층 203호로 제시되어 있으므로 입찰 전 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서에서 호수와 면적, 대지권 표시가 일치하는지 확인해야 합니다. 경매 자료에서는 여러 호실을 함께 설명하는 감정평가 문구가 포함되는 경우가 있어 개별 호실 확인이 필요합니다.

 

토지는 북측 하향 완경사지의 세장형 토지이며 현황 공동주택 건부지로 이용 중인 것으로 표시되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역 7층 이하, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 특히 상대보호구역은 교육환경 보호에 관한 법률과 관련된 제한이 있을 수 있으므로 단순히 주거용 사용만 볼 것이 아니라 향후 용도 변경이나 임대 활용 계획이 있다면 관할 기관 확인이 필요합니다.

 

입지 확인은 현장 중심으로 접근해야 합니다. 원문상 서울교육대학교 인근이라는 점은 확인되지만, 실제 보행 동선, 대중교통 접근성, 골목 폭, 주차 가능 여부, 건물 출입 동선, 주변 소음, 채광, 경사도는 자료만으로 충분히 판단하기 어렵습니다. 특히 소형 빌라 물건은 내부 상태와 공용부 관리 상태가 체감 가치에 영향을 줄 수 있으므로 외관만 보는 답사보다 계단실, 현관, 우편함, 계량기, 관리 흔적까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

 

권리관계는 자료 확인이 가장 중요한 부분입니다. 매각물건명세서에는 전입세대열람 및 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서 내역에 등재된 자가 없다는 취지의 문구가 보입니다. 다만 이것만으로 점유자가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유 상태, 우편물, 출입 흔적, 관리비 체납 여부, 임차권 주장 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

 

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건물 등기부현황에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이나 세부 내용은 원문에 충분히 드러나지 않습니다. 따라서 말소기준권리, 압류나 근저당 설정일, 임차인의 대항력 여부, 배당요구 종기, 선순위 권리 존재 여부를 반드시 서류로 재확인해야 합니다. 소형 주거 물건일수록 권리관계가 단순해 보이더라도 실제 입찰 전에는 등기와 명세서의 기준일을 맞춰 보는 절차가 필요합니다.

 

리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전후로 채무 변제, 취하, 변경, 연기, 정정이 발생할 가능성도 있으므로 법원 공고와 담당 경매계 확인이 필요합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 일부만으로 판단하지 말고 전문가 검토와 상담을 거쳐야 합니다.

 

입찰 전에는 감정가와 최저가만 보고 판단하기보다 실제 사용가치와 추가 비용을 함께 계산해야 합니다. 취득세, 법무비용, 명도 비용, 수리비, 관리비 체납 가능성, 금융비용 등을 반영하면 단순 최저가와 실제 투입금 사이에 차이가 생길 수 있습니다. 건물면적 8.88평의 소형 주거 물건인 만큼 내부 구조, 누수 흔적, 창호 상태, 난방 방식, 전기와 수도 상태를 점검해야 입찰 후 예상치 못한 비용을 줄일 수 있습니다.

 

이번 서초동 다세대빌라는 서울중앙지방법원에서 진행되는 주거형 경매 물건으로, 서울교육대학교 인근이라는 위치 정보와 감정가 대비 80% 최저가가 확인됩니다. 다만 자료상 일부 항목이 반복되거나 세부 내용이 비어 있는 부분이 있으므로 원문 자료, 법원 비치 서류, 현장 답사를 기준으로 다시 정리한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 점검과 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실사용 또는 임대 목적에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 전입세대열람, 관리비 및 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 경매 물건은 매각기일 전 변경이나 취하 가능성이 있으므로 최종 입찰 전 법원 자료 재확인이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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