서울 관악구 봉천동 다가구주택 2회유찰 수익형부동산 역세권 입찰전점검 2024타경104810

사건개요

· 사건번호: 2024타경104810

· 법원: 서울중앙지방법원

· 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 23-25

· 물건종류: 다가구주택

· 토지면적: 58.08평

· 건물면적: 164.26평

· 감정가: 2,045,637,200원

· 최저매각가: 1,309,208,000원 (감정가 대비 64%)

· 유찰횟수: 2회

· 매각기일: 2026년 7월 2일

 

해당 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다가구주택으로, 토지 58.08평, 건물 164.26평 규모입니다. 감정가 약 20억 4천만 원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 약 13억 원대까지 하락했습니다. 다가구주택 특성상 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게 관심을 끌 수 있는 물건입니다.

 

입지 및 주변 환경

봉천동은 관악구의 중심 생활권으로, 지하철 2호선 서울대입구역과 봉천역이 인접해 있어 교통이 편리합니다. 주변으로 낙성대역, 신림역 등도 도보권에 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 또한 서울대학교, 관악산 등이 가까워 학군과 자연환경을 모두 갖춘 지역입니다. 주택가가 조밀하게 형성되어 있어 상업시설과 편의시설이 풍부하며, 임차 수요가 꾸준한 특징이 있습니다. 건물은 다가구주택 구조로, 현재 임대 중일 가능성이 높으므로 현장 확인 시 점유 상황을 반드시 파악해야 합니다.

 

권리분석 확인 포인트

권리분석은 경매 입찰 전 가장 중요한 단계입니다. 본 물건의 말소기준권리는 근저당권 등으로 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 다만 등기부등본을 통해 정확한 권리관계(근저당, 가압류, 임차권 등)를 확인해야 하며, 특히 다가구주택의 경우 임차인 보호법(주택임대차보호법) 적용을 받아 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인은 최우선변제권 또는 소액임차인 보호를 받을 수 있어 낙찰 후 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 등기부등본과 주민등록전산자료를 대조하여 확정일자, 전입일, 보증금 등을 면밀히 검토하는 것이 필요합니다. 권리분석 결과에 따라 낙찰 후 소유권이전 지연이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 반드시 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

 

입찰 전 점검사항

1. 현장 방문: 건물의 구조, 관리 상태, 공실 여부, 주변 환경 등을 직접 확인하세요. 다가구주택의 경우 각 호의 상태가 다를 수 있으므로 내부까지 확인하는 것이 좋습니다.

2. 임차인 점유 현황: 현재 임대 중인 경우 임대차계약서, 보증금, 월세, 잔여 계약 기간 등을 파악해야 합니다. 명도 가능성과 인수 여부를 판단해야 합니다.

3. 관리비 및 미납 내역: 관리비, 수도료, 전기료 등 체납 여부를 확인하세요. 체납액이 있을 경우 낙찰자가 부담할 수 있습니다.

4. 건축물대장 및 토지대장: 건축물의 용도, 층수, 면적 등이 공부와 일치하는지 확인하세요. 불법 증축이나 용도 변경이 있는 경우 문제될 수 있습니다.

5. 인접 도로 및 진입로: 대지가 도로에 접해 있는지, 진입로 폭이 적절한지 확인하세요. 맹지인 경우 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

 

리스크 점검

경매 물건은 권리분석과 현장 상태에 예상치 못한 변수가 존재할 수 있습니다. 특히 말소기준권리 이후 설정된 권리나 가처분, 가압류가 있을 경우 낙찰 후 말소 절차가 복잡해질 수 있습니다. 또한 임차인 또는 점유자가 실제 거주 중인 경우 명도까지 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다. 관리비, 제세공과금 체납액이 누적되어 있다면 예상보다 많은 금액을 부담해야 할 수 있습니다. 이러한 리스크는 등기부등본, 주민등록표, 현장 확인만으로는 완전히 파악하기 어려우므로 반드시 경매 전문가의 검토와 상담을 받으시길 권장합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전까지 법원에 제출된 서류와 현장 상태를 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.

 

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