제주 서귀포시 대정읍 입지검토 임야경매 2025타경8657

사건개요

사건번호: 2025타경8657

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 토지(전)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 520-1 외

감정가: 2,767,186,000원

최저가: 949,145,000원

매각기일: 2026.08.18(화) 10:00

진행상태: 유찰 3회

 

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 전으로 진행되는 토지 경매입니다. 법원 자료상 토지매각이며, 구억리 520-1 및 구억리 520 토지가 일괄매각 대상입니다. 전체 토지면적은 1,180.96평으로 확인되며, 감정가는 2,767,186,000원, 최저가는 949,145,000원입니다. 현재 자료 기준으로 3회 유찰되어 감정가 대비 34% 수준의 최저가가 제시되어 있습니다.

 

물건의 용도는 전이며, 건물면적은 별도로 확인되지 않습니다. 감정평가현황에 따르면 기호 1 토지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 휴경지 상태입니다. 기호 2 토지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지로 역시 휴경지 상태입니다. 두 필지 모두 현재 실제 경작 여부와 지상 적치물 상태를 현장에서 확인하는 절차가 필요합니다.

 

특히 이 물건은 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 해당 증명을 제출하지 못하면 매수신청보증금이 반환되지 않을 수 있다는 내용이 기재되어 있으므로, 단순히 가격만 보고 접근하기보다는 입찰 전 관할 행정관서에 농지취득자격증명 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 농지 경매에서는 이 부분이 입찰 가능성과 잔금 이후 활용계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

 

소재지별 현황도 주의해서 봐야 합니다. 구억리 520-1은 휴경 상태의 전이며 일부 토지에 폐기물이 야적되어 있는 것으로 기재되어 있습니다. 구억리 520은 휴경 상태의 전이고 일부 토지에 석재가 야적되어 있는 것으로 확인됩니다. 폐기물이나 석재가 실제 어느 범위에 있는지, 제거 비용이 발생하는지, 누가 처리 책임을 부담하는지는 현장조사와 법원 서류 확인을 통해 별도로 검토해야 합니다.

 

입지 확인은 주소와 지적도, 도로 접면, 진입 여건, 주변 토지 이용현황을 함께 보는 방식이 적절합니다. 원문에는 인접 도로상태 항목이 별도 상세 내용으로 충분히 드러나지 않으므로, 차량 접근 가능 여부와 농기계 진입 가능성, 향후 이용 목적에 맞는 진입로 폭과 접도 상태를 직접 확인해야 합니다. 토지는 같은 면적이라도 도로 조건, 형상, 고저, 주변 이용 상태에 따라 활용성과 비용 구조가 달라질 수 있습니다.

 

 

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토지이용계획 및 제한상태는 입찰 전 반드시 다시 확인해야 할 핵심 항목입니다. 전으로 표시되어 있더라도 실제 이용 가능 범위는 용도지역, 농지 관련 제한, 개발행위 가능성, 도로와 배수 여건, 인허가 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 원문에 구체적인 토지이용계획 내용이 충분히 정리되어 있지 않으므로 토지이음, 지자체 담당 부서, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서를 함께 대조하는 것이 필요합니다.

 

권리분석 측면에서는 매각물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목을 반드시 확인해야 합니다. 제공된 원문만으로는 말소기준권리, 선순위 권리, 인수되는 부담 여부를 단정할 수 없습니다. 등기사항전부증명서 기준으로 접수일자, 채권최고액, 가압류나 가처분, 지상권·지역권·임차권 등 인수 가능성이 있는 권리를 순서대로 검토해야 합니다.

 

명도와 점유관계도 토지라고 해서 가볍게 볼 수 없습니다. 현재 휴경 상태로 기재되어 있으나 일부 토지에 폐기물과 석재가 야적되어 있다는 점은 점유자, 적치물 소유자, 철거 및 원상회복 비용 문제로 이어질 수 있습니다. 현장에 울타리, 출입 제한물, 경작 흔적, 컨테이너, 비닐하우스, 수목, 적치물이 있는지 확인하고, 필요하면 인근 탐문과 집행관 현황조사 내용을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 대위변제나 권리변동으로 절차와 이해관계가 달라질 수 있고, 소유권이전 지연 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리 판단, 임차인·점유자 존재 여부, 관리비나 점유 이전 비용, 명도 문제는 원문 정보에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 등기, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 농지취득자격증명 가능 여부를 종합적으로 검토하고 전문가 상담을 거치는 것이 안전합니다.

 

입찰 전에는 최저가만 보지 말고 총투입비용을 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 등기비용, 농지 관련 부담, 현장 정리비, 폐기물 처리 가능성, 측량 필요성, 경계 확인 비용, 향후 이용계획에 따른 인허가 검토 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 토지는 수익이나 활용 가능성을 숫자로 단정하기 어렵기 때문에 실제 목적에 맞는 토지인지 먼저 확인하는 접근이 필요합니다.

 

이번 제주 서귀포시 대정읍 구억리 토지는 넓은 면적의 전이 일괄매각으로 진행되고, 농지취득자격증명이 특별매각조건으로 붙어 있는 점이 핵심입니다. 휴경 상태와 일부 적치물 현황, 도로 및 이용 제한, 권리관계 확인이 함께 이루어져야 하며, 단순한 가격 비교보다 입찰 가능성과 사후 처리 가능성을 먼저 따져보는 것이 중요합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 지역·예산·물건 종류·활용 목적을 기준으로 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 변동사항이 있는지 법원 경매계와 공부서류를 통해 재확인하시기 바랍니다.

 

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