제주 제주시 조천읍 대지활용 토지경매 2023타경10315

사건개요

사건번호: 2023타경10315

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 주택

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 165-17

감정가: 785,186,400원

최저가: 549,630,000원

매각기일: 2026.08.18 10:00

진행상태: 유찰 3회, 최저가 70%

 

이번 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 165-17 소재 주택 경매입니다. 원문상 건물전체 및 토지지분매각으로 표시되어 있고, 토지면적은 401.72평, 건물면적은 53.77평으로 확인됩니다. 감정가는 785,186,400원이며 최저입찰금액은 549,630,000원입니다. 매각기일은 2026년 8월 18일 화요일 오전 10시, 관할 법원은 제주지방법원입니다.

 

감정평가현황에 따르면 본건은 제주시 조천읍 교래리 소재 바농오름 북동측 근거리에 위치한 것으로 기재되어 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 자루형지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 5~6미터의 콘크리트 포장도로에 접한다고 되어 있습니다. 토지이용계획상 생산관리지역이고, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 4-2등급 및 5등급 저촉, 지하수자원보전 4등급 등의 제한 내용이 확인됩니다.

 

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 단층 단독주택으로 기재되어 있으며, 사용승인일자는 2017년 9월 7일입니다. 이용상태는 단독주택으로 표시되어 있고, 난방 관련 사항으로 가스보일러가 언급되어 있습니다. 원문에는 소재지 2와 소재지 3의 제101동, 제102동이 제시건물로 기재되어 있으며, 소재지 1 지상에는 제103동부터 제105동까지 제시외 건물이 있는 것으로 적혀 있습니다.

 

이 물건은 일괄매각 조건이며 목록 1은 지분매각입니다. 토지가 타운하우스 내부 도로와 제시건물 및 제시외 건물의 대지로 이용 중이라는 내용이 있어, 실제 점유와 사용 범위를 현장에서 분명히 확인해야 합니다. 특히 토지지분매각은 낙찰 후 사용권한, 공유자 관계, 도로 이용관계, 건물과 토지의 대응 관계를 함께 살펴야 하므로 단순 면적만 보고 판단하기 어렵습니다.

 

입지 측면에서는 바농오름 북동측 근거리라는 자연환경 요소가 확인되지만, 생활편의시설 접근성, 대중교통, 주변 주택 밀집도, 도로 폭과 차량 진출입 여건은 별도 현장 확인이 필요합니다. 제주 지역 주택은 도로 접면, 배수, 지형, 인근 농지와 임야의 경계, 건축물대장과 현황의 차이가 실사용 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 원문에 서측 5~6미터 콘크리트 포장도로 접함이 기재되어 있으나 실제 차량 회전, 주차, 공사차량 진입 가능성까지 확인하는 것이 좋습니다.

 

권리관계에서는 유치권 표시가 중요한 확인 포인트입니다. 원문에는 초과한 건물 유익비 17,325,000원에 관한 유치권신고서가 2023년 12월 13일 제출되었으나 그 성립 여부는 불명확하다고 기재되어 있습니다. 유치권은 점유 계속 여부, 채권의 발생 원인, 목적물과의 견련성, 변제기 도래 여부 등에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 서류만으로 단정하기 어렵습니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

매각물건명세서에는 주식회사 보광이앤에스의 전세권설정 등기일이 2022년 3월 31일로 기재되어 있습니다. 또한 2023년 11월 8일 건물 점유관계를 확인하기 위해 출입문에서 조사했으나 폐문으로 점유 사용자를 확인할 수 없었다는 내용이 있습니다. 이후 임차인 조사를 위한 안내문을 부착했다는 기재도 있으므로, 실제 점유자 존재 여부와 명도 가능성은 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

 

관련사건으로 제주지방법원 2024가단80653 기타 사건이 표시되어 있고, 원문에는 신청채권자로부터 임차인 이아라의 임차권은 존재하지 아니하며 본 경매사건에서 권리신고 및 배당요구를 철회하고 임차인으로 배당을 받지 않기로 한다는 조정을 갈음하는 결정정본 내용이 언급되어 있습니다. 다만 이와 같은 기재가 있더라도 매각기일 전까지 권리변동, 배당요구 철회 여부, 후속 서류 제출 여부를 법원 기록으로 다시 확인해야 합니다.

 

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목록 2 건물 상부에 소재하는 가정용 태양광발전설비는 부대설비로서 건물에 포함 평가된 것으로 기재되어 있습니다. 태양광 설비가 포함 평가되었다면 설비의 실제 작동 여부, 소유관계, 하자 여부, 이전 또는 철거 필요성, 전기설비 관련 계약관계 등을 점검할 필요가 있습니다. 건물 구조와 면적 등은 감정평가서 참조가 필요하다고 되어 있으므로 건축물대장, 등기사항증명서, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.

 

리스크 점검도 빼놓을 수 없습니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 협의 가능성 등이 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 유치권 신고와 지분매각, 제시외 건물 기재가 함께 있는 물건은 낙찰 후 분쟁 가능성을 사전에 검토해야 하므로 전문가의 서류 검토와 상담이 필요합니다.

 

입찰 전에는 최저가만 보지 말고 전체 매각 범위를 확인해야 합니다. 본건은 건물전체 및 토지지분매각으로 표시되어 있으나, 목록별 지분 관계와 제시건물, 제시외 건물의 권리 귀속이 실제 사용가치에 영향을 줄 수 있습니다. 지적도, 토지대장, 건축물대장, 등기부, 감정평가서 도면을 비교하고 현장에서 건물 위치와 도로, 경계, 출입 동선을 확인하는 절차가 필요합니다.

 

주택으로 실사용을 검토한다면 내부 상태, 누수, 균열, 설비 노후, 보일러와 전기설비 상태, 정화조나 배수 시설, 주변 소음과 조망, 겨울철 난방 효율 등을 확인해야 합니다. 임대 활용을 검토하는 경우에도 확정된 임대수요나 수익률을 전제로 판단하기보다 주변 실거주 환경과 관리 부담, 공실 가능성, 명도 기간을 보수적으로 산정하는 것이 적절합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 권리관계 확인, 현장 점검 방향, 입찰 전 검토사항 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실사용 여부를 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다.

 

매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 관련사건 기록과 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 자료는 매각기일까지 변동될 수 있으므로 최종 입찰 판단은 최신 서류와 현장 확인을 기준으로 해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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