제주 서귀포시 남원읍 대지활용 토지경매 2026타경53

사건개요

사건번호: 2026타경53

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 주택

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 117-9

감정가: 428,705,090원

최저가: 210,066,000원

매각기일: 2026.08.18 화요일 10:00

진행상태: 유찰 2회

 

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 117-9 소재 주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 428,705,090원이고, 최저입찰금액은 210,066,000원으로 표시되어 있습니다. 진행 상태는 유찰 2회, 최저가율은 약 49%로 확인됩니다.

 

확인된 물건 정보부터 정리하면, 토지면적은 150.04평, 건물면적은 41.94평으로 제시되어 있습니다. 세부 항목에는 건물 26.84평, 제시외건물 12.89평, 2.00평, 0.22평 등이 함께 기재되어 있어 실제 입찰 전 감정평가서의 면적 산정 방식과 매각 포함 범위를 반드시 대조해야 합니다. 법원 자료에는 목록 1 토지는 주거용 건부지로 이용 중이며, 목록 2 건물은 단독주택으로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다.

 

토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 다만 인접 도로상태와 토지이용계획 및 제한상태는 후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조로 표시되어 있어 원문만으로 도로 폭, 차량 진출입, 건축 제한, 용도지역 세부 조건을 단정하기는 어렵습니다. 제주 지역 주택 물건은 현장 접근성, 도로 접면, 주변 주거환경, 생활편의시설과의 거리, 토지 경계 확인이 실사용 판단에 중요합니다.

 

건물 부분은 제시 건물 외에 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 제시외 건물에 대해서는 판넬조 기존처마지붕 단층 용도미상 등이 소재한다고 기재되어 있고, 자세한 구조와 용도, 면적은 감정평가서 참조가 필요하다고 되어 있습니다. 특히 감정인 사실조회회신에는 제시외 건물이 방, 거실, 욕실 및 화장실로 구분되어 있으며 기존 건물의 벽체에 증축된 것으로 보인다는 내용이 있습니다. 제시외 건물의 거실은 기존 건물 주방의 벽 일부를 허물고 그 주방과 공유할 수 있도록 한 것으로 보이고, 욕실 부분은 별도 외부 출입구를 통하여 이용 가능하나 외부 출입로는 담장으로 막혀 있어 기존 건물의 통로를 통해서만 진출입이 가능한 것으로 표시되어 있습니다.

 

이 부분은 입찰 전 확인 포인트가 됩니다. 제시외 건물이 매각에 포함된다고 하더라도 건축물대장 등재 여부, 위반건축물 가능성, 향후 사용 또는 정비 필요성, 철거 비용 발생 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 단독주택 경매에서는 건물의 노후도뿐 아니라 증축 부분의 적법성, 실제 사용 가능한 동선, 누수나 균열, 전기와 수도 상태, 정화조 또는 오수 처리 상태까지 확인하는 것이 좋습니다. 원문 자료만으로는 내부 상태가 충분히 드러나지 않으므로 현장 확인의 비중이 큽니다.

 

입지 확인은 남원읍 태흥리 생활권을 기준으로 접근해야 합니다. 주소상 서귀포시 동부권 주거지역으로 볼 수 있으나, 구체적인 생활편의시설, 학교, 관공서, 대중교통, 해안 접근성, 농어촌 생활권 여부는 지도와 현장을 통해 별도로 확인해야 합니다. 원문에는 역세권, 대로변, 바다조망, 특정 개발계획 같은 내용이 확인되지 않으므로 이런 표현은 판단에서 제외하는 것이 맞습니다. 대신 실제 이용 목적에 따라 상주 주거, 세컨드하우스, 임대 가능성, 리모델링 필요성 등을 현실적으로 나누어 검토해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

권리분석 측면에서는 매각물건명세서와 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서를 함께 보는 절차가 필요합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체 내용은 충분히 제시되어 있지 않습니다. 따라서 말소기준권리, 압류와 근저당의 순위, 가처분이나 가등기 여부, 법정지상권 또는 분묘기지권 등 특수권리 가능성은 최신 등기와 법원 서류로 다시 확인해야 합니다.

 

점유관계도 단정하기 어렵습니다. 현황조사 내용에는 본 건에 대한 점유관계를 확인하기 위하여 출장하였으나 폐문상태로 점유 사용자를 알 수 없었다고 기재되어 있습니다. 외국인체류확인서 발급일인 2026.02.04 현재 본 소재지를 체류지로 신고한 외국인은 없다고 되어 있으나, 이것만으로 임차인이나 실제 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 현관문에 임차인 등 조사를 위한 안내문을 부착했다는 내용이 있으므로, 이후 제출된 권리신고나 배당요구 여부까지 확인해야 합니다.

 

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리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 협의 가능성 등이 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 폐문으로 점유자를 확인하지 못한 물건은 명도 난이도를 낮게 단정하기 어렵고, 제시외 건물과 증축 부분이 있는 주택은 향후 사용승인, 보수, 철거, 원상회복 이슈까지 함께 검토해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하지 말고 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 바람직합니다.

 

입찰 전에는 최저가만 보고 접근하기보다 총투입비용을 따져야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비, 제시외 건물 정비비, 측량 비용, 잔금 일정에 따른 자금 조달 비용이 발생할 수 있습니다. 토지 경계와 담장, 활잡목, 잡석 등이 포함 평가되었다는 문구도 있으므로 실제 경계와 점유 상태가 공부와 일치하는지 확인해야 합니다. 필요하다면 지적도, 토지이용계획확인원, 건축물대장, 등기사항전부증명서, 전입세대열람, 현장 사진을 함께 대조하는 방식이 좋습니다.

 

매각기일은 2026년 8월 18일 화요일 10시로 표시되어 있습니다. 법원 경매 정보는 진행 중에도 변경, 정정, 취하, 연기, 권리변동이 발생할 수 있으므로 입찰 직전까지 법원 공고와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다. 이 물건은 토지 및 건물 일괄매각, 제시외 건물 포함, 폐문으로 인한 점유관계 미확인, 증축으로 보이는 부분 등이 함께 나타나는 만큼 단순 가격 비교보다 서류와 현장 확인이 우선입니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기초 자료 검토, 권리분석 상담, 현장 확인 방향, 입찰 전 점검을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 예산, 지역, 용도, 보유 목적을 기준으로 상담을 받아보실 수 있습니다.

 

매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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