경남 양산시 물금읍 상업용건물 근린시설경매 2024타경9312

사건개요

사건번호: 2024타경9312

관할법원: 울산지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층 1-020호

감정가: 721,000,000원

최저가: 247,303,000원

매각기일: 2026.08.20 10:00

진행상태: 유찰 3회

 

이번 물건은 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 라피에스타양산 1층 1-020호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 토지면적은 5.64평, 건물면적은 10.15평입니다. 감정가는 721,000,000원, 최저입찰금액은 247,303,000원으로 표시되어 있고, 매각기일은 2026년 8월 20일 목요일 오전 10시입니다.

 

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 3층, 지상 7층 건물 중 1층에 위치한 구분상가입니다. 이용상태는 판매시설로 기재되어 있으며, 원문에는 공실상태라는 내용이 확인됩니다. 다만 현황 설명에는 1층 1-015호와 벽면이나 바닥면의 경계 없이 하나의 호실로 사용하고 있다는 내용도 함께 있어, 실제 점유 형태와 호실 경계는 현장 확인이 중요합니다.

 

입지 확인에서는 물금읍 증산역로에 있는 라피에스타양산 내 1층 상가라는 점을 먼저 봐야 합니다. 상가 경매는 단순히 건물 면적과 최저가만으로 판단하기 어렵고, 실제 출입 동선, 건물 내 유동 흐름, 주변 상권 구성, 공실률, 주차 편의성, 관리 상태를 함께 확인해야 합니다. 특히 대형 상가나 복합상업시설 내 구분상가는 같은 건물 안에서도 층, 코너 여부, 주출입구와의 거리, 내부 동선에 따라 체감 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

 

본건 토지는 가장형의 토지로서 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 토지이용계획과 제한사항은 원문 일부만으로 전체 판단이 어렵기 때문에, 입찰 전 토지이용계획확인원과 건축물대장, 집합건축물대장, 감정평가서의 위치도와 평면도를 함께 대조해야 합니다. 특히 구분상가는 전유부분 위치가 정확히 특정되는지, 대지권 비율에 문제는 없는지, 공용부분 사용에 제한은 없는지 확인하는 절차가 필요합니다.

 

권리관계 확인 포인트로는 매각물건명세서와 등기사항증명서를 기준으로 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인 유무, 점유관계, 관리비 체납 가능성을 살펴봐야 합니다. 원문에는 서류 미제출로 점유자 조사가 불가했고, 관할세무서의 상가건물임대차현황서 열람 결과 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 임대차현황서에 내용이 없다는 사정만으로 실제 점유나 사용관계가 완전히 정리되었다고 단정해서는 안 됩니다.

 

 

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이 물건에서 특히 눈에 띄는 부분은 내부 벽체 일부 제거와 호실 연결에 관한 내용입니다. 원문에는 본건 1-020호 및 1-019호가 내부 벽체 일부 제거로 연결되어 있으나, 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치와 형상이 특정되고 경계 복원이 가능한 것으로 판단된다는 취지의 설명이 있습니다. 또한 본건 부동산은 1층 1-015호와도 벽면이나 바닥면의 경계 없이 하나의 호실로 사용하고 있으며, 벽면을 헐면서 바닥면을 훼손한 흔적으로 보이는 경계가 확인된다는 내용이 있습니다.

 

이 부분은 입찰 전 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 구분상가의 경계가 실제 현황과 공부상 표시 사이에서 어긋나 있으면 낙찰 후 원상회복, 경계 복원, 인접 호실 사용자와의 협의, 시설물 철거 또는 재시공 문제가 발생할 수 있습니다. 법원 자료에 경계 복원이 가능하다는 취지의 문구가 있더라도, 실제 비용과 절차는 현장 상태, 관리단 입장, 인접 호실 소유자 또는 점유자와의 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

 

입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 건축물대장, 상가 임대차 관련 자료를 함께 확인해야 합니다. 공실상태로 표시되어 있더라도 실제 현장에서 영업 흔적, 임시 사용, 무단 점유, 시설물 잔존 여부가 있는지 확인해야 하며, 냉난방 설비, 전기 용량, 급배수 가능 여부, 간판 설치 가능 여부, 관리규약상 업종 제한도 살펴보는 것이 좋습니다. 상가는 향후 직접 사용과 임대 운용 가능성을 모두 검토할 수 있지만, 임대수익이나 매각차익은 보장할 수 없으므로 숫자는 실제 시장 조사와 전문가 검토를 통해 따로 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 중요합니다. 경매 진행 중에는 대위변제, 취하, 변경, 연기, 권리변동이 발생할 수 있고, 소유권이전이 예상보다 지연될 가능성도 있습니다. 말소기준권리와 소멸되지 않는 권리, 임차인 또는 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 범위, 인접 호실과의 경계 복원 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 최신 등기와 법원 문건을 다시 확인하고, 현장조사와 전문가 상담을 통해 권리분석과 명도 난이도를 별도로 검토해야 합니다.

 

최저가가 감정가 대비 낮아진 것으로 보인다고 해도, 상가 경매에서는 가격만 보고 접근하기보다 실사용 가능성, 상권 지속성, 관리비 부담, 공실 기간, 시설 원상복구 비용을 함께 계산해야 합니다. 특히 본건처럼 내부 경계 관련 설명이 포함된 구분상가는 낙찰 후 바로 사용할 수 있는 상태인지, 임대 전 추가 공사가 필요한지, 공용부분과 전유부분의 책임 구분이 명확한지 확인하는 과정이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 확인, 입찰 전 검토가 필요한 분들을 대상으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 따라 실사용 상가, 임대형 상가, 소액 접근 물건 등으로 범위를 나누어 검토할 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 반드시 법원 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항증명서, 임대차 관련 자료와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 특히 본건은 호실 경계와 내부 연결 상태가 언급된 만큼, 서류 확인과 현장 확인을 함께 진행하는 것이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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