경남 양산시 물금읍 월세수익 상업용건물경매 2024타경7361

사건개요

사건번호: 2024타경7361

관할법원: 울산지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-132호 (라피에스타양산)

감정가: 1,122,000,000원

최저가: 188,574,000원

매각기일: 2026.08.04

진행상태: 재진행 (5회 유찰)

 

경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177에 위치한 대형 복합 상업시설 라피에스타양산 건물 1층 1-132호 근린상가 경매 물건을 상세히 안내해 드립니다. 본 사건은 울산지방법원에서 담당 진행하며 사건번호는 2024타경7361입니다. 매각기일은 2026년 8월 4일로 예정되어 있습니다. 본 물건의 최초 감정평가액은 11억 2,200만 원이었으나, 지속적인 유찰을 거쳐 5회 유찰된 결과 최저매각가격이 감정가 대비 약 17% 수준인 1억 8,857만 4,000원까지 하락하였습니다. 초기 감정가 대비 가격 하락 폭이 커서 적은 자본으로 수익형 부동산을 검토하시는 분들께 주목받는 매물입니다. 해당 상가의 건물 전용면적은 15.79평(52.2㎡)이며, 대지권 미정 및 대지권 비율에 해당 토지 면적은 8.77평(29.0㎡)입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조로 지상 7층, 지하 3층 규모의 대형 상가 건물 내 1층에 소재하고 있어 기본적인 입지 접근성과 유동인구 흡수 여건을 갖추고 있습니다.

 

물건이 위치한 라피에스타양산은 양산 물금신도시 내 중심 상업지역에 자리 잡은 대형 쇼핑몰 및 근린생활시설입니다. 증산역로 대로변과 바로 접해 있어서 차량 접근성이 우수하고 주변 대단지 아파트 주거지 및 상업지구와 연계된 동선상에 위치합니다. 건물 내부에는 넓은 주차 공간과 엘리베이터, 에스컬레이터 등 제반 편의시설이 구축되어 있어 상가 이용객들의 접근 편의성이 뛰어납니다. 본건 1층 1-132호의 현황 이용 상태를 면밀히 점검하면, 감정평가서 및 현황조사서상 인접한 호실들과 경계 벽체를 철거하여 구분 없이 일괄 판매시설(의류매장 등)로 이용되었거나 현재 공실 상태로 방치되어 있을 가능성이 확인됩니다. 감정평가 현황에 따르면 기호 1-131호, 1-133호, 1-134호 등 인접 호실 간 벽체 철거 흔적이 있으므로, 실제 낙찰 후 구분상가로서의 독립적 가치 행사 및 경계 복구 비용 발생 여부를 사전에 철저히 현장 점검하셔야 합니다.

 

구분상가를 경매로 취득할 때는 집합건물법상 구분소유권의 성립 조건인 물리적 경계 표지와 건물 번호 표지의 보존 여부를 반드시 확인해야 합니다. 본건처럼 여러 호실을 하나의 매장으로 통합 사용했던 이력이 있는 경우, 낙찰 후 타인 점유 호실과의 경계를 새로 설정하고 벽체를 복구하는 공사 비용이 추가될 수 있습니다. 또한 인접 호실 소유자나 점유자와의 관계에서 분쟁이 생길 여지가 있으므로, 단순히 최저가가 감정가 대비 크게 떨어졌다는 점만으로 낙찰을 결정하기보다는 물리적 원상복구 가능성과 공사 견적을 종합적으로 고려하여 입찰 전략을 세우는 것이 타깃 수익률을 지키는 길입니다.

 

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권리분석과 현황 점검 측면에서도 정밀한 조사가 필요합니다. 법원 현황조사서에 따르면 본건 부동산은 폐문부재로 점유자를 직접 확인하지 못하였으며, 관할 세무서의 상가건물 임대차 현황서 열람 결과 등록된 임대차 내역은 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 공부상 임대차 내역이 없다고 해서 실제 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 사업자등록을 하지 않고 영업 중인 점유자나 유치권을 주장하는 권리자가 존재할 가능성이 있으며, 장기간 공실이나 통합 영업으로 인해 발생한 미납 관리비의 액수가 꽤 크게 누적되어 있을 수도 있습니다. 등기부등본상 말소기준권리 이후 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지, 채무자나 소유자의 점유 상태 및 인도 명도 난이도가 어떠한지에 대해서는 법원 비치 서류와 현장 실사를 통해 세심하게 확인해야 합니다.

 

경매 절차에서는 겉으로 드러난 매각물건명세서의 내용 외에도 예측하기 어려운 위험 요소들이 상존할 수 있습니다. 경매 진행 도중 배당요구 종기일의 변동, 대위변제에 의한 말소기준권리의 변경, 소유권 이전 등기 과정에서의 절차상 지연 문제가 발생할 여지가 있습니다. 아울러 대형 복합상가의 경우 공용부분 미납 관리비의 인수 범위 및 연체료 부담에 대해 대법원 판례 기준을 정확히 적용하여 산정해야 합니다. 특히 5회나 유찰된 물건은 단순한 가격적 이점 뒤에 상권 침체, 높은 관리비, 경계 복구 문제 등 복합적인 원인이 작용했을 수 있으므로, 권리관계 분석과 명도 난이도 판단은 자료 확인 전에 함부로 단정하지 말고 반드시 부동산 경매 전문가의 정밀 검토와 상담을 거친 후 입찰에 응하시는 것이 안전합니다.

 

본 법원경매 물건은 최저매각가격이 감정가의 17% 수준으로 크게 하락하여 진입 장벽이 낮아졌으나, 실체적인 권리관계와 현장 경계 상태, 명도 및 원상복구 비용까지 종합적으로 감안하여 최종 입찰 금액을 결정해야 성공적인 경매 재테크가 될 수 있습니다. 입찰에 참여하시기 전에 관할 법원에 비치된 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서를 다시 한번 열람하시고 매각기일 당일 권리 변동이나 진행상태 변경이 없는지 사전 재확인을 거치시기 바랍니다.

 

본 경매 물건 외에도 고객님의 투자 목적과 예산 조건에 부합하는 다양한 지역의 법원 경매 물건을 맞춤 추천해 드리고 있습니다.

매각기일 이전 관련 공부 서류의 최종 변동 사항과 현장 실사 상태를 반드시 다시 한번 확인하시고 입찰에 임하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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