근린시설 수익형부동산 상업용건물경매 2023타경9995

사건개요

사건번호: 2023타경9995

관할법원: 울산지방법원

물건종류: 근린시설

소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 1286-5

감정가: 1,066,022,690원

최저가: 522,351,000원

매각기일: 2026.07.21 10:00

진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 49%

 

이번 물건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 소재 근린시설 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 확인되며, 전체 토지면적은 104.06평, 건물면적은 195.82평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 1,066,022,690원이고, 현재 최저입찰금액은 522,351,000원입니다. 매각기일은 2026년 7월 21일 화요일 오전 10시, 관할 법원은 울산지방법원입니다.

 

공부상 용도는 판매시설 및 위락시설로 확인되며, 감정평가 관련 내용에는 가격시점 현재 공실 상태라고 기재되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 있는 것으로 보이나, 현장 조사 당시 폐문부재 상태였다는 내용이 함께 확인됩니다. 따라서 내부 상태, 설비 작동 여부, 누수나 파손 여부, 원상복구 필요성은 입찰 전 현장 확인과 관련 서류 검토가 필요합니다.

 

토지는 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 다만 인접 도로상태와 세부 진입 여건, 주차 이용 방식, 실제 차량 접근성은 제공된 원문만으로 충분히 단정하기 어렵습니다. 근린시설은 업종 변경 가능성, 건축물 용도, 주차장 확보 여부, 주변 상권 흐름에 따라 활용성이 달라질 수 있으므로 단순히 최저가만 보고 판단하기보다는 현장 접근성과 건물 상태를 함께 확인해야 합니다.

 

면적 구성을 보면 토지 항목에 81.74평과 22.32평이 각각 확인되고, 건물은 65.27평 규모가 3개 층 또는 구분으로 표시된 것으로 보입니다. 원문 데이터가 일부 축약되어 있으므로 정확한 층별 구조, 전유 또는 공유 관계, 대지권 및 지분 구조는 감정평가서와 등기부등본, 건축물대장을 통해 다시 확인해야 합니다.

 

이 물건은 일괄매각 조건이 기재되어 있으며, 목록 2 부동산에는 부설주차장등기가, 목록 3 부동산에는 각 공유자 지분에 대하여 용도변경금지등기가 경료되어 있다는 내용이 있습니다. 또한 지분매각 문구와 공유자 우선매수권 관련 안내도 확인됩니다. 이러한 내용은 입찰가 산정뿐 아니라 낙찰 후 사용계획에도 영향을 줄 수 있으므로 반드시 권리관계와 제한사항을 구체적으로 검토해야 합니다.

 

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상가건물임대차현황서 열람 결과 등록사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 임대차 등록사항이 없다는 사실만으로 실제 점유자 부존재나 명도 난이도가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 폐문부재 상태였다는 점을 감안하면 내부 점유 상태, 유치권 주장 가능성, 미납 관리비나 공과금 여부, 기존 영업 흔적 등은 별도 확인이 필요합니다.

 

권리분석 측면에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 지상권, 부설주차장등기, 용도변경금지등기, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 함께 보아야 합니다. 특히 말소기준권리의 성립 시점과 후순위 권리의 소멸 여부, 낙찰자가 인수해야 할 권리 유무는 등기부와 매각물건명세서 원문을 기준으로 검토해야 하며, 자료 확인 전에는 단정하기 어렵습니다.

 

리스크 점검도 중요합니다. 경매 물건은 진행 중 대위변제, 권리변동, 취하, 변경, 정정, 항고 등으로 일정이나 조건이 달라질 수 있습니다. 소유권이전 지연, 말소기준권리 판단 오류, 임차인 또는 점유자 문제, 관리비와 공과금 승계 여부, 명도 협의 난이도는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 서류와 현장을 함께 확인하는 절차가 필요합니다.

 

입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 상가건물임대차현황서 등을 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다. 특히 근린시설은 실제 사용 가능 업종, 용도변경 제한, 주차장 관련 등기, 소방 및 전기 설비 상태, 공실 기간에 따른 보수비용이 낙찰 후 비용에 반영될 수 있습니다.

 

이번 울산 울주군 온산읍 덕신리 근린시설은 감정가 대비 낮아진 최저가로 진행되는 물건이지만, 가격만으로 접근하기보다는 공실 상태, 건물 관리상태, 권리 제한, 지분 관련 조건을 종합적으로 검토해야 합니다. 실사용 목적이라면 필요한 업종이 가능한지, 임대 운용 목적이라면 주변 수요와 공실 리스크를 현장에서 확인하는 것이 우선입니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 권리관계 확인, 현장 점검 방향, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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