다가구주택 상권접근성 수익형주택경매 2025타경11940

사건개요

사건번호: 2025타경11940

관할법원: 울산지방법원

물건종류: 다가구주택

소재지: 울산광역시 북구 연암동 283-5

감정가: 728,406,700원

최저가: 356,920,000원

매각기일: 2026.07.29 10:00

진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%

 

이번 물건은 울산광역시 북구 연암동 283-5 소재 다가구주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각 조건이며, 제시외 건물이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 728,406,700원, 최저입찰금액은 356,920,000원으로 확인되며, 매각기일은 2026년 7월 29일 수요일 오전 10시 울산지방법원에서 진행 예정입니다.

 

토지면적은 58.59평, 건물면적은 106.38평으로 기재되어 있습니다. 감정평가 내용상 토지는 세장형 토지이며 현재 단독주택, 다가구주택 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물로 통칭 대길아트빌로 표시되어 있습니다. 외벽은 드라이비트, 스톤코트, 몰탈 위 페인팅 마감 등으로, 내벽은 벽지붙임과 타일붙임 등으로 조사되어 있습니다.

 

건물 면적은 층별로 3.74평, 34.14평, 33.81평, 32.57평으로 나뉘어 기재되어 있으며, 제시외 건물로 1층 창고와 옥상 계단실 슬래브 지붕 위 창고가 확인됩니다. 원문에는 제시외 건물이 구조, 규모, 위치, 용도 등을 고려할 때 본건 토지의 사용, 수익, 처분에는 영향이 없을 것으로 판단된다는 취지의 내용이 있으나, 입찰 전에는 반드시 감정평가서의 건물개황도와 사진 자료를 함께 확인해야 합니다.

 

특히 이 물건은 건축물현황도 중 4층 평면도에는 401호로 되어 있으나 현황은 501호로 표시되어 있다는 내용이 반복 기재되어 있습니다. 다가구주택은 호수 표시, 실제 점유 형태, 전입세대, 임대차 내용이 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있으므로 단순히 건물 외관이나 면적만 보고 판단하기 어렵습니다. 공부상 표시와 현황 표시가 다른 부분은 입찰 전 확인해야 할 핵심 사항입니다.

 

입지 측면에서는 울산 북구 연암동 소재 주거형 물건이라는 점이 기본 확인 포인트입니다. 다만 원문 자료만으로 역세권, 대로변, 특정 학교 인근, 상권 규모, 향후 개발계획 같은 요소는 확인되지 않습니다. 따라서 현장에서는 주변 도로 접근성, 주차 여건, 생활편의시설 거리, 소음 여부, 골목 폭, 건물 관리 상태, 인근 다가구 임대 수요를 직접 확인하는 방식이 필요합니다.

 

 

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다가구주택은 실거주 목적과 임대 운영 목적을 모두 검토할 수 있는 유형이지만, 임대수익은 현재 임대차 내용, 보증금, 월세, 공실 여부, 수리비, 관리비 체계에 따라 달라집니다. 원문에는 외국인체류확인서 발급과 관련해 201호, 202호, 203호, 301호, 302호, 501호로 특정하여 발급 신청했다는 내용이 있으므로, 실제 호수별 점유자와 임차인 현황은 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 열람, 임대차 관련 서류를 통해 다시 대조해야 합니다.

 

권리관계 확인에서는 말소기준권리, 등기부상 권리 순위, 매각으로 소멸되지 않는 권리 유무를 먼저 보아야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 표시되어 있으나, 구체적 권리 내용은 별도 서류 확인이 필요합니다. 또한 관련사건으로 부산고등법원 울산 2024르1174 판결정본이 기재되어 있으므로, 사건의 성격과 경매 진행에 미치는 영향도 확인 대상입니다.

 

명도 난이도 역시 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다. 다가구주택은 여러 세대가 점유하고 있을 가능성이 있어 각 호실별 점유 관계를 분리해서 봐야 합니다. 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추었는지, 배당요구 여부가 있는지, 보증금 인수 가능성이 있는지에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 내용이 실제 현장 상황과 일치하는지도 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 중요합니다. 경매 진행 중 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있고, 소유권이전이 예상보다 지연될 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비 또는 공과금, 제시외 건물 처리, 공부와 현황의 차이, 명도 협의 가능성은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료를 전문가와 함께 검토하는 것이 필요합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 최저가만 보지 말고 총투입비용을 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비, 공실 기간, 임대 재정비 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 다가구주택은 세대별 내부 상태를 사전에 모두 확인하기 어려운 경우가 있어 외벽, 방수, 계단실, 전기, 수도, 난방, 옥상 누수 가능성 등을 현장에서 세심하게 살펴야 합니다.

 

이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 그것만으로 유리한 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 유찰 2회라는 사실은 가격 조건을 검토할 수 있는 요소일 뿐이며, 권리관계와 점유관계, 실제 수리 범위, 향후 이용계획에 따라 입찰 적정가는 달라집니다. 본인의 자금계획과 낙찰 후 보유 목적을 먼저 정리한 뒤 입찰가를 산정하는 방식이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 서류 점검, 현장 확인 방향 정리에 대해 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 지역, 예산, 목적에 맞춰 함께 비교 검토할 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 법원 사건 진행 상태, 매각물건명세서 변경 여부, 등기부 권리 변동, 현장 점유 상태, 제시외 건물 내용, 실제 호수 표시를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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