다가구주택 상권접근성 수익형주택경매 2025타경51838

사건개요

사건번호: 2025타경51838

관할법원: 수원지방법원 안산지원

물건종류: 다가구주택

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2028-11

감정가: 1,114,669,200원

최저가: 780,268,000원

매각기일: 2026.08.20 10:30

진행상태: 유찰 1회, 감정가의 70%

 

이번 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재한 다가구주택 경매입니다. 토지와 건물을 함께 매각하는 일괄매각 사건이며, 원문상 제시외 건물도 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 주거용 다가구 건물은 실제 점유 현황, 호실별 임대차 관계, 보증금 규모, 전입과 확정일자, 임차권등기 여부에 따라 입찰 판단이 크게 달라질 수 있으므로 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 서류와 현장을 같이 확인해야 합니다.

 

토지면적은 69.00평, 건물면적은 186.88평으로 확인됩니다. 감정평가 내용에는 철근콘크리트조 평스라브 지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2008년 9월 11일로 기재되어 있습니다. 이용상태는 주택으로 조사되었고, 전체 건물을 14개호로 구분하여 사용 중인 것으로 보입니다. 다가구주택 특성상 외형상 한 동 건물이라도 실제 내부 구조와 임대차 구성은 호실별로 다를 수 있어 각 호실의 점유자, 계약관계, 공실 여부를 확인하는 절차가 필요합니다.

 

토지는 인근지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 건부지로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다. 다만 인접 도로 상태와 토지이용계획 관련 내용은 원문 일부가 요약되어 있어 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 지적도 등을 통해 별도로 확인하는 것이 좋습니다. 특히 다가구주택은 주차 여건, 진입로 폭, 주변 소음, 인근 생활 편의시설, 대중교통 접근성, 임차 수요의 지속성 등을 현장에서 직접 살펴야 실제 활용 가능성을 판단할 수 있습니다.

 

건물 면적은 여러 층으로 나뉘어 기재되어 있으며 1층부터 상층부까지 주거 공간으로 사용 중인 것으로 보입니다. 제시외 건물 면적도 여러 항목으로 확인되므로, 매각 포함 범위와 구조물의 적법성, 사용 가능성, 향후 철거 또는 원상회복 문제가 있는지 점검해야 합니다. 제시외 건물이 포함된다고 하더라도 등기 여부, 건축물대장 반영 여부, 실제 점유 상태에 따라 인수 후 관리 부담이 달라질 수 있습니다.

 

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권리분석 측면에서는 원문에 임차권등기와 전세권 설정 관련 내용이 확인됩니다. 박성곤의 임차권등기일은 2024년 10월 30일, 박윤철의 임차권등기일은 2024년 11월 26일로 기재되어 있으며, 이영덕의 전세권설정등기일은 2018년 4월 11일로 표시되어 있습니다. 이 정보만으로 배당 여부나 인수 여부를 단정할 수는 없습니다. 말소기준권리, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 전세권의 존속 여부, 임차권등기의 원인과 금액을 등기부등본과 매각물건명세서로 대조해야 합니다.

 

명도 난이도도 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 전체 14개호로 구분 사용 중인 다가구주택이라면 점유자가 여러 명일 가능성이 있고, 일부 호실은 임차인, 일부 호실은 소유자 또는 관계인이 점유할 수도 있습니다. 점유자가 많을수록 인도 협의와 일정 관리가 복잡해질 수 있으므로 입찰 전 현황조사서, 전입세대열람, 주민등록 관련 확인, 관리비 체납 가능성 등을 함께 살펴야 합니다.

 

이 물건의 입찰 전 점검사항은 크게 네 가지입니다. 첫째, 매각물건명세서상 인수되는 권리 또는 특별매각조건이 있는지 확인해야 합니다. 둘째, 등기부등본에서 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부를 확인해야 합니다. 셋째, 임차인별 보증금과 배당 가능성을 검토해야 합니다. 넷째, 현장 방문을 통해 실제 호실 수, 점유 상태, 건물 관리 상태, 누수나 균열 등 하자 여부를 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 물건은 소유권이전이 지연될 수 있고, 매각기일 전 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있습니다. 원문에 드러난 내용만으로 말소기준권리, 임차인, 점유자, 관리비, 명도 문제가 모두 확인되는 것은 아닙니다. 특히 임차권등기와 전세권이 함께 보이는 주거형 물건은 배당표 예상과 인수 가능성을 전문가가 다시 검토해야 하며, 입찰가 산정 전 상담을 통해 위험 범위를 좁히는 과정이 필요합니다.

 

감정가는 1,114,669,200원이고 최저가는 780,268,000원입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70% 수준까지 내려온 상태이지만, 이것이 곧 저렴하거나 유리하다는 뜻은 아닙니다. 다가구주택은 임대차 구조와 명도 비용, 수리비, 공실 관리, 세금, 취득 후 운용 계획까지 반영해야 실제 판단이 가능합니다. 특히 보증금 인수 가능성이 있거나 점유 정리가 길어질 경우 총투입금은 최저입찰가보다 커질 수 있습니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향 설정, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하시기 바랍니다. 매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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