경기 광주시 퇴촌면 산업시설 공장경매 2021타경5173

사건개요

사건번호: 2021타경5173

관할법원: 수원지방법원 성남지원

물건종류: 임야

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 82-20

감정가: 24,057,659,300원

최저가: 1,981,252,000원

매각기일: 2026.08.14 10:00

진행상태: 유찰 9회

 

이번 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 임야 경매입니다. 원문 기준으로 관음3리마을회관 동측 근거리에 위치한 토지이며, 건물은 제외되고 토지만 매각되는 사건입니다. 전체 토지면적은 140,965.00평으로 기재되어 있고, 여러 필지가 일괄매각되는 구조입니다.

 

감정가는 24,057,659,300원, 최저가는 1,981,252,000원으로 원문상 유찰 9회가 확인됩니다. 유찰 횟수가 많다는 사실만으로 투자성이 높다고 단정할 수는 없습니다. 토지 면적이 크고, 지목과 현황, 도로 접면, 산지 관련 제한, 토지거래허가 여부가 함께 걸려 있는 물건이므로 입찰 전 확인 범위가 넓습니다.

 

매각 조건에서 중요한 부분은 건물제외 및 토지매각입니다. 본건 토지상에 자생하는 입목은 토지가격에 포함해 평가된 것으로 기재되어 있습니다. 목록 1~15, 20, 22~24, 31~42는 자연림 상태로 표시되어 있고, 목록 26, 27은 현황 성토공사 중인 토지임야로 기재되어 있습니다. 지목이 도로인 16, 17, 18, 19, 21번 토지를 제외한 나머지 토지는 지목이 임야로, 소나무와 밤나무, 관목 등이 자생하는 자연림 상태라는 내용도 확인됩니다.

 

입지 측면에서는 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역 등이 함께 언급되어 있습니다. 또한 토지거래계약에관한허가구역, 보전산지, 특별대책지역 1권역, 자연보전권역, 공장설립승인지역 등이 원문에 기재되어 있어 활용 목적을 정하기 전에 관련 인허가 가능성을 먼저 검토해야 합니다. 단순히 넓은 임야라는 점만 보고 접근하기보다, 실제 사용 가능한 면적과 개발 제한, 산지전용 가능성, 진입 여건을 분리해서 확인하는 방식이 필요합니다.

 

교통과 접근성은 필지별 차이가 있습니다. 원문상 일부 토지인 기호 15~22, 24~28, 30, 31은 차량 접근이 가능한 것으로 기재되어 있고, 버스정류장 관련 내용도 확인됩니다. 반면 본건 1~14, 23, 29, 32~42는 맹지로 표시되어 있습니다. 대규모 토지 경매에서는 같은 사건 안에서도 필지별 접근성이 크게 달라질 수 있으므로, 지적도와 현황도로, 임도, 사도 이용관계, 도로 지분 포함 여부를 따로 확인해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

형태와 이용상태도 입찰 판단에 영향을 줍니다. 상당수 필지는 부정형 또는 사다리형 완경사지로 자연림 상태이며, 일부 필지는 성토공사 중인 현황으로 기재되어 있습니다. 32번 토지상에는 축대 및 임도가 있다는 내용도 보입니다. 성토공사 중인 토지는 공사 진행 경위, 허가 여부, 원상복구 가능성, 인접 토지와의 경계 문제를 현장에서 확인해야 합니다.

 

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권리관계는 자료만 보고 단정하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 제공된 원문만으로 해당 권리의 존재 여부와 구체적인 내용을 확정하기는 어렵습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다.

 

특히 임야와 대규모 토지는 권리분석뿐 아니라 이용 제한 분석이 함께 필요합니다. 말소기준권리, 가압류와 근저당, 지상권 또는 분묘기지권 가능성, 도로 이용권, 점유 관계, 인접지와의 경계 다툼 여부를 입찰 전에 살펴야 합니다. 원문에 모든 이해관계가 드러나지 않을 수 있으므로 법원 기록과 현장 확인을 병행하는 것이 중요합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 토지 물건의 경우 실제 점유자, 경작 여부, 임도 사용, 불법 형질변경, 분묘 존재, 경계 침범 여부까지 문제가 될 수 있습니다. 입찰 전에는 전문가 검토와 상담을 통해 등기, 법원서류, 토지이용계획, 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 전체 필지 목록과 각 필지의 지목, 면적, 용도지역을 대조해야 합니다. 둘째, 맹지 필지와 차량 접근 가능 필지를 구분하고 실제 진입로가 법적으로 사용 가능한지 확인해야 합니다. 셋째, 보전산지와 특별대책지역, 토지거래허가구역에 따른 제한을 관할 관청에 문의해야 합니다. 넷째, 성토공사 중인 토지의 허가와 원상복구 가능성을 확인해야 합니다. 다섯째, 분묘와 점유, 인접지 경계, 현황도로 사용관계를 현장에서 살펴야 합니다.

 

이번 광주시 퇴촌면 관음리 임야는 면적이 크고 최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라는 점이 눈에 띄지만, 그만큼 검토해야 할 제한과 현장 변수가 많은 물건입니다. 토지활용 목적이 명확해야 하고, 농림지역과 보전관리지역, 생산관리지역의 규제를 각각 나누어 검토해야 합니다. 입찰금액만으로 판단하기보다 실제 사용할 수 있는 범위와 장기 보유 부담까지 함께 계산해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 목적과 예산에 맞는 물건을 비교해 보는 것이 좋습니다.

 

매각기일 전에는 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본, 토지이용계획확인서, 현황조사서와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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