다가구주택 상권접근성 수익형주택경매 2025타경507

사건개요

사건번호: 2025타경507

관할법원: 의정부지방법원 고양지원

물건종류: 다가구주택

소재지: 경기도 파주시 동패동 2045-1

감정가: 1,520,441,000원

최저가: 745,016,000원

매각기일: 2026.08.18 10:00

진행상태: 재진행, 재매각

 

이번 물건은 경기도 파주시 동패동 2045-1 소재 다가구주택 경매 건입니다. 도로명 주소는 파주시 동패로28번길 76으로 표시되어 있으나, 원문상 도로명주소 표시판은 부착되어 있지 않다고 기재되어 있습니다. 매각은 토지와 건물을 함께 넘기는 일괄매각 방식이며, 목록 1 토지는 목록 2 건물의 부지입니다.

 

토지면적은 83.19평, 건물면적은 179.50평으로 확인됩니다. 건물 면적은 층별로 43.88평, 35.82평, 36.64평, 37.55평, 25.61평으로 나뉘어 기재되어 있습니다. 감정가는 1,520,441,000원이고 최저가는 745,016,000원으로 감정가 대비 약 49% 수준입니다. 원문에는 유찰 2회와 재진행으로 표시되어 있으며, 재매각 사건으로 특별매각조건상 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 기재되어 있습니다.

 

입지 측면에서는 주변에 다가구주택 및 주상용건물, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교와 공원 등이 있는 것으로 파악됩니다. 본건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 동측 교하로변에 노선버스 정류장이 소재한다는 내용도 확인됩니다. 다만 실제 차량 접근성, 주차 여건, 주변 도로 폭, 생활 편의시설과의 거리, 소음이나 일조 상태는 현장 답사를 통해 별도로 확인해야 합니다.

 

토지는 인접 필지와 등고가 평탄한 정방형 토지로 기재되어 있으며, 현황은 단독주택, 즉 다가구주택 부지로 이용되는 것으로 보입니다. 주거형 수익 물건으로 검토할 수 있는 외형은 갖추고 있으나, 실제 임대 가능 여부와 세대 구성, 내부 마감 상태, 사용승인 가능성은 별도 확인이 필요한 부분입니다.

 

이 물건에서 가장 중요한 확인 포인트는 건물의 사용승인 여부입니다. 원문에는 목록 2 건물이 부동산등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고, 감정평가서 작성 시점 기준 건축물대장이 존재하지 않는 미사용승인 건물이라고 기재되어 있습니다. 또한 현황 및 감정서에 따르면 평가서 작성 시점 기준 실내 마감작업 일부가 미시공된 것으로 확인됩니다.

 

 

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미사용승인 건물은 일반적인 다가구주택 경매보다 점검 범위가 넓습니다. 건축허가 내용, 실제 시공 내용, 위반 사항 여부, 준공 가능성, 추가 공사비, 사용승인 과정에서 요구될 수 있는 보완 사항을 함께 살펴야 합니다. 감정평가도 법원 제시 감정서와 건축감정서 내용을 기준으로 진행된 것으로 보이므로, 입찰 전에는 감정평가서와 건축 관련 자료를 직접 열람하는 것이 필요합니다.

 

권리 확인에서는 등기부상 말소기준권리, 인수될 수 있는 권리, 임차인 또는 점유자 현황, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 원문 일부에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 제공된 정보만으로 모든 권리관계를 단정하기는 어렵습니다. 특히 다가구주택은 세대별 점유관계와 전입, 확정일자, 보증금 규모가 낙찰 후 인도와 비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

 

명도 난이도 역시 자료만 보고 단정하기 어렵습니다. 실제 거주자나 점유자가 있는지, 임대차계약이 존재하는지, 관리비나 공과금 미납이 있는지, 내부 공사가 중단된 상태인지에 따라 낙찰 후 대응 방식이 달라질 수 있습니다. 현장 방문 시 출입 가능 여부, 우편물, 계량기 상태, 주변 탐문, 건물 관리 상태를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

 

입찰 전에는 재매각 조건도 중요하게 보아야 합니다. 이 사건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 기재되어 있어 일반적인 보증금 기준과 다를 수 있습니다. 입찰보증금 준비 금액, 입찰표 기재, 잔금 납부 계획을 사전에 점검해야 하며, 이전 매각 불허가나 미납 사유가 있었는지도 법원 기록을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

 

위험 요소도 분명히 따져봐야 합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 미사용승인 건물은 사용승인 가능 여부와 추가 비용이 물건 가치에 큰 영향을 줄 수 있으므로, 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축 관련 공부를 종합해 전문가 검토와 상담을 거친 뒤 판단하는 것이 필요합니다.

 

이 물건은 파주시 동패동 생활권의 다가구주택으로, 면적과 최저가만 보면 관심을 가질 만한 요소가 있지만 미사용승인, 일부 마감 미시공, 재매각 조건이 함께 확인되는 사건입니다. 단순히 감정가 대비 낮아진 가격만 보고 접근하기보다 건축 상태와 권리관계, 점유관계, 향후 사용 가능성을 순서대로 확인하는 방식이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 서류 확인, 현장 점검, 입찰 준비 과정에 대한 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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