다가구주택 상권접근성 다가구경매 2026타경60530

사건개요

사건번호: 2026타경60530

관할법원: 의정부지방법원 고양지원

물건종류: 다가구주택

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1219

감정가: 1,558,665,960원

최저가: 1,091,070,000원

매각기일: 2026.08.11 10:00

진행상태: 1회 유찰, 최저가 70%

 

이번 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 1219에 소재한 다가구주택 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물이 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 1,558,665,960원, 최저가는 1,091,070,000원으로 확인되며, 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 다음 매각기일이 진행될 예정입니다.

 

토지면적은 80.10평, 건물면적은 176.97평으로 제시되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층부터 지상 3층 규모이며, 사용승인일은 2014년 8월 1일로 확인됩니다. 외벽은 적벽돌쌓기 마감 등으로 기재되어 있고, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등으로 조사되어 있습니다.

 

토지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 조사되었고, 현황은 건부지, 즉 단독주택 부지로 이용 중인 것으로 나타납니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 및 소로3류 접합, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 또한 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으므로, 취득 목적과 주체에 따라 별도 검토가 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

 

건축물대장상 용도는 지하 1층부터 지상 3층까지 각 단독주택, 다가구주택 1가구로 등재되어 있으나, 감정평가 자료에는 현황상 지하 1층부터 지상 2층 부분을 각 층별 3개 호로 구분하여 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 이 부분은 실제 임대 구조, 점유 형태, 사용승인 내용과의 차이, 향후 원상복구 여부를 함께 확인해야 하는 핵심 사항입니다.

 

특히 이 물건은 건축물관리대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 문구가 있습니다. 일산동구청 건축과 관련 내용이 기재되어 있으며, 최고가매수신고인은 원상복구 가능성이 존재한다고 안내되어 있습니다. 위반건축물 여부는 단순한 가격 판단을 넘어 향후 사용, 임대, 금융, 매각, 행정처분 가능성과 연결될 수 있으므로 감정평가서와 건축물대장, 관할 구청 확인이 필요합니다.

 

입지 측면에서는 백석동 생활권 내 다가구주택이라는 점을 중심으로 접근할 수 있습니다. 원문에는 지하철, 노선버스정류장이라는 표현이 포함되어 있으나, 구체적인 역명이나 거리, 도보 시간은 확인되지 않았습니다. 따라서 교통 편의성을 제목이나 본문에서 단정하기보다, 현장 방문 시 실제 접근 동선, 주변 도로 폭, 주차 가능성, 생활편의시설 접근성, 인근 주거 밀집도 등을 직접 확인하는 방식이 적절합니다.

 

주변 제한사항도 함께 보아야 합니다. 자료에는 금계초등학교와 백신중학교 관련 상대보호구역이 표시되어 있습니다. 교육환경 보호구역은 일부 업종 제한과 연결될 수 있으므로, 향후 임대나 용도 변경을 염두에 둔다면 교육환경 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다. 다가구주택으로 계속 사용하는 경우에도 세대 구성, 임차 형태, 실제 점유 현황과 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

 

권리관계는 반드시 별도 서류 확인이 필요합니다. 원문 일부에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 선순위 권리, 가압류·가처분, 임차인의 대항력 및 우선변제권 여부는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료를 대조해야 합니다.

 

 

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관련사건으로 서울남부지방법원 2025가단215062 판결정본이 표시되어 있습니다. 관련사건이 있다는 사실만으로 낙찰 위험을 단정할 수는 없지만, 소유권 관계, 채권관계, 점유나 인도 문제와 연결될 여지가 있는지 확인해야 합니다. 판결 내용과 경매 진행 사유가 실제 권리분석에 어떤 영향을 주는지는 전문가 검토를 권합니다.

 

명도 난이도 역시 자료만으로 쉽게 판단하기 어렵습니다. 다가구주택은 여러 호실로 나뉘어 사용되는 경우 임차인 수, 보증금 규모, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부에 따라 명도 절차와 비용, 소요 기간이 달라질 수 있습니다. 특히 현황상 층별로 여러 호실이 구분 사용 중이라는 자료가 있으므로, 단순히 건물 전체 면적만 보고 접근하기보다 실제 거주자와 점유 구조를 확인하는 것이 중요합니다.

 

리스크 점검도 빼놓을 수 없습니다. 경매 진행 중에는 대위변제나 권리변동으로 매각 조건이 달라질 수 있고, 소유권이전 지연 가능성도 상황에 따라 발생할 수 있습니다. 말소기준권리 판단, 임차인·점유자 문제, 관리비나 공과금 정산, 명도 협의 가능성은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전에는 등기, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 함께 검토하고 전문가 상담을 통해 확인하는 것이 필요합니다.

 

입찰 전 현장점검에서는 건물 외관과 내부 상태, 누수나 균열 여부, 제시외 건물의 위치와 규모, 위반건축물 관련 원상복구 범위, 주차 여건, 인접도로 접면 상태를 확인해야 합니다. 감정평가서에 기재된 제시외 건물 5개 항목은 매각에 포함되는 것으로 보이나, 실제 사용 상태와 법적 처리 가능성은 현장에서 다시 확인하는 것이 좋습니다.

 

또한 최저가가 감정가 대비 70%로 낮아졌다는 사실만으로 입찰 적정성을 판단해서는 안 됩니다. 다가구주택은 임대수요를 기대하고 접근하는 경우가 많지만, 실제 임대료 수준, 공실 가능성, 수선비, 행정 리스크, 세금과 금융 조건을 반영해야 실질적인 판단이 가능합니다. 확인되지 않은 수익률이나 시세를 전제로 입찰가를 정하는 방식은 피해야 합니다.

 

이 물건은 백석동 주거 생활권 내 다가구주택으로, 면적 규모와 일괄매각 조건은 확인되지만 위반건축물 등재, 현황상 구분 이용, 관련사건 표시 등으로 인해 서류 검토와 현장 확인의 비중이 큰 사건입니다. 실거주 목적, 임대 목적, 보유 후 정비 목적 중 어떤 방향으로 접근하느냐에 따라 검토 기준도 달라질 수 있습니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 지역, 예산, 목적에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다.

 

매각기일 전에는 법원 공고, 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 특히 2026년 8월 11일 매각기일 전까지 권리변동이나 취하, 변경, 정지 여부가 생길 수 있으므로 최종 확인 후 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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