경기 고양시 덕양구 상권접근성 수익형주택경매 2025타경64882

사건개요

사건번호: 2025타경64882

관할법원: 의정부지방법원 고양지원

물건종류: 토지

소재지: 경기도 고양시 덕양구 대자동 161-44

감정가: 889,922,000원

최저가: 436,062,000원

매각기일: 2026.08.06 10:00

진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%

 

이번 물건은 경기도 고양시 덕양구 대자동에 소재한 토지 경매 사건입니다. 법원 자료상 지목은 일부 전과 대지로 확인되며, 전체 토지면적은 약 244.42평으로 기재되어 있습니다. 매각 방식은 일괄매각이고, 감정가 889,922,000원에서 2회 유찰되어 최저입찰금액은 436,062,000원으로 낮아진 상태입니다.

 

대상지는 여러 필지로 구성된 토지이며, 원문에는 토지 면적이 100.13평, 45.07평, 24.81평, 39.63평, 34.79평 등으로 나뉘어 표시되어 있습니다. 기호별 이용상태도 서로 다릅니다. 기호 1, 2는 자체 지반이 대체로 평탄한 부정형 주거나지로, 남서측 일부는 법면 등 완경사로 기재되어 있습니다. 기호 3, 4는 인접지와 등고평탄한 부정형 도로부지로 확인되며, 기호 5는 대체로 평탄한 사다리형 토지로 제시외건물 부지로 이용 중인 것으로 표시됩니다.

 

공부상 지목과 현황이 다른 부분은 특히 중요합니다. 목록 1, 2, 4는 공부상 지목이 전으로 되어 있으나 현황은 공터 또는 도로로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 나올 가능성이 있다는 문구가 포함되어 있으므로, 입찰 전 관련 인허가 여부와 현황 변경 경위를 반드시 확인해야 합니다. 토지 경매는 단순 면적과 최저가만 보고 판단하기보다, 실제 사용 가능성, 지목, 도로 접면, 경계, 인허가 제한을 함께 보아야 합니다.

 

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 주차장, 소로3류 및 중로3류 접합 여부, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 한강수계 관련 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등 대상 및 주거용 토지와 관련된 제한으로 표시되어 있으므로, 실제 매수 주체와 취득 목적에 따라 별도 확인이 필요합니다. 지구단위계획구역에 포함되어 있는 토지는 건축 가능 여부, 건폐율과 용적률, 도로 조건, 기반시설 부담 여부 등을 관할청과 함께 점검하는 것이 좋습니다.

 

입지 측면에서는 고양시 덕양구 대자동 일대의 주거지와 취락지 주변 토지라는 점이 확인됩니다. 다만 원문만으로 역세권, 대로변, 조망권, 개발 호재 등은 확인되지 않으므로 해당 표현은 단정할 수 없습니다. 현장에서는 실제 진입로 폭, 차량 접근성, 인접 토지와의 단차, 법면 상태, 배수, 포장 여부, 주변 건축물 이용상태를 확인해야 합니다. 특히 일부 필지가 도로부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있어, 소유권 취득 후 독점적 사용이 가능한지, 공중 통행이 있는지, 주변 토지 소유자와의 관계가 있는지도 검토 대상입니다.

 

이 사건에서 제시외건물 관련 내용도 눈여겨봐야 합니다. 기호 5 지상에는 소유자 미상의 미등기 제시외건물 1동이 소재한다고 기재되어 있고, 별도 문구에서는 미등기 제시외 가설건축물인 근린생활시설이 매각에서 제외된다고 표시됩니다. 관할 구청 사실조회 결과 건축법 제20조 제1항에 따라 허가 처리된 가설건축물 관리대장상 건축주는 채무자 겸 소유자로 기재되어 있으며, 존치기간은 2028년 3월 26일까지로 확인됩니다. 매각에서 제외되는 건축물이 토지 위에 존재하면 낙찰 후 철거, 사용, 점유, 협의 문제가 생길 수 있으므로 현장 확인과 법률 검토가 필요합니다.

 

목록 2 지상에는 철파이프조 천막 차고 1동이 있으나 이동 및 철거가 용이하다는 사유로 매각 및 평가에서 제외된 것으로 기재되어 있습니다. 이런 시설물은 감정가 산정에 포함되지 않았더라도 낙찰 후 현장 정리 과정에서 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 또한 목록 5의 경우 전입세대신고서 조회 결과 해당사항 없음으로 확인되었다는 문구가 있으나, 실제 점유 여부는 서류만으로 단정하기 어렵습니다. 안내문 부착 여부, 현장 출입 상태, 영업 흔적, 물건 적치 여부 등을 확인해야 명도 난이도를 가늠할 수 있습니다.

 

권리분석에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 제공된 문장만으로 최종 권리관계를 단정하기는 어렵습니다. 말소기준권리의 설정일, 선순위 권리 존재 여부, 가처분이나 가등기, 법정지상권 성립 가능성, 유치권 주장 여부는 반드시 최신 등기와 법원 문건으로 다시 확인해야 합니다.

 

 

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리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차에서는 매각기일 전후로 대위변제, 취하, 변경, 정지, 권리변동이 발생할 수 있고, 이로 인해 입찰 판단이 달라질 수 있습니다. 소유권이전이 지연될 가능성, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자 존재 여부, 미납 관리비 또는 사용료 성격의 비용, 명도 협의 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지 위에 매각 제외 가설건축물이나 제시외 시설물이 있는 사건은 낙찰 후 사용계획과 충돌할 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 거쳐야 합니다.

 

입찰 전에는 먼저 토지 경계와 실제 면적을 측량 수준으로 확인하는 절차가 중요합니다. 원문에도 본건 목록의 토지 면적, 인접지와의 경계, 정확한 위치 등은 측량 등 별도 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 지적도상 모양과 현장 이용상태가 다른 경우에는 도로로 쓰이는 부분, 법면, 타인 점유 부분, 출입로 확보 여부가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다. 단순히 평당 가격만 계산하는 방식보다는 실제 활용 가능한 순수 면적을 따져보는 접근이 필요합니다.

 

또한 관할 구청을 통해 지목 변경 가능성, 농지전용 또는 원상회복명령 가능성, 가설건축물 존치기간과 갱신 가능 여부, 지구단위계획상 건축 제한을 확인해야 합니다. 전원주택부지나 소규모 근린생활시설 용도로 검토하는 경우에도 건축 인허가가 가능한지, 도로 조건이 충족되는지, 기반시설 인입이 가능한지에 따라 실제 가치가 달라질 수 있습니다. 현재 자료만으로 특정 용도의 사업성을 확정하거나 수익률을 제시하는 것은 적절하지 않습니다.

 

최저가가 감정가 대비 낮아진 상태이지만, 유찰 횟수만으로 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가 시점과 현재 주변 거래 분위기, 토지의 실제 이용 제한, 제시외건물 처리 비용, 원상회복 가능성, 세금과 취득 부대비용을 함께 계산해야 합니다. 특히 매각 제외 건축물이 있는 토지는 낙찰 후 예상하지 못한 협의와 법적 절차가 이어질 수 있으므로 보수적으로 접근하는 편이 좋습니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건 검토, 권리분석, 현장조사, 입찰 준비와 낙찰 후 절차 상담을 돕고 있습니다. 이 사건처럼 토지 현황과 공부상 내용이 다르고, 제시외건물 및 가설건축물 이슈가 포함된 물건은 서류와 현장을 함께 보아야 판단의 정확도를 높일 수 있습니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 희망 지역과 예산, 토지 활용 목적을 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다.

 

매각기일 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인원과 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 2026년 8월 6일 매각기일 전까지 변경, 취하, 정지 여부도 법원 자료로 재확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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