경북 경주시 외동읍 개발입지 토지경매 2025타경10848

사건개요

사건번호: 2025타경10848

관할법원: 대구지방법원 경주지원

물건종류: 대지

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 401

감정가: 526,089,000원

최저가: 257,783,000원

매각기일: 2026.08.18 10:00

진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%

 

이번 물건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리 401 일원에 소재한 대지 경매입니다. 법원 자료상 토지매각으로 표시되어 있으며, 전체 토지면적은 196.63평으로 확인됩니다. 감정가는 526,089,000원, 최저입찰금액은 257,783,000원으로 기재되어 있고, 현재 유찰 2회 이후 감정가 대비 49% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.

 

확인된 물건 정보부터 보면, 본건은 일괄매각 대상입니다. 감정서 기재 제시외 건물 ㉠ 9.9㎡는 매각에서 제외되며, 감정가 산정에는 이 점이 반영된 것으로 표시되어 있습니다. 토지 세부 면적은 여러 필지 또는 기호로 나뉘어 기재되어 있고, 원문상 104.36평, 0.30평, 5.14평, 86.82평 등이 확인됩니다. 제시외건물 면적은 2.99평으로 표시되어 있으나, 매각 제외 여부와 실제 점유 부분은 반드시 서류와 현장에서 함께 확인해야 합니다.

 

감정평가현황에 따르면 기호 1, 4 토지는 자체 지반이 대체로 등고평탄한 사다리형 유사 또는 부정형 토지로, 나지 상태로 기재되어 있습니다. 기호 2, 3 토지는 남서측 하향경사지대 내 부정형 및 사다리형 토지로 도로로 이용되는 것으로 표시되어 있습니다. 이처럼 같은 사건 안에서도 토지의 이용상태와 형상이 다르게 기재되어 있으므로, 단순히 전체 평수만 보고 판단하기보다 실제 사용 가능한 부분과 도로로 쓰이는 부분을 구분해서 검토해야 합니다.

 

입지 확인 포인트는 외동읍 모화리라는 구체적인 소재지와 토지의 현황 이용상태입니다. 원문에는 주변 상권, 교통거리, 개발계획 등 추가 입지 자료가 구체적으로 제공되어 있지 않습니다. 따라서 현장에서는 진입 가능 여부, 인접 도로 폭, 차량 접근성, 주변 토지와의 높낮이, 배수 상태, 토지 경계의 식별 가능 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 특히 기호 2, 3 토지가 도로로 기재되어 있으므로, 실제 도로 이용관계와 통행 형태가 입찰 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

 

이 물건은 원문에 법정지상권 표시가 있습니다. 매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 취지의 내용이 기재되어 있습니다. 법정지상권은 낙찰 후 토지 사용과 명도, 향후 활용 가능성에 직접적인 영향을 줄 수 있는 항목입니다. 성립 여부를 단정해서 접근하기보다 등기부, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건물의 소유관계와 점유관계를 종합해서 전문가 검토를 받아야 합니다.

 

 

소재지 지도

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권리분석 측면에서는 기호 3 토지에 지역권 설정이 등재되어 있다는 점도 확인됩니다. 원문에는 목적이 통행, 범위가 토지의 전부, 요역지가 경상북도 경주시 외동읍 모화리 397로 표시되어 있습니다. 지역권은 해당 토지의 독점적 이용 가능성과 향후 활용 계획에 제한을 줄 수 있으므로, 낙찰자가 어떤 범위까지 부담을 승계할 수 있는지 법원 서류와 등기 내용을 기준으로 확인해야 합니다.

 

또한 원문에는 본건 토지가 대체로 지적경계 형상이 불명확하다고 기재되어 있습니다. 인근 토지와의 경계 확정, 일부 타 지상에 소재하는 것으로 추정되는 제시외건물의 점용면적 확인 등을 위해 측량이 필요할 수 있다는 내용도 포함되어 있습니다. 토지 경매에서는 경계 문제 하나만으로도 실제 활용 면적, 이웃 토지와의 분쟁 가능성, 향후 인허가나 건축 검토 방향이 달라질 수 있으므로 경계측량 필요성은 가볍게 볼 수 없습니다.

 

입찰 전에는 매각 제외 제시외건물의 위치와 소유관계, 점유자 여부, 철거 가능성, 법정지상권 성립 가능성을 집중적으로 점검해야 합니다. 원문상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 있는지, 제시외건물을 누가 사용하고 있는지, 토지 일부가 주변 필지와 함께 사용되고 있는지 현장 확인이 필요합니다. 나지로 보이는 부분이라도 전신주, 통행로, 제시외 구조물, 경계 침범 흔적이 있을 수 있으므로 사진과 지적도만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 자료에는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리의 세부 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 사건처럼 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 매각 제외 제시외건물과 지역권, 경계 불명확 문제가 함께 보이는 물건은 서류상 금액만 보고 접근하기 어렵습니다. 입찰 전 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인원, 지적도 및 임야도, 현장 사진을 종합해 전문가 상담을 받는 것이 필요합니다.

 

최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 점은 관심 요인이 될 수 있지만, 이는 권리와 현장 리스크 검토가 끝난 뒤에 의미가 있습니다. 토지활용을 고려한다면 건축 가능성, 도로 접면, 실제 진입로, 경사도, 지목과 이용상태, 주변 토지와의 관계, 지역권 부담, 제시외건물 처리 방향을 함께 살펴야 합니다. 실사용 목적이라면 필요한 면적과 형태가 맞는지 확인해야 하고, 장기 보유나 활용 목적이라면 예상 비용과 제한사항을 보수적으로 따져야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기본 정보 정리, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 점검, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 이 사건은 단순 대지 물건처럼 보일 수 있으나 법정지상권, 지역권, 제시외건물, 경계측량 이슈가 함께 확인되는 만큼 사전 검토의 중요도가 높은 물건입니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 예산과 지역, 물건 종류, 실사용 여부를 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 자료의 변동 여부도 반드시 재확인해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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