경북 구미시 원평동 주거입지 다가구주택경매 2024타경12957

사건개요

사건번호: 2024타경12957

관할법원: 대구지방법원 김천지원

물건종류: 근린주택

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1070-7

감정가: 1,372,224,330원

최저가: 672,389,000원

매각기일: 2026.08.18 10:00

진행상태: 재진행, 2회 유찰

 

이번 물건은 경상북도 구미시 원평동 1070-7에 소재한 근린주택 경매입니다. 대구지방법원 김천지원에서 진행되며, 매각기일은 2026년 8월 18일 화요일 오전 10시로 확인됩니다. 감정가는 1,372,224,330원, 최저가는 672,389,000원으로 표시되어 있으며, 원문상 재진행 물건이고 2회 유찰 이력이 확인됩니다.

 

물건은 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다. 토지면적은 130.62평, 건물면적은 384.82평으로 기재되어 있습니다. 토지는 경상북도 구미시 원평동 1070-7 단일 필지로 보이며, 건물은 여러 층 면적이 나뉘어 표시되어 있습니다. 원문상 건물 면적은 16.47평, 103.80평, 103.80평, 44.72평, 30.41평, 28.66평, 56.96평 등으로 구분되어 있어 입찰 전 등기사항전부증명서, 건축물대장, 감정평가서의 면적 구성이 서로 일치하는지 확인해야 합니다.

 

감정평가 내용에 따르면 본건은 구미시 원평동 소재 구미종합터미널 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 및 주택 용도로 이용되는 지역으로 파악되며, 토지는 자체 지면 및 인접지와 등고가 평탄한 장방형 토지로 기재되어 있습니다. 상업용과 주거용이 함께 있는 근린주택 성격이므로 단순 주택으로만 보기보다 각 층의 실제 이용상태와 임대 가능성, 공실 여부, 시설 상태를 함께 살펴야 하는 물건입니다.

 

건물은 철골조 콘크리트슬라브지붕 5층 건물로 기재되어 있습니다. 원문에는 1층부터 4층까지는 철골조, 5층은 시멘트벽돌조로 표시되어 있으며, 등기상 용도와 실제 이용상태가 일부 다르게 나타납니다. 제시목록상 용도는 위락시설, 제2종근린생활시설, 단독주택으로 확인되지만, 2층은 등기상 위락시설이나 실제 및 일반건축물대장상 제2종근린생활시설 사무시설로 기재되어 있고, 3층은 등기상 위락시설이나 실제 사무시설로 조사되었습니다. 4층은 단란주점, 유흥주점, 사무소로 되어 있으나 실제 단란 또는 유흥주점으로 탐문조사된 내용이 있습니다.

 

이처럼 공부상 용도와 실제 사용상태가 다른 부분은 입찰 전 중요한 확인 포인트입니다. 향후 사용 목적이 사무실, 근린생활시설, 주거 겸용, 임대 운영 등 무엇인지에 따라 허가, 용도변경 가능성, 소방시설, 위생 관련 요건, 내부 구조 변경 비용이 달라질 수 있습니다. 특히 유흥주점 또는 단란주점으로 사용된 층은 영업 여부가 원문상 미상으로 표시되어 있어 현장 방문을 통해 간판, 내부 설비, 출입 상태, 실제 점유자 존재 여부를 확인하는 것이 필요합니다.

 

추가로 5층 일부 단독주택 31.24㎡가 멸실된 것으로 기재되어 있습니다. 5층 단독주택 부분은 내장재, 창호, 부대설비가 대부분 철거된 상태라는 내용도 확인됩니다. 이는 낙찰 후 즉시 사용 가능성이나 수리비 산정에 직접 영향을 줄 수 있는 부분입니다. 멸실 부분이 건축물대장과 등기, 현황조사, 감정평가에 어떻게 반영되어 있는지 확인해야 하며, 위반건축물 여부나 원상회복 가능성도 함께 점검해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

점유 관계도 신중하게 볼 필요가 있습니다. 원문에는 2층에서 주식회사 시앙코 직원에게 점유권원 신고 및 배당요구 절차 안내문을 전달한 내용이 있고, 3층, 4층, 5층에는 안내문을 부착한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 3층 임차인을 제외한 나머지 점유자들은 보고서 작성일까지 연락이 없었고, 상가건물임대차 현황서에 등재된 주식회사 동송, 주식회사 셀린, 김윤철, 김민석의 점유 여부와 다른 점유자 확인이 되지 않았다고 되어 있습니다. 4층과 5층 점유자도 확인되지 않았다는 점은 명도 및 인도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

 

2층은 칸막이를 설치해 201호, 202호, 203호, 204호, 205호로 구분해 사용 중이라는 내용이 있습니다. 여러 호실로 나뉜 상태라면 실제 임대차계약 수, 보증금과 월차임, 사업자등록 여부, 전입 여부, 확정일자, 점유 개시일을 각각 확인해야 합니다. 상가건물임대차보호법 적용 가능성도 검토해야 하며, 배당요구 여부와 대항력 판단은 단순 현황만으로 단정하기 어렵습니다.

 

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권리관계에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 원문에 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공 자료만으로 명확하게 드러나지 않습니다. 말소기준권리, 선순위 임차권, 가처분, 가압류, 압류, 근저당권, 법정지상권 성립 가능성 등은 등기부와 매각물건명세서 원본을 기준으로 다시 확인해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵기 때문에 경매 전문가의 별도 검토가 필요합니다.

 

리스크 점검도 필수입니다. 재매각 물건이며 매수신청보증금 20% 조건이 기재되어 있으므로 일반 사건보다 보증금 준비와 입찰가 산정에 더 신중해야 합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 확정, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비 또는 공과금, 영업시설 철거와 명도 비용은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전 법원 비치 서류, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 건축물대장을 종합해 전문가 상담을 받는 방향이 안전합니다.

 

입지 측면에서는 구미종합터미널 인근이라는 점이 확인되는 만큼 유동인구, 차량 접근성, 주변 상권의 업종 구성, 공실률, 야간 영업 환경을 현장에서 직접 확인할 필요가 있습니다. 다만 터미널 인근이라는 사실만으로 임대수익이나 영업성을 단정할 수는 없습니다. 주변 임대료, 실제 거래 사례, 인근 노후 건물의 공실 여부, 리모델링 비용, 향후 운영 목적을 함께 비교해야 입찰가 범위를 현실적으로 잡을 수 있습니다.

 

입찰 전에는 현장 방문을 통해 출입 가능 여부, 각 층 내부 상태, 전기와 수도 사용 가능성, 소방설비 작동 여부, 누수와 균열, 엘리베이터 유무, 주차 여건, 계단과 공용부 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 특히 위락시설 또는 유흥주점으로 사용된 층은 시설 철거 비용과 업종 제한, 인허가 가능성을 따로 검토해야 합니다. 5층 멸실 및 철거 상태는 수리비뿐 아니라 향후 용도 활용에도 영향을 줄 수 있습니다.

 

이 물건은 토지와 건물이 함께 매각되는 구미시 원평동 근린주택으로, 규모가 작지 않고 층별 용도와 점유 관계가 복합적인 편입니다. 단순히 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다는, 실제 이용상태와 권리관계, 점유자 확인, 수선비, 용도 적합성을 순서대로 검토해야 합니다. 상업용과 주거용이 혼재된 건물은 활용 폭이 있을 수 있지만 그만큼 확인해야 할 서류와 현장 변수가 많습니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 체크사항 정리, 현장 확인 방향 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 것이 좋습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태가 변경될 수 있으므로 반드시 최신 매각물건명세서와 등기부, 감정평가서, 현장 점유 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

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