제주 서귀포시 대정읍 배후수요 상업용건물경매 2024타경27914

사건개요

사건번호: 2024타경27914

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 오피스텔

소재지: 제주 서귀포시 대정읍 에듀시티로240번길 9, 3층103동301호

감정가: 1,520,000,000원

최저가: 521,360,000원

매각기일: 2026.08.18 화요일 10:00

진행상태: 3회 유찰, 최저가 34%

 

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 에듀시티로240번길 9에 있는 제주아이파크스위트알 3층 103동 301호 오피스텔 경매입니다. 법원 자료상 토지 37.72평, 건물 53.12평으로 확인되며, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 구조입니다. 감정가는 15억 2,000만 원이고 현재 최저입찰금액은 5억 2,136만 원으로 표시되어 있습니다. 진행 자료에는 유찰 3회, 감정가 대비 34% 수준이라는 내용이 함께 확인됩니다.

 

물건 종류는 오피스텔이며, 집합건물 형태의 업무시설로 보아야 합니다. 감정평가 관련 내용에는 본건 토지가 가장형에 가깝고 인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 업무시설 건부지라는 취지의 기재가 있습니다. 다만 원문 자료상 내부 확인은 현장조사 당시 이해관계인 부재로 곤란했던 것으로 나타나며, 집합건축물대장과 외부 관찰에 의한 통상적 상태를 상정해 감정한 내용이 포함되어 있습니다. 따라서 실제 내부 구조, 마감 상태, 누수 여부, 하자, 수리 필요 범위는 별도 확인이 필요합니다.

 

소재지는 제주 서귀포시 대정읍의 에듀시티로 인근으로 확인됩니다. 주소상 제주아이파크스위트알 단지 내 호실이며, 교육시설이나 생활편의시설 접근성은 현장 방문을 통해 실제 동선 기준으로 확인하는 것이 좋습니다. 원문에는 구체적인 역세권, 바다조망, 상권 규모, 임대료 수준이 확인되어 있지 않으므로 이를 단정해서 판단하기보다는 현장에서 도로 접근, 주차 편의, 관리 상태, 주변 공실 여부, 소음과 채광, 조망 침해 가능성을 함께 살펴야 합니다.

 

입찰 전 물건 스펙을 볼 때 가장 먼저 확인할 부분은 면적과 용도입니다. 토지 37.72평, 건물 53.12평은 원문상 확인되는 수치이나, 집합건물의 경우 대지권 비율, 전유면적, 공용면적, 전용률, 실제 사용 가능한 공간의 체감 차이가 있을 수 있습니다. 건축물대장, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 매각물건명세서를 함께 대조해 호실 표시와 면적이 일치하는지 확인해야 합니다.

 

이 물건은 최저가가 감정가 대비 크게 낮아진 상태로 보이지만, 유찰 횟수만으로 적정성을 판단하기는 어렵습니다. 제주 지역 오피스텔은 위치, 관리비, 전용면적, 단지 관리 상태, 임대 수요, 실거주 선호도에 따라 체감 가치가 달라질 수 있습니다. 특히 대정읍 일대는 동일 생활권 안에서도 도로 접근성과 주변 환경에 따른 선호 차이가 발생할 수 있으므로, 단순 가격 비교보다 실제 이용 목적에 맞는지 따져보는 방식이 필요합니다.

 

 

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권리분석에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목이 원문에 표시되어 있으나, 구체적 권리 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 선순위 권리, 가압류와 근저당의 접수 순위, 배당 요구 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권은 반드시 등기부와 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다. 관련사건으로 수원회생법원 2025회단129가 기재되어 있으므로 회생 절차와 경매 진행 사이의 영향도 전문가 검토가 필요합니다.

 

명도 부분도 자료 확인 전에는 난이도를 단정할 수 없습니다. 현황조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다는 취지의 내용이 있으므로 실제 점유자, 임차인, 사용 관계, 전입 여부, 사업자등록 여부, 열쇠 인도 가능성 등을 별도로 확인해야 합니다. 오피스텔은 주거와 업무 사용이 혼재될 수 있어 주민등록 전입, 임대차계약, 실제 거주 여부가 권리 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

 

관리비도 중요한 확인 포인트입니다. 원문에는 관리사무소에서 만난 관리소장 진술에 따라 조사일 현재인 2024.07.05 기준 미납관리비 502,240원이 있다는 내용이 확인됩니다. 다만 이 금액은 조사일 기준으로 보이며, 매각기일 전까지 추가 발생분이 생겼을 수 있습니다. 공용관리비, 전기·수도·난방 등 사용료, 연체료, 장기수선 관련 부담 여부는 관리사무소를 통해 최신 금액을 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 빠질 수 없습니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자 문제, 미납관리비, 명도 협의 지연이 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 회생 관련 사건이 함께 표시된 물건은 절차 진행 상황을 더 세밀하게 확인해야 하며, 입찰 전 법원 문건과 등기부 변동 내역을 최신 기준으로 재검토하는 것이 필요합니다. 이러한 부분은 일반 매매보다 확인 단계가 많기 때문에 전문가 상담을 통해 권리관계와 비용 부담 가능성을 점검하는 것이 바람직합니다.

 

입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획 관련 자료를 순서대로 대조해야 합니다. 법원 자료는 기준일 이후 변경될 수 있고, 입력 오류나 지적 사항 변경이 있을 수 있습니다. 현장에서는 단지 출입, 주차장 이용, 엘리베이터 상태, 공용부 관리 수준, 주변 소음, 채광, 실제 호실 위치를 확인하고, 가능하다면 관리사무소를 통해 미납관리비와 점유 관련 단서를 확인하는 것이 좋습니다.

 

이 물건은 감정가와 최저가 차이가 크고 면적도 비교적 크게 표시되어 있어 관심을 가질 만한 요소가 있습니다. 다만 내부 확인 제한, 관리비 변동 가능성, 회생 관련 사건 표시, 점유 및 명도 확인 필요성이 함께 존재하므로 가격만 보고 접근하기보다는 서류와 현장을 함께 보는 방식이 필요합니다. 실사용 목적, 임대 목적, 장기 보유 목적에 따라 적정 입찰가 판단도 달라질 수 있습니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 지역과 예산, 실사용 또는 임대 목적을 먼저 정리해 비교 검토하는 것이 좋습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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