제주 제주시 연동 입지검토 임야경매 2024타경36383

사건개요

사건번호: 2024타경36383

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 주택

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1285-7 외

감정가: 2,724,798,240원

최저가: 934,606,000원

매각기일: 2026.08.18 화요일 10:00

진행상태: 재진행, 3회 유찰

 

이번 물건은 제주특별자치도 제주시 연동 일대에 소재한 주택 경매 건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각 조건이며, 토지면적은 약 454.36평, 건물면적은 약 264.19평으로 확인됩니다. 감정가는 2,724,798,240원이고 최저입찰금액은 934,606,000원으로 기재되어 있습니다. 진행상태는 재진행이며, 원문 기준 3회 유찰 이력이 확인됩니다.

 

소재지는 제주시 연동 1285-7로 표시되어 있고, 세부 내역에는 연동 1285-6 대지, 은수길 129-1 건물, 연동 1285-7 대지, 은수길 123 에코하우스씨 제101동호, 제102동호, 제103동호가 함께 언급되어 있습니다. 자료상 일괄매각으로 표시되어 있으므로 입찰자는 개별 호실 또는 개별 필지 단위로 단순하게 판단하기보다 매각목록 전체의 구성과 면적, 이용관계를 함께 확인해야 합니다.

 

감정평가현황에 따르면 토지는 자루형 평지로 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 일부 지상에는 조경수와 수목이 식재되어 있고, 대부분 지상은 돌무늬 시멘트 포장 상태로 진입로 및 주차장으로 이용 중인 것으로 보입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 3층 건물로 표시되어 있으며, 조경수, 물탱크, 다락이 평가에 포함된 것으로 기재되어 있습니다.

 

건물 세부 면적은 원문에 29.35평이 여러 차례 반복되어 표시되어 있으나, 전체 건물면적은 264.19평으로 정리되어 있습니다. 각 건물의 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조가 필요하다고 되어 있으므로 입찰 전에는 감정평가서의 건물별 면적표, 도면, 층별 이용상태를 반드시 대조해야 합니다. 특히 일괄매각 물건은 목록별 공부상 표시와 현황 사용이 다를 수 있어 현장 확인이 중요합니다.

 

입지 확인은 제주시 연동이라는 생활권 특성과 은수길 주변 현황을 중심으로 보아야 합니다. 다만 원문에 역세권, 대로변, 특정 상권, 개발계획 등은 확인되지 않으므로 이를 전제로 판단해서는 안 됩니다. 실제 접근로 폭, 차량 진출입, 주차 활용, 주변 주거 밀도, 소음, 경사, 배수, 인접 건물과의 거리 등은 현장에서 확인해야 할 항목입니다. 자료상 진입로와 주차장 이용 내용이 있으나, 그 범위와 법적 사용관계는 현장과 공부를 함께 대조해야 합니다.

 

 

소재지 지도

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권리관계에서 가장 눈에 띄는 부분은 매각물건명세서상 목록3의 을구 6번 구분지상권설정등기입니다. 원문에는 2017년 2월 2일 등기된 구분지상권설정등기가 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 기재되어 있습니다. 또한 목록3 토지 일부는 공중에 송전선이 지나는 선하지라고 표시되어 있습니다. 이는 토지 이용과 가치 판단에 영향을 줄 수 있는 요소이므로 등기부등본, 토지이용계획, 지적도, 현황도, 감정평가서의 관련 기재를 함께 확인해야 합니다.

 

점유관계도 신중하게 보아야 합니다. 원문에는 박말순이라는 이름이 확인되고, 배당요구신청서에는 전입일자가 2019년 12월 11일로 기재되었으나 제출된 주민등록초본과 관련된 내용이 일부만 표시되어 있습니다. 또한 제시건물 1층 현장표시 101호, 2층 현장표시 201호, 3층 현장표시 301호에 대해 점유관계 확인을 위해 출장하였으나 모두 폐문으로 점유사용자를 알 수 없었다고 되어 있습니다. 이 부분은 명도 난이도와 인수 가능성 판단에 직접 연결될 수 있어 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다.

 

입찰 전 점검에서는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서를 순서대로 맞춰보는 것이 필요합니다. 특히 제시건물과 대지의 관계, 건물 지하 물탱크와 3층 상부 다락의 포함 여부, 조경수 평가 포함 여부, 선하지 제한, 구분지상권 인수 여부는 단순 가격 비교만으로 판단할 수 없는 요소입니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 물건은 매각기일 전까지 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 관계, 미납 관리비 또는 공과금, 명도 협의 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 사건은 폐문으로 점유사용자를 확인하지 못한 내용과 매수인 인수 권리가 함께 표시되어 있으므로, 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 실제 부담 범위를 확인하는 절차가 필요합니다.

 

최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라 하더라도 가격만 보고 접근하기보다는 인수 권리와 현황 이용 제한을 먼저 확인해야 합니다. 구분지상권과 선하지는 향후 사용계획, 증개축 가능성, 담보평가, 재매각 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 또한 일괄매각 물건은 특정 건물이나 토지만 분리해 활용하기 어려운 경우가 있으므로, 전체 부동산의 구조와 사용 흐름을 기준으로 검토해야 합니다.

 

이 물건은 제주시 연동 주거용 건부지와 복수 건물로 구성된 일괄매각 주택 사건으로 정리할 수 있습니다. 다만 점유관계가 명확히 확인되지 않은 부분, 매수인에게 인수되는 구분지상권, 송전선이 지나는 선하지 기재가 있으므로 권리관계확인과 현장점검이 핵심입니다. 입찰금액을 정하기 전에는 예상 명도 기간, 추가 비용, 사용 제한 가능성, 공부와 현황 차이를 모두 반영해 보수적으로 판단하는 것이 좋습니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기본 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적과 예산에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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