근린시설 배후수요 상업용건물경매 2025타경8439

사건개요

사건번호: 2025타경8439

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 근린시설

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2273

감정가: 1,702,751,000원

최저가: 1,191,926,000원

매각기일: 2026.08.11 화요일 10:00

진행상태: 1회 유찰, 감정가의 70%

 

이번 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 일대에 소재한 근린시설 경매 건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 확인되며, 토지면적은 약 630.11평, 건물면적은 약 59.29평입니다. 감정가는 1,702,751,000원이고 1회 유찰 후 최저가는 1,191,926,000원으로 공고되어 있습니다.

 

물건의 기본 성격은 상업용 부지로 이용 중인 토지와 그 지상 건물입니다. 감정평가 현황에는 대상 토지가 인접 도로 대비 대체로 완경사인 부정형 토지로 기재되어 있으며, 현재 상업용 부지로 이용 중인 것으로 나타납니다. 근린시설 물건은 실제 영업 가능성, 건물 상태, 주차와 진입 여건, 주변 상권의 흐름을 함께 봐야 하므로 단순히 면적과 최저가만으로 판단하기보다는 현장 확인이 중요합니다.

 

주소와 공부상 표시에는 주의할 부분이 있습니다. 원문에는 소재지 일부가 일주동로 2273으로 표시되어 있으나, 목록상 도로명주소와 일반건축물대장 및 실제 도로명주소가 서로 다르게 기재된 부분이 있습니다. 특히 제시 건물의 도로명주소는 목록상 일주동로 2273이나 일반건축물대장상 및 실제는 일주동로 898로 기재되어 있습니다. 이러한 주소 차이는 입찰 전 건축물대장, 등기사항증명서, 토지대장, 지적도, 감정평가서를 대조하여 동일 물건 여부와 표시상 오류 가능성을 확인해야 합니다.

 

확인된 물건 정보 기준으로는 토지와 건물이 함께 매각되는 구조입니다. 목록에는 대지, 제시 건물, 잡종지, 제시외 건물 관련 내용이 함께 언급되어 있습니다. 제시외 건물 ㉠부터 ㉤까지가 소재하는 것으로 기재되어 있으므로, 해당 건물들이 매각에 포함되는지, 법정지상권이나 철거 문제와 연결될 가능성이 있는지, 실제 이용 형태가 감정평가서와 맞는지 반드시 살펴야 합니다. 제시외 건물은 경매 물건에서 낙찰 후 분쟁이나 비용 부담으로 이어질 수 있는 요소이므로 단순 부속 시설로 가볍게 보기 어렵습니다.

 

입지 확인 포인트는 조천읍 조천리라는 지역성과 상업용 부지 이용 상태입니다. 제주 지역 근린시설은 관광 수요, 지역 생활권 수요, 차량 접근성, 도로 접면, 주변 업종 구성에 따라 활용성이 달라질 수 있습니다. 다만 원문 자료만으로는 구체적인 상권 규모, 유동인구, 임대료 수준, 영업 지속 가능성을 단정할 수 없습니다. 따라서 현장에서는 실제 도로 접근, 주차 가능 여부, 인접 토지와의 경계, 주변 건물 용도, 영업 중인 시설의 흔적, 건물 노후도와 설비 상태를 직접 확인하는 것이 필요합니다.

 

 

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권리분석 측면에서는 매각물건명세서와 등기부 확인이 우선입니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체적인 권리 내용은 제공된 자료만으로 완전하게 확인하기 어렵습니다. 말소기준권리의 종류와 설정일, 압류나 가압류, 근저당권, 가처분, 지상권 또는 지역권 가능성은 등기사항증명서 원문을 기준으로 다시 검토해야 합니다.

 

점유관계도 신중하게 봐야 합니다. 법원 조사 내용에는 제시건물 점유관계를 확인하기 위해 출장했으나 폐문 상태로 점유 사용자를 알 수 없었다고 되어 있습니다. 상가건물임대차 현황서 발급일 기준 등록된 임대차 관계는 없는 것으로 기재되어 있으나, 이것만으로 실제 점유자 부존재나 명도 난이도가 낮다고 단정할 수는 없습니다. 현장에 영업 흔적이 있는지, 내부 집기나 시설물이 남아 있는지, 제3자가 사용 중인지, 관리비나 공과금 체납이 있는지 별도 확인이 필요합니다.

 

근린시설 경매에서는 건물 자체의 물리적 상태도 중요합니다. 원문에는 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서를 참조해야 한다고 되어 있습니다. 건물면적이 약 59.29평으로 표시되지만 제시외 건물 존재가 함께 언급되어 있으므로 실제 사용 면적과 공부상 면적이 다를 수 있습니다. 불법 증축, 용도 변경, 건축물대장 위반사항, 철거 또는 원상회복 필요 여부는 낙찰 이후 비용과 활용 계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매는 입찰 이후 소유권이전이 지연될 수 있고, 매각허가 전후로 대위변제나 권리변동이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비와 공과금, 명도 협의, 제시외 건물 처리 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 전문가와 함께 검토하는 절차가 필요합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 주소 표시 차이와 실제 위치 확인이 필요합니다. 둘째, 토지 경계와 도로 접면, 진입 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 셋째, 제시외 건물의 규모와 사용 상태, 매각 포함 여부를 감정평가서와 법원 기록으로 대조해야 합니다. 넷째, 임차인 등록이 없더라도 실제 점유자가 있는지 확인해야 합니다. 다섯째, 낙찰 후 사용할 목적이라면 용도지역과 건축 제한, 영업 인허가 가능성까지 검토해야 합니다.

 

이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점에서 관심을 가질 수 있으나, 가격만 보고 접근하기보다는 권리관계와 현장 상태를 함께 판단해야 하는 근린시설 물건입니다. 특히 제주 지역의 상업용 부지는 위치와 활용 계획에 따라 평가가 크게 달라질 수 있으므로, 현장 답사 없이 입찰가를 산정하는 방식은 적절하지 않습니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 따라 근린시설, 상가, 토지, 주거형 물건을 함께 비교해 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 공고 변경 여부와 권리관계 변동 여부를 최종 점검하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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