제주 서귀포시 하효동 상권접근성 다가구경매 2025타경8181

사건개요

사건번호: 2025타경8181

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 근린주택

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하효동 146-3

감정가: 963,410,472원

최저가: 675,253,000원

매각기일: 2026.08.04 10:00

진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%

 

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 하효동 146-3에 있는 근린주택 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물과 구축물도 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 963,410,472원이고 1회 유찰 후 최저가는 675,253,000원으로 낮아진 상태입니다.

 

토지면적은 150.04평, 건물면적은 277.39평으로 표시되어 있습니다. 건물 항목에는 52.37평, 58.11평, 34.74평, 58.79평 등이 구분 기재되어 있고, 제시외 건물로 다용도실 등 4.17평, 2.06평, 60.50평, 6.66평이 확인됩니다. 세부 층별 구조와 실제 이용상태는 감정평가서, 건물개황도, 사진용지, 현장 확인을 함께 보아야 합니다.

 

토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 현재 주상용으로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다. 근린주택은 주거와 상업적 사용이 함께 얽히는 경우가 많아 단순히 면적과 최저가만으로 판단하기보다는 실제 임대 사용 부분, 점유자 현황, 건물 상태를 함께 확인해야 합니다.

 

입지 확인에서는 하효동 일대 생활권과 주변 도로 접근성, 실제 차량 진출입, 주차 가능성, 인근 상권의 성격을 현장에서 점검하는 것이 중요합니다. 원문에 도로 상태와 토지이용계획은 후첨 자료 참조로 기재되어 있으므로, 지적도와 토지이용계획확인원, 건축물대장을 통해 접도 조건과 제한사항을 다시 확인해야 합니다.

 

권리와 점유 관계는 이 사건에서 특히 주의가 필요합니다. 현황조사 내용에 따르면 본 건물 1층 B부분에서 만난 주식회사 동부엠 대표자는 임대차계약서 작성 없이 무상으로 사용 중이라고 진술한 것으로 보입니다. 1층 A부분에서는 김보애와 소유자 사이 임대차 관계가 있다는 취지의 진술이 있었으나 구체적 사항은 확인되지 않았습니다. 또한 2층은 폐문으로 점유사용자를 만나지 못한 것으로 조사되어 있습니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

상가건물임대차 현황서에는 2025.06.12. 기준 김보애, 주식회사 동부엠, 김동선이 임차인으로 등록되어 있는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 배당요구 여부, 사업자등록일, 확정일자, 실제 점유 부분, 보증금 및 월차임 관계를 별도로 확인해야 한다는 의미입니다. 특히 상가 부분이 포함된 물건은 대항력 있는 임차인 여부와 인수 가능 금액을 잘못 판단하면 낙찰 후 부담이 커질 수 있습니다.

 

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입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 같은 기준일로 맞춰 비교해야 합니다. 법원 자료에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 지상권 관련 항목이 표시되어 있으나 제공된 원문만으로는 세부 권리의 존재 여부를 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 선순위 임차인, 가처분, 가압류, 압류, 근저당권의 순위는 반드시 원문 서류로 재확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 착오, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 공과금, 명도 협의 여부는 공개 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 무상사용 진술이나 폐문 조사 부분은 실제 점유 상태와 다를 수 있으므로 입찰 전 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 안전합니다.

 

제시외 건물이 매각에 포함된다는 점도 확인 포인트입니다. 제시외 건물은 감정평가와 매각 포함 여부가 표시되어 있더라도 실제 건축물대장 등재 여부, 위반건축물 가능성, 철거 또는 원상회복 리스크가 남을 수 있습니다. 다용도실 등 부속 부분의 위치와 사용 관계는 현장에서 사진과 도면을 대조해야 합니다.

 

명도 난이도는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 임차인 등록 현황이 있고, 일부는 무상사용 진술, 일부는 임대차 관계가 있다는 간접 진술, 일부는 점유자 미확인 상태입니다. 낙찰 후 인도명령 가능 여부, 임차인의 대항력과 배당 관계, 협의 명도 가능성은 사건기록을 기준으로 판단해야 합니다.

 

가격 판단에서는 감정가 대비 최저가가 70% 수준으로 내려와 있지만, 이것만으로 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 토지와 건물의 실제 상태, 수리비, 공실 가능성, 임차관계 정리 비용, 취득세와 기타 부대비용을 포함해 총투입금을 산정해야 합니다. 주변 거래 사례와 임대 사례도 등기 실거래, 현장 중개 확인 등 객관 자료를 통해 비교하는 것이 좋습니다.

 

이 물건은 서귀포시 하효동의 주상용 근린주택으로, 일괄매각과 제시외 건물 포함, 복수 임차인 등록 가능성, 일부 점유 미확인이라는 특징이 함께 보입니다. 따라서 단순 낙찰가 경쟁보다 서류 확인과 현장 확인의 비중이 큰 사건으로 보는 편이 적절합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 지역, 용도에 맞춰 검토 범위를 넓혀 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 입찰보증금과 입찰표 작성 내용도 마지막으로 점검하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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