제주 제주시 한경면 입지검토 토지경매 2024타경14192

사건개요

사건번호: 2024타경14192

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 다세대(빌라)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 101동 103호

감정가: 913,000,000원

최저가: 306,985,000원

매각기일: 2026.07.28(화) 10:00

진행상태: 유찰 3회, 최저가 감정가의 34%

 

이번 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리에 있는 청수리포엘 101동 103호 다세대 빌라 경매입니다. 원문 기준 토지 및 건물 일괄 매각으로 표시되어 있으며, 토지면적은 131.46평, 건물면적은 53.62평입니다. 감정가는 913,000,000원이고 최저입찰금액은 306,985,000원으로 확인됩니다. 유찰 횟수는 원문 상단 기준 3회로 표시되어 있으나 상세 정보에는 유찰 표기가 반복되어 있으므로, 실제 입찰 전 법원 매각공고와 매각물건명세서를 기준으로 최종 확인이 필요합니다.

 

소재지는 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 101동 103호이며, 청수리포엘이라는 공동주택 단지 내 구분건물입니다. 감정평가 내용에 따르면 본건은 제주시 한경면 청수리 소재 가마오름 서측 근거리에 위치하는 구분건물로, 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 함께 있는 지역으로 파악됩니다. 도심 밀집 주거지와는 성격이 다르므로 실거주 목적이라면 생활 편의시설, 대중교통, 차량 이동 동선, 학교 및 병원 접근성 등을 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.

 

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 건물 중 일부 구분건물로 기재되어 있습니다. 집합건축물대장상 사용승인일자는 2024.09.06로 표시되어 비교적 최근 사용승인된 건물로 보입니다. 외벽은 석재타일붙임 등, 내벽은 벽지붙임과 타일붙임 등, 바닥은 강화마루와 타일깔기 등으로 기재되어 있으며 창호는 새시창호로 확인됩니다. 다만 원문에는 일부 세대에 대해 수차례 현장조사에도 폐문부재로 내부를 확인하지 못했다는 내용이 있어, 내부 마감상태와 하자 여부는 반드시 별도 확인이 필요합니다.

 

특히 이 물건은 호실 확인과 관련된 주의점이 있습니다. 원문에는 집합건축물대장 건축물현황도상 층별 호별 배치와 현장조사에서 확인된 층별 호별 배치가 불일치한다는 내용이 명시되어 있습니다. 예를 들어 건축물현황도상 102호가 실제 현장표시로는 103호, 건축물현황도상 103호가 실제 현장표시로는 102호로 표시된 내용이 확인됩니다. 따라서 입찰자는 단순히 주소와 호실만 보고 판단하지 말고, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 현황도, 감정평가서의 호별 배치도, 현장 문패 표시를 함께 대조해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

입지 확인에서는 제주 한경면 청수리라는 지역적 특성을 먼저 봐야 합니다. 원문상 주변은 농경지와 임야, 단독주택, 공동주택이 혼재된 지역으로 나타나며, 대체로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있는 반면 생활 인프라 접근성은 현장 기준으로 확인해야 합니다. 차량 출입이 용이하다는 내용이 있으나 실제 진입로 폭, 주차 가능성, 야간 이동 편의, 우천 시 배수 상태, 주변 도로 이용 상황은 현장 방문으로 확인하는 편이 안전합니다. 제주 지역 물건은 관광지 이미지나 막연한 선호만으로 접근하기보다 실제 사용 목적과 관리 부담을 함께 따져야 합니다.

 

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권리분석에서는 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인 또는 점유자 현황, 관리비 체납 가능성, 대항력 성립 여부를 중심으로 확인해야 합니다. 원문에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어 점유관계가 명확히 드러나지 않습니다. 임차인이 없다고 단정할 수 없고, 폐문부재로 내부 확인이 제한된 내용도 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서, 전입세대열람, 확정일자 자료 확인이 필요합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵기 때문에 전문가 검토 후 입찰 여부를 정하는 것이 좋습니다.

 

리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 구분건물은 실제 점유자와 공부상 소유자, 호실 표시, 대지권 관계가 엇갈리면 입찰 후 확인 비용과 시간이 늘어날 수 있습니다. 원문에도 정확한 층별 호별 배치와 관련사항을 재확인하라는 취지의 기재가 있으므로, 이 부분은 입찰 전 핵심 점검사항으로 보아야 합니다.

 

입찰 전에는 먼저 법원 비치 서류와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다. 감정평가서의 내부 상태 기재가 제한적일 수 있으므로 가능하다면 외부 상태, 주차 공간, 공동출입구, 건물 관리 상태, 누수 흔적, 테라스와 확장형 발코니 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다. 원문에는 확장형 발코니 및 테라스가 소재하고 이를 고려해 감정평가했다는 내용이 있으므로, 해당 부분의 실제 사용 가능성, 관리상태, 위법 증축 여부는 별도 확인해야 합니다.

 

입찰가 산정은 감정가와 최저가만으로 결정하기 어렵습니다. 같은 단지 또는 인근 유사 연립주택의 실제 거래 사례, 임대 가능성, 관리비 수준, 향후 보유비용, 수리비 예상액을 함께 검토해야 합니다. 다만 원문에는 확인된 시세나 임대수익 자료가 제시되어 있지 않으므로 수익률이나 미래 가격을 임의로 단정하지 않는 것이 안전합니다. 경매에서는 낮아진 최저가보다 권리와 현장 리스크를 어떻게 해소할 수 있는지가 더 중요한 판단 기준이 됩니다.

 

이 물건은 제주시 한경면 청수리의 다세대 빌라로, 2026.07.28 매각기일이 예정된 사건입니다. 다만 호실 표시 불일치, 내부 확인 제한, 임대관계 미상이라는 점이 함께 확인되므로 단순 가격 비교보다 서류와 현장 대조가 우선입니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 목적에 맞는 지역과 예산, 실거주 또는 임대 활용 계획을 기준으로 선별 검토하시기 바랍니다.

 

매각기일 전에는 등기사항전부증명서, 건축물대장, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 경매 정보는 진행 중 권리관계나 기일, 입력 내용이 변동될 수 있으므로 최종 입찰 판단은 최신 자료 기준으로 진행하시기 바랍니다.

 

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