제주 제주시 구좌읍 개발입지 토지경매 2025타경1789

사건개요

사건번호: 2025타경1789

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 전

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 181

감정가: 730,976,000원

최저가: 250,725,000원

매각기일: 2026.07.28 10:00

진행상태: 유찰 3회

 

이번 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 181 외 관련 토지로 확인되는 제주지방법원 경매 사건입니다. 원문상 물건 종류는 전으로 표시되어 있으며, 전체 토지면적은 2,086.04평입니다. 감정가는 730,976,000원, 최저가는 250,725,000원으로 기재되어 있고 매각기일은 2026년 7월 28일 화요일 오전 10시입니다.

 

토지 물건은 지목, 현황, 도로 접근성, 농지취득자격증명 필요 여부, 인접 토지와의 사용 관계를 함께 봐야 합니다. 본건은 단일 필지만 보는 방식보다 원문에 표시된 각 소재지별 현황을 나누어 확인하는 접근이 필요합니다. 행원리 143은 임야로 자연초지 상태, 행원리 157-1과 174는 전으로 경작지, 행원리 181은 전으로 휴경 상태로 기재되어 있습니다. 한동리 1658-1, 1668-1, 1549-9, 1739는 임야 또는 자연림 상태로, 한동리 1740은 임야이나 현황은 경작지로 표시되어 있습니다.

 

감정평가 내용에 따르면 기호 1~2, 4~7 토지는 제반 차량 접근이 가능하고 교통 사정은 보통으로 기재되어 있습니다. 반면 기호 3은 차량 접근이 어렵고 교통 사정이 불편한 것으로 표시되어 있습니다. 기호 8~9는 지적상 맹지로 되어 있으나, 8번 토지 일부에 약 3미터 내외 콘크리트 포장 부분이 본건을 관통하고 9번 토지는 8번 토지를 통해 진출입이 가능한 것으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 실제 통행 가능성, 법적 도로 여부, 장래 이용 제한을 반드시 현장에서 다시 확인해야 합니다.

 

이 물건의 핵심 확인 포인트는 농지취득자격증명입니다. 원문에는 기호 2~4 토지가 농지취득자격증명을 요하는 농지로 보이나 해당 관청의 재확인이 필요하다고 되어 있습니다. 매각물건명세서에도 이 사건 토지 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 한다는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매각허가에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 해당 행정관서에 신청 가능 여부와 발급 요건을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

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토지 이용 측면에서는 일부 필지가 전, 일부 필지가 임야 또는 자연림 상태로 나뉘어 있어 일괄적인 활용 계획을 세우기 어렵습니다. 특히 부정형 토지로 기재되어 있으므로 경계, 진입 동선, 고저차, 실제 경작 여부, 수목 분포, 주변 토지 이용 상태를 함께 확인해야 합니다. 지상에 자생하는 수목 등은 포함 평가된 것으로 기재되어 있으나, 벌목 가능 여부나 개발행위 가능성은 별도의 인허가 검토가 필요합니다.

 

권리분석에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 지상권, 특별매각조건, 말소기준권리를 등기사항증명서와 매각물건명세서로 다시 대조해야 합니다. 원문 일부 항목만으로 권리관계가 완전히 정리되었다고 단정하기는 어렵습니다. 토지 경매는 건물 경매보다 점유관계가 단순해 보일 수 있지만, 실제로는 인접 토지 사용, 통행로, 경작자, 임차인, 무단 점유 문제가 숨어 있는 경우가 있어 전문가 확인이 필요합니다.

 

원문에는 인접 토지 사용자가 한동리 1658-1 일부, 한동리 1549-9 일부, 한동리 1739 일부를 점유 사용하고 있는 것으로 보이나 사실관계는 알 수 없었다는 취지의 내용이 있습니다. 이 부분은 명도 난이도와 토지 활용에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 실제 점유 범위, 점유 원인, 임대차 또는 사용승낙 여부, 경계 침범 여부를 현장답사와 지적자료로 확인해야 합니다.

 

입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 함께 검토해야 합니다. 특히 지목이 전인 부분은 농지 관련 제한을, 임야 부분은 산지 관련 제한을 따로 확인해야 합니다. 현황 경작지로 사용되는 임야가 있는 점도 실제 이용 상태와 공부상 지목이 다를 수 있으므로 행정 절차상 문제가 없는지 살펴봐야 합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지 일부 점유 사용 정황이 있는 물건은 낙찰 후 경계 확인, 점유 정리, 통행 협의 과정에서 시간이 걸릴 수 있습니다. 입찰 전 법원 비치 서류와 최신 등기 변동을 확인하고, 필요한 경우 경매 전문가와 상담해 판단하는 것이 안전합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 토지 물건은 목적에 맞는 활용 가능성과 제한 사항을 함께 검토하는 방식이 필요합니다.

 

매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 경매 정보는 진행 중 변경될 수 있고, 권리관계나 점유관계, 농지취득자격증명 발급 가능 여부도 최종 입찰 전 재확인이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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