제주 서귀포시 대정읍 대지활용 토지경매 2025타경1203

사건개요

사건번호: 2025타경1203

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 전 토지

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 3109-1

감정가: 740,880,000원

최저가: 254,122,000원

매각기일: 2026.08.04 10:00

진행상태: 유찰 3회, 최저가 34%

 

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 3109-1에 소재한 전 토지 경매입니다. 법원 자료상 토지면적은 508.20평으로 확인되며, 건물면적은 별도로 기재되어 있지 않아 토지매각 물건으로 보는 것이 맞습니다. 감정가는 740,880,000원, 최저입찰금액은 254,122,000원으로 공시되어 있으며, 진행상태는 3회 유찰 후 매각기일이 지정된 건입니다.

 

원문상 감정평가현황에는 대상 토지가 인접도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형 토지이며, 현재 전 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 즉 공부상 또는 현황상 농지 성격을 가진 토지로 접근해야 하며, 단순 나대지나 즉시 개발 가능한 대지처럼 판단해서는 안 됩니다. 특히 매각물건명세서에 농지취득자격증명 필요 문구가 확인되므로, 입찰 전 해당 행정관서에서 발급 가능 여부와 제출기한을 반드시 확인해야 합니다.

 

소재지는 서귀포시 대정읍 신도리 일대입니다. 제주 서남부권 토지는 해안, 농지, 마을권, 관광 동선 등 위치별 성격 차이가 크기 때문에 주소만 보고 활용성을 판단하기 어렵습니다. 본건은 원문에서 바다조망, 대로변, IC 인근, 개발계획 등 구체적 입지 장점이 확인되지 않으므로 그러한 표현은 배제하고 접근하는 것이 바람직합니다. 현장에서는 실제 진입로 폭, 차량 접근성, 주변 토지 이용상태, 경계 표시, 배수 상태, 인접 필지와의 고저 차이를 직접 확인해야 합니다.

 

토지 물건은 면적과 가격만으로 판단하기보다 토지이용계획, 지목, 현황, 농지 규제, 도로 접면, 경계, 분묘나 시설물 존재 여부가 함께 검토되어야 합니다. 원문에는 토지이용계획 및 제한상태 항목이 일부만 확인되므로, 토지이음 자료와 지적도, 임야도 또는 지적공부, 현황도로 여부를 별도로 대조하는 절차가 필요합니다. 특히 전 토지는 농지법상 제한이 따를 수 있어 실수요 목적, 농업경영계획 가능성, 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 입찰 판단의 핵심입니다.

 

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권리분석 측면에서는 매각물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 원문 제공 정보만으로 세부 권리관계를 단정하기는 어렵습니다. 등기부등본상 말소기준권리, 압류·가압류·근저당 설정일, 지상권이나 지역권, 가처분, 예고등기성 위험이 있는지 별도로 확인해야 합니다. 농지의 경우 권리관계뿐 아니라 행정절차가 매각허가와 소유권이전 절차에 영향을 줄 수 있으므로 서류 검토의 비중이 큽니다.

 

명도와 점유 문제도 토지라고 해서 가볍게 볼 수 없습니다. 현황상 경작자가 있거나 임차, 무상사용, 인접지 소유자의 점유, 농작물 또는 시설물 설치가 있을 수 있습니다. 원문에는 임차인, 점유자, 관리비, 명도 관련 세부 내용이 모두 드러나지 않으므로 현장답사와 법원 문건 열람을 통해 실제 사용자를 확인하는 과정이 필요합니다. 농작물 보상 주장이나 점유 이전 지연 가능성도 입찰 전 검토해야 할 부분입니다.

 

리스크 점검도 필수입니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 자료에 전부 표시되지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 등기 변동이나 이해관계인의 신청, 법원 문건 변경이 생길 수 있으므로 최신 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 확인해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 제공된 요약 자료만으로 단정하지 말고 전문가 검토와 상담을 거쳐 판단하는 것이 좋습니다.

 

입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 점보다 실제 취득 가능성과 사후 활용 가능성을 먼저 보아야 합니다. 농지취득자격증명 제출이 필요한 물건은 최고가매수신고 후 매각결정기일까지 관련 서류를 제출해야 하는 경우가 있으므로, 발급 불가 가능성을 사전에 줄이는 확인이 필요합니다. 현장에서는 토지 경계와 지적상 위치가 일치하는지, 도로와의 연결이 법적으로 안정적인지, 주변 농로 사용에 분쟁 소지가 없는지 살펴보아야 합니다.

 

본건은 제주 서귀포시 대정읍 신도리 소재 전 토지로, 토지활용을 검토하는 분이라면 가격 흐름보다 농지취득자격증명, 현황 이용상태, 도로 조건, 권리관계 확인을 우선해야 하는 물건입니다. 주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 자료 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 검토 상담을 도와드립니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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